從3月5日國務(wù)院總理李克強在政府工作報告中表示全面實施營改增，到3月24日財政部、國家稅務(wù)總局公布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，時隔近20天，有關(guān)二手房交易營改增政策終于塵埃落定。
那么，到底什么是營改增政策呢?在二手房交易中營改增的稅率是如何計算的呢?營改增會對省城二手房市場產(chǎn)生哪些影響呢?帶著這些問題，連日來，記者走訪了相關(guān)部門和省城二手房市場，試圖對這些問題作出一一解答。
營改增是什么
3月5日，國務(wù)院總理李克強在作政府工作報告時表示，從5月1日起，全面實施營改增，并將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。
從政府工作報告中我們不難看出，減輕企業(yè)負擔(dān)是2016年經(jīng)濟工作中的重要任務(wù)，而營改增只是其中的一項政策。那么，到底什么是營改增政策呢?記者在查詢相關(guān)資料后對其作出了梳理。
2011年，經(jīng)國務(wù)院批準，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展營業(yè)稅改征增值稅試點。自此，貨物勞務(wù)稅收制度的改革拉開序幕。
自2012年8月1日起至2012年底，國務(wù)院擴大營改增試點至10省市。截至2013年8月1日，營改增范圍已推廣到全國試行。從2014年1月1日起，將鐵路運輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點;從2014年6月1日起，將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點范圍。
營改增政策的推行，不僅為企業(yè)帶來減負，而且為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加快服務(wù)業(yè)發(fā)展、打造服務(wù)型經(jīng)濟帶來質(zhì)變。因此，從今年5月1日起，營改增政策將在全國全面施行，并將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。
3月24日，由財政部、國家稅務(wù)總局公布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，對房地產(chǎn)營改增稅率作出明確規(guī)定，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的免征增值稅。
恐慌性過戶潮
營改增政策將擴大到房地產(chǎn)業(yè)后，一時間，有關(guān)二手房交易的營改增政策備受社會關(guān)注，在細節(jié)出臺之前，省城的二手房交易市場也出現(xiàn)了恐慌性的過戶潮。
3月中旬的一個普通上午，在位于省城府西街的太原房地產(chǎn)交易中心，記者看到，還沒有到上班時間，排隊大軍已經(jīng)擠滿了二樓的交易大廳。“我在這里已經(jīng)排了兩個多小時了。”張先生告訴記者：“聽說營改增后，房地產(chǎn)業(yè)將適用11%的稅率，因此想趕在實施前把房子過戶了。”
記者隨后了解到，排隊大軍中很多人都抱有類似的想法，這也直接造成了太原市房地產(chǎn)交易中心人氣爆棚。記者在走訪省城的各大房屋中介時也發(fā)現(xiàn)，拿營改增政策說事兒的不在少數(shù)。“買房要趕緊，‘五一’過后就得交11%的增值稅。”成了不少房屋中介的口頭禪。
在恐慌性購房的浪潮中，省城二手房交易的火爆程度可見一斑。從成交量上來看，各區(qū)域成交的數(shù)量都較以往有所增加，在這其中小店區(qū)、萬柏林區(qū)上漲幅度更大一些，主要在于這些區(qū)域的房齡較短，且又是政府大力改建的新興區(qū)域，價格上又相對較低，性價比及未來空間較大，一時之間受到很多置業(yè)者的熱捧。
事情的轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在3月24日，這一天，財政部、國家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，對房地產(chǎn)營改增稅率作出明確規(guī)定，營改增后二手房交易稅費并無增加反而略降，恐慌性過戶潮開始逐漸減弱。
“營改增細則沒有出臺之前，很多購房者擔(dān)心‘五一’后稅率會上漲，所以著急過戶;現(xiàn)在看來，稅率是不升反降，所以大家都不那么著急過戶了。”3月28日，在太原市房地產(chǎn)交易中心，帶客戶前來辦理業(yè)務(wù)的一位房產(chǎn)中介經(jīng)理人告訴記者，3月24日營改增細則出臺，從25日起他陸續(xù)接到多名客戶打來的電話，希望把過戶時間推遲到“五一”之后。
稅率如何計算
對于普遍關(guān)心的房地產(chǎn)營改增稅率，《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》里作了具體規(guī)定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
比如一套售價100萬元(含稅、購買不足2年)的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為(100萬÷1.05)×0.05=4.76萬元。當(dāng)前營業(yè)稅下是總價按照5%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營業(yè)稅應(yīng)納稅額為100萬×0.05=5萬元。這樣看來，稅負減輕了，比按營業(yè)稅少繳了2400元。在太原市房地產(chǎn)交易中心，前來咨詢業(yè)務(wù)的買房者李女士說：“前段時間，房屋中介一直催我把房子過戶，幸虧沒著急辦，不然又要多花好幾千元。”
那么，營改增后，房價真的會降下來嗎?采訪中，省城房地產(chǎn)圈人士杜亮認為：“此政策在一定程度上提高了北上廣深等一線城市的二手房交易成本，而對二三線城市的影響則相反。”
在杜亮看來，按照新的政策，北上廣深的房產(chǎn)，原來滿5年免征的政策取消了，按照現(xiàn)在的普通住房認定標準，符合條件的基本已經(jīng)找不到了，不過按照歷史經(jīng)驗，加稅只會繼續(xù)推高二手房價。而對于二三線城市來說，隨著稅率的降低，會對市場的投機行為有很大程度的抑制作用，從而有利于樓市平穩(wěn)發(fā)展。
業(yè)內(nèi)人士進一步分析，過渡期二手房交易營改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策。目前來看，這種政策的平移并不會帶來稅負增加�？紤]到價稅分離部分，營改增后，稅負實際上略微降一點。整體看稅收變化不大，政府還是希望實現(xiàn)市場穩(wěn)定，靴子落地后恐慌性反應(yīng)會減弱，市場也會逐步趨于理性。
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