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山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（最新）
山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金(以下簡稱維修資金)的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和維修，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。
第三條 本辦法所稱的維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監(jiān)控設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第四條 維修資金實(shí)行屬地化統(tǒng)一管理，堅(jiān)持專戶存儲(chǔ)、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。
第五條 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同省財(cái)政部門負(fù)責(zé)對全省維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
第六條 出售公有住房的維修資金，應(yīng)當(dāng)在完成核對后，由財(cái)政部門或者其他管理部門劃轉(zhuǎn)到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門進(jìn)行統(tǒng)一管理。
第七條 業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金由物業(yè)主管部門代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議，選擇代行管理或者自行管理。
業(yè)主大會(huì)選擇自行管理維修資金的，應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)主管部門的管理和監(jiān)督，在物業(yè)主管部門招標(biāo)選定的銀行設(shè)立維修資金專戶。
第八條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立公開電話、網(wǎng)站，開發(fā)使用維修資金業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、業(yè)主表決系統(tǒng)、移動(dòng)終端APP等信息化媒介，接受社會(huì)投訴監(jiān)督，提高維修資金管理效率。
第二章 交 存
第九條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存維修資金。
第十條 商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。市、縣物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在本辦法規(guī)定的范圍內(nèi)合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。交存標(biāo)準(zhǔn)公布前應(yīng)當(dāng)報(bào)上一級(jí)物業(yè)主管部門備案。
出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取維修資金;業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金,每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。
第十一條 商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住宅交付手續(xù)前，一次性足額交存首期維修資金。
截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設(shè)單位交存首期維修資金。實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。
第十二條 未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋，產(chǎn)權(quán)登記部門不予受理產(chǎn)權(quán)登記申請。
第十三條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開立維修資金專戶。資金專戶下設(shè)房屋賬戶和公共賬戶。
(一)房屋賬戶主要用于儲(chǔ)存業(yè)主、建設(shè)單位交存的維修資金，按照物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分賬。
(二)公共賬戶主要用于儲(chǔ)存公共收益劃轉(zhuǎn)的維修資金、房屋賬戶增值收益、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定轉(zhuǎn)入的其他資金，以及出售公有住房劃轉(zhuǎn)的維修資金，按照物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總賬。儲(chǔ)存出售公有住房劃轉(zhuǎn)的維修資金，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)包含兩個(gè)以上原公有住房售房單位物業(yè)的，按其物業(yè)范圍設(shè)分賬。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益主要包括以下部分：
(一)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等產(chǎn)生的收益。
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后的回收殘值。
(三)保修期滿后，建設(shè)單位因注銷，或者因違法被責(zé)令終止業(yè)務(wù)活動(dòng)，或者反復(fù)維修仍未能解決相關(guān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量缺陷等原因無法退還的物業(yè)質(zhì)量保修金。
第十五條 公共收益扣除業(yè)主委員會(huì)辦公和業(yè)主大會(huì)同意的其他經(jīng)費(fèi)后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會(huì)決定，但不應(yīng)低于公共收益總金額的60%。
第十六條 房屋賬戶內(nèi)的維修資金余額不足首期交存額30%的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)向相關(guān)業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知，相關(guān)業(yè)主接到通知后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。
第十七條 本辦法實(shí)施前，商品住宅已出售但未建立維修資金的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的交存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)建。
出售公有住房售房時(shí)未提取或者未足額提取維修資金的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補(bǔ)提;業(yè)主未交存的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補(bǔ)交。
第十八條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)主可以選擇一次性補(bǔ)交、續(xù)交維修資金，或者隨物業(yè)費(fèi)逐月補(bǔ)交、續(xù)交。市、縣物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定具體補(bǔ)交、續(xù)交標(biāo)準(zhǔn)和流程。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合維修資金收取、交存等工作。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他機(jī)構(gòu)代收補(bǔ)交、續(xù)交維修資金的，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)交、續(xù)交維修資金及時(shí)劃轉(zhuǎn)維修資金銀行專戶。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃轉(zhuǎn)補(bǔ)交、續(xù)交維修資金的情況納入其信用檔案管理。
第三章 使 用
第十九條 維修資金的使用分為計(jì)劃使用、一般使用和應(yīng)急使用。
計(jì)劃使用是指采取一次投票集中表決多個(gè)計(jì)劃維修項(xiàng)目的使用方式;一般使用是指采取傳統(tǒng)方法一次投票表決一個(gè)維修項(xiàng)目的使用方式;應(yīng)急使用是指采取應(yīng)急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。
業(yè)主表決方式可以采取常規(guī)表決，即經(jīng)有利害關(guān)系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，視為表決通過;也可以采用異議表決，即根據(jù)業(yè)主共同管理規(guī)約的約定，持不同意意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。
第二十條 涉及全體業(yè)主的維修項(xiàng)目和業(yè)主大會(huì)決定的其他維修項(xiàng)目，從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業(yè)主或者有利害關(guān)系的業(yè)主，按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?涉及部分業(yè)主的維修項(xiàng)目，從房屋賬戶列支，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
出現(xiàn)應(yīng)急使用情況，需從房屋賬戶列支而房屋賬戶資金不足的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，可以先從公共賬戶中調(diào)劑墊付。
第二十一條 維修資金的計(jì)劃使用，主要適用于可以提前預(yù)見的，以延長物業(yè)使用壽命為主要目的的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造;可以一次表決不超過連續(xù)兩年的維修資金年度使用計(jì)劃。
第二十二條 申請維修資金計(jì)劃使用，由業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)房屋和設(shè)施設(shè)備的使用年限、維修保養(yǎng)和損耗等情況，編制維修資金年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者者經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意后，連同有關(guān)材料報(bào)物業(yè)主管部門備案并組織實(shí)施。
第二十三條 按照維修資金使用計(jì)劃程序，業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過公開招標(biāo)等方式，選聘具有相應(yīng)能力的單位，簽訂維修服務(wù)合同，組織工程施工、驗(yàn)收、造價(jià)決算等工作，并按照工程進(jìn)度通知物業(yè)主管部門劃款。
第二十四條 市、縣物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定房屋維護(hù)保養(yǎng)的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)規(guī)范房屋維修市場。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)編制并公布維修資金使用年度計(jì)劃格式文本。
設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門可以定期公布推薦一批信譽(yù)好、能力強(qiáng)的維修企業(yè)。
第二十五條 維修資金的一般使用，適用于涉及全體或者部分業(yè)主的，臨時(shí)發(fā)生并需要在較短時(shí)間內(nèi)完成的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。
第二十六條 維修資金的一般使用程序，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主報(bào)修或者發(fā)現(xiàn)問題后，進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)，編制維修資金使用方案，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意后，報(bào)物業(yè)主管部門審核并組織實(shí)施。
未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主按照本辦法規(guī)定組織實(shí)施。
第二十七條 維修資金的應(yīng)急使用，適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行的維修、更新和改造。
第二十八條 有下列情形之一的，可以啟動(dòng)應(yīng)急維修程序：
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞;
(二)電梯故障;
(三)消防系統(tǒng)故障;
(四)建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng);
(五)玻璃幕墻炸裂;
(六)排水管道爆裂;
(七)地下車庫雨水倒灌;
(八)其它可能造成人身安全事故的緊急情況。
第二十九條 出現(xiàn)需應(yīng)急維修情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)現(xiàn)場查驗(yàn)確認(rèn)后立即組織維修。
未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行組織維修責(zé)任的，由相關(guān)業(yè)主將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)后組織維修。
第三十條 維修組織單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)能力的單位，進(jìn)行應(yīng)急維修的工程施工、驗(yàn)收、造價(jià)決算等工作。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)按工程進(jìn)度將所需維修費(fèi)用劃至有關(guān)單位賬戶。
應(yīng)急維修涉及電梯等特種設(shè)備和消防設(shè)施的，還應(yīng)當(dāng)由相應(yīng)主管部門出具鑒定意見和驗(yàn)收合格證明。
第三十一條 應(yīng)急維修工程費(fèi)用撥付后，維修組織單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)將下列材料在小區(qū)內(nèi)明顯位置進(jìn)行不少于5天的公示。
(一)維修、更新、改造方案;
(二)工程決算報(bào)告;
(三)工程驗(yàn)收合格證明;
(四)涉及戶數(shù)和清冊、分?jǐn)偡桨?
(五)物業(yè)主管部門認(rèn)為按照規(guī)定應(yīng)該提交的其他材料。
第三十二條 相關(guān)業(yè)主在公示中提出異議的，由異議人與組織維修單位協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第三十三條 因維修、更新、改造工程產(chǎn)生的鑒定和造價(jià)咨詢等費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入維修、更新、改造成本。
組織維修單位可根據(jù)合同，在維修、更新、改造工程保修期內(nèi)留存質(zhì)量保證金。
第三十四條 下列費(fèi)用不得從維修資金中列支：
(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用;
(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫�和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(三)規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)、庭院等部位的維修費(fèi)用;
(四)因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的鑒定、修復(fù)費(fèi)用;
(五)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
第四章 監(jiān)督管理
第三十五條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)的方式選定商業(yè)銀行，作為專戶管理機(jī)構(gòu)，并把資金保值增值、管理高效等指標(biāo)列入招標(biāo)依據(jù)。
第三十六條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)主自行管理維修資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)條件并向物業(yè)主管部門提交以下材料：
(一)維修資金自行管理申請表;
(二)業(yè)主大會(huì)同意自行管理維修資金的表決結(jié)果;
(三)維修資金管理方案;
(四)業(yè)主管理規(guī)約;
(五)參與財(cái)務(wù)管理的業(yè)主委員會(huì)成員或者聘用財(cái)務(wù)管理人員的財(cái)會(huì)專業(yè)技能的證明材料;
(六)業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行委員在所在地社區(qū)居委會(huì)任職的證明材料;
(七)物業(yè)主管部門認(rèn)為必要的其他材料。
第三十七條 維修資金賬戶應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修及更新、改造工程費(fèi)用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶中。
第三十八條 維修資金應(yīng)當(dāng)建立公示和查詢制度，接受業(yè)主對公共賬戶和房屋賬戶中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第三十九條 物業(yè)主管部門在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于定期組合存款、購買一級(jí)市場新發(fā)行的國債等，確保資金的安全和保值增值。
第四十條 房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋賬戶中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)移。
第四十一條 房屋滅失的，業(yè)主交納的維修資金結(jié)余部分按照產(chǎn)權(quán)關(guān)系返還相應(yīng)業(yè)主;出售公有住房售房單位提取的維修資金賬面余額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國庫。
第四十二條 維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和省財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定。
第四十三條 維修資金的收取、使用和管理，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。
第四十四條 收取維修資金，應(yīng)當(dāng)出具省級(jí)財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)。
第四十五條 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對各市物業(yè)主管部門資金歸集、使用、增值等工作的監(jiān)督管理，具體辦法由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳另行制定。
設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織對所轄物業(yè)項(xiàng)目維修資金的使用情況進(jìn)行核查。
第四十六條 惡意騙取、套用維修資金的單位和個(gè)人，或者因業(yè)主未按照規(guī)定補(bǔ)交、續(xù)交維修資金，導(dǎo)致延誤維修時(shí)機(jī)，給相關(guān)業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法補(bǔ)償相關(guān)業(yè)主損失，并承擔(dān)法律責(zé)任。
第五章 附則
第四十七條 在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，單獨(dú)依法登記權(quán)屬的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位)等其他非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定建立維修資金制度。
第四十八條 保障性住房按照規(guī)定實(shí)行維修資金制度。國有土地上房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換住房、城中村改造安置住房、農(nóng)村新型社區(qū)住宅和用于銷售的非單一業(yè)主的非住宅物業(yè)，參照本辦法規(guī)定建立維修資金制度。
第四十九條 未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，可以由社區(qū)居委會(huì)代行本辦法規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第五十條 各地應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體的實(shí)施辦法。
第五十一條 本辦法自2015年5月1日起施行，有效期五年。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財(cái)政廳下發(fā)的《山東省住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》(魯建房字〔2009〕38號(hào))同時(shí)廢止。
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