一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)(不含自建)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。
一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。
【相關(guān)文件】
財政部 國家稅務(wù)總局
關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知
財稅〔2016〕36號2016年3月23日
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：
經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅(以下稱營改增)試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅�，F(xiàn)將《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》、《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》和《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》印發(fā)你們，請遵照執(zhí)行。
本通知附件規(guī)定的內(nèi)容，除另有規(guī)定執(zhí)行時間外，自2016年5月1日起執(zhí)行�！敦斦�
國家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2013〕106號)、《財政部
國家稅務(wù)總局關(guān)于鐵路運輸和郵政業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)政策的補充通知》(財稅〔2013〕121號)、《財政部
國家稅務(wù)總局關(guān)于將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2014〕43號)、《財政部
國家稅務(wù)總局關(guān)于國際水路運輸增值稅零稅率政策的補充通知》(財稅〔2014〕50號)和《財政部
國家稅務(wù)總局關(guān)于影視等出口服務(wù)適用增值稅零稅率政策的通知》(財稅〔2015〕118號)，除另有規(guī)定的條款外，相應(yīng)廢止。
各地要高度重視營改增試點工作，切實加強試點工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，周密安排，明確責(zé)任，采取各種有效措施，做好試點前的各項準(zhǔn)備以及試點過程中的監(jiān)測分析和宣傳解釋等工作，確保改革的平穩(wěn)、有序、順利進(jìn)行。遇到問題請及時向財政部和國家稅務(wù)總局反映。
附件1.營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法
2.營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定
3.營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定
4.跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定
附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法
第一章 納稅人和扣繳義務(wù)人
第一條
在中華人民共和國境內(nèi)(以下稱境內(nèi))銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)(以下稱應(yīng)稅行為)的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。
單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。
個人，是指個體工商戶和其他個人。
第二條
單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人(以下統(tǒng)稱承包人)以發(fā)包人、出租人、被掛靠人(以下統(tǒng)稱發(fā)包人)名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。
第三條 納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。
應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額(以下稱應(yīng)稅銷售額)超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。
年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。
第四條
年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會計核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。
會計核算健全，是指能夠按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。
第五條
符合一般納稅人條件的納稅人應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記。具體登記辦法由國家稅務(wù)總局制定。
除國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。
第六條
中華人民共和國境外(以下稱境外)單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。
第七條
兩個或者兩個以上的納稅人，經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)可以視為一個納稅人合并納稅。具體辦法由財政部和國家稅務(wù)總局另行制定。
第八條
納稅人應(yīng)當(dāng)按照國家統(tǒng)一的會計制度進(jìn)行增值稅會計核算。
第二章 征稅范圍
第九條
應(yīng)稅行為的具體范圍，按照本辦法所附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。
第十條
銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但屬于下列非經(jīng)營活動的情形除外：
(一)行政單位收取的同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。
1.由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費;
2.收取時開具省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù);
3.所收款項全額上繳財政。
(二)單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務(wù)。
(三)單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)。
(四)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
第十一條 有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。
第十二條 在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指：
(一)服務(wù)(租賃不動產(chǎn)除外)或者無形資產(chǎn)(自然資源使用權(quán)除外)的銷售方或者購買方在境內(nèi);
(二)所銷售或者租賃的不動產(chǎn)在境內(nèi);
(三)所銷售自然資源使用權(quán)的自然資源在境內(nèi);
(四)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
第十三條 下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)：
(一)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。
(二)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。
(三)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)。
(四)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：
(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。
(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。
(三)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
第三章 稅率和征收率
第十五條 增值稅稅率：
(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第(二)項、第(三)項、第(四)項規(guī)定外，稅率為6%。
(二)提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。
(三)提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。
(四)境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。
第十六條
增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。
第四章 應(yīng)納稅額的計算
第一節(jié) 一般性規(guī)定
第十七條
增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。
第十八條 一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。
一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。
第十九條 小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。
第二十條
境外單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，扣繳義務(wù)人按照下列公式計算應(yīng)扣繳稅額：
應(yīng)扣繳稅額=購買方支付的價款÷(1+稅率)×稅率
第二節(jié) 一般計稅方法
第二十一條
一般計稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項稅額后的余額。應(yīng)納稅額計算公式：
應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額
當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。
第二十二條
銷項稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：
銷項稅額=銷售額×稅率
第二十三條
一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：
銷售額=含稅銷售額÷(1+稅率)
第二十四條
進(jìn)項稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。
第二十五條 下列進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣：
(一)從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票(含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同)上注明的增值稅額。
(二)從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。
(三)購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進(jìn)項稅額。計算公式為：
進(jìn)項稅額=買價×扣除率
買價，是指納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。
購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進(jìn)項稅額的除外。
(四)從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
第二十六條
納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。
納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
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