財政部、國家稅務(wù)總局24日公布了自2016年5月1日起將在全國范圍內(nèi)全面推開的營業(yè)稅改征增值稅改革方案細(xì)則，意味著營改增全面收官進(jìn)入倒計時。
兩部門公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》和《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》四個文件，全面規(guī)定了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四行業(yè)加入試點(diǎn)后的方案內(nèi)容。
銷售不動產(chǎn)稅率為11%
根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》，全面推開后，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%;提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%;境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零; 除此之外的納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，稅率為6%。此外，增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。
根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》，在建筑服務(wù)領(lǐng)域，方案明確一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、為甲供工程提供的建筑服務(wù)、為合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)等，都可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
對銷售不動產(chǎn)，則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。
二手房交易稅負(fù)不增加
引人注目的是，備受猜測的二手房交易營改增政策也塵埃落定，《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》對個人住房轉(zhuǎn)讓實(shí)施差別政策。
而現(xiàn)行政策，二手房買賣需要征收營業(yè)稅。除北、上、廣、深四城外，營業(yè)稅不區(qū)分普通與非普通住房，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。而北上廣深，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。以上海為例，不滿2年(含2年)的住房轉(zhuǎn)讓，差額營業(yè)稅稅率為5.65%，其中包括5%的營業(yè)稅，和0.65%的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加和河道管理費(fèi)等營業(yè)稅附加。
對比政策可以發(fā)現(xiàn)，過渡期二手房交易營改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策，并明確按照“征收率”而不是“稅率”來征收，舍棄了進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)復(fù)雜內(nèi)容。目前來看，這種政策的平移并不會帶來稅負(fù)增加，原來繳多少現(xiàn)在還是多少。
兼顧抑投機(jī)與鼓勵剛需
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于一線城市來說，不滿兩年的住房進(jìn)行銷售時，通過此類征收率的方式，適當(dāng)進(jìn)行管控，進(jìn)而抑制部分投資投機(jī)需求。同時，對于購置兩年以上非普通住房來說，因?yàn)橥祟愖》渴窃鲋悼臻g最大的物業(yè)，因此通過計算增值部分即買賣差價的方式，進(jìn)而能夠進(jìn)行稅費(fèi)的征收和收入的調(diào)節(jié)。
嚴(yán)躍進(jìn)說，如果是普通住房，持有兩年后銷售，那么相應(yīng)的增值部分可以歸房東所有，這其實(shí)也是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。
●非一線城市二手房買賣
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
●北上廣深四城二手房買賣
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
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