5月1日起，云南省將全面推行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。省國(guó)稅局貨物和勞務(wù)稅處副處長(zhǎng)閆泉在解讀營(yíng)改增政策時(shí)稱，雖然過渡期二手房交易營(yíng)改增基本平移了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策，但目前這種政策的平移并不會(huì)帶來稅負(fù)增加，實(shí)際上還會(huì)略微降一點(diǎn)。以售價(jià)為100萬的二手房(未滿2年)交易來看，營(yíng)改增后，稅負(fù)將減少2381元。

　　政策摘要

　　房地產(chǎn)業(yè)稅率11%

　　3月18日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)方案，明確自2016年5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等納入試點(diǎn)范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。值得關(guān)注的是，本次營(yíng)改增還將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍。

　　解讀——整體稅負(fù)將下降

　　房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后稅率從營(yíng)業(yè)稅的5%到增值稅的11%，看似增，其實(shí)不然。從銷項(xiàng)看，由于銷售額可扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，將有效降低房企稅負(fù)。從進(jìn)項(xiàng)看，取得的可抵扣進(jìn)項(xiàng)越多，稅負(fù)越低。

　　這是否意味著房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)將降低?閆泉分析稱，占銷售額權(quán)重最高的土地價(jià)款不計(jì)入征稅范圍，將有效降低房企稅負(fù)。另外，房地產(chǎn)行業(yè)跟建筑安裝行業(yè)的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)。如果合作方都是規(guī)范經(jīng)營(yíng)的建筑安裝企業(yè)，能獲取的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票將相對(duì)充分，有利于進(jìn)一步降低房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)。

　　利于云南省商業(yè)去庫(kù)存

　　此次營(yíng)改增還將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍。不管是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅。閆泉表示，這對(duì)企業(yè)而言，影響是非常顯著的。因?yàn)槠髽I(yè)無論是購(gòu)置、出租辦公用房，取得合法憑證后都可按照11%的稅率抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，這將在很大程度上減輕企業(yè)的稅負(fù)，對(duì)昆明商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存將起到積極的促進(jìn)作用。

　　對(duì)房?jī)r(jià)影響不明顯

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)看，稅負(fù)下降，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有什么影響?房?jī)r(jià)是否會(huì)降?閆泉認(rèn)為，營(yíng)改增后，企業(yè)為降低本環(huán)節(jié)稅負(fù)，將盡可能獲得增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，這將倒逼產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，有利于規(guī)范經(jīng)營(yíng)的企業(yè)做大做強(qiáng)，從而促進(jìn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)型升級(jí)。但稅收只是決定房?jī)r(jià)的一個(gè)因素，理論上講，房地產(chǎn)營(yíng)改增后，對(duì)云南省房?jī)r(jià)的影響和波動(dòng)應(yīng)該不會(huì)特別明顯。

　　二手房交易征5%增值稅

　　5月1日起，云南省將實(shí)施個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

　　解讀——買賣二手房能少交點(diǎn)稅

　　就大家所關(guān)心的二手房營(yíng)改增后，稅收增減的問題，閆泉給我們算了筆賬：

　　根據(jù)增值稅算法，需要先計(jì)算出銷售額=含稅銷售額÷(1 征收率)，應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。

　　以一套售價(jià)100萬元(含稅、購(gòu)買不足2年)的房子為例：

　　營(yíng)業(yè)稅這樣繳稅：按照總價(jià)5%的稅率征收，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額為100×0.05=5萬元。

　　增值稅這樣繳稅：應(yīng)納稅額為(100÷1.05)×0.05=4.7619萬元。

　　這樣算下來，營(yíng)改增后，二手房交易可省下5萬元-4.7619萬元=2381元。

　　閆泉認(rèn)為，營(yíng)改增后不滿2年的二手房交易成本，會(huì)因稅收減少而略微下降，但與動(dòng)輒數(shù)十萬上百萬元的成交價(jià)相比，減稅對(duì)拉動(dòng)二手房需求的影響很有限。

　　今后繳稅不用兩頭跑

　　過去，二手房過戶購(gòu)房者只需要在地稅窗口辦理繳稅手續(xù)。營(yíng)改增后，納稅人除需在國(guó)稅繳納增值稅，還需在地稅繳納城建稅、契稅、印花稅等。為避免納稅人兩頭跑，二手房交易的增值稅將暫由地稅代征，國(guó)地稅將進(jìn)一步加強(qiáng)合作，做到征收機(jī)關(guān)不變、征收?qǐng)鏊�不變、征收流程不變，確保工作有序銜接，平穩(wěn)過渡。

　　市場(chǎng)聲音

　　剛需和改善性需求

　　催熱二手房市場(chǎng)

　　隨著營(yíng)改增政策落地，繳納稅率與免征年限最終確定，計(jì)劃出售房產(chǎn)的趙大媽一家心中的石頭終于落地。趙大媽老兩口準(zhǔn)備把西市區(qū)的舊房賣了，買套新房給兒子做婚房。

　　趙大媽說：“我們正準(zhǔn)備給兒子買套婚房，之前政策沒落地，擔(dān)心買房會(huì)增加稅負(fù)，現(xiàn)在算下來，5月1日前后交易稅負(fù)差距不會(huì)太大，畢竟給兒子置辦婚房是剛需，所以遇到合適的買家就出手了。”

　　近段時(shí)間，昆明市房產(chǎn)交易中心時(shí)�？梢娕抨�(duì)等待辦理過戶手續(xù)的市民，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)暖意。記者走訪昆明多家房產(chǎn)中介門店發(fā)現(xiàn)，到店咨詢的消費(fèi)者不少，置業(yè)顧問王先生說：“最近幾天我們經(jīng)常幫客戶計(jì)算5月1日前后交易分別需要繳納多少稅款，大多數(shù)客戶覺得要看到確切數(shù)字，心里才有譜。”

　　昆明榮城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理助理方女士告訴記者：“3月份，我公司二手房成交量上漲接近30%，從目前了解到的情況來看，一些同行也有20%~30%不等的提升。”在她看來，增值稅實(shí)施方案細(xì)則的出臺(tái)，讓市民知曉二手房交易增值稅與原有營(yíng)業(yè)稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大，相當(dāng)于為市場(chǎng)拋出了一顆“定心丸”，近期二手房成交量、成交額的上漲很大程度都是對(duì)剛需和改善性需求的消化，如果3~4月份這波需求釋放量較大，5月后會(huì)回歸平穩(wěn)。

　　至于消費(fèi)者普遍關(guān)心的營(yíng)改增對(duì)房?jī)r(jià)影響，一位資深地產(chǎn)行業(yè)人士分析：“稅收變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生影響，但并不會(huì)直接影響房?jī)r(jià)，因?yàn)閺谋举|(zhì)上來說，房?jī)r(jià)還是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。維持穩(wěn)定稅率的背后就是為了在保證營(yíng)改增順利推進(jìn)的同時(shí)穩(wěn)定市場(chǎng)，讓房?jī)r(jià)不會(huì)隨之出現(xiàn)太大波動(dòng)。”