濟南市城中村改造政策
為積極實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快推進城中村改造，讓更多群眾享受到改革發(fā)展帶來的實惠，根據(jù)相關法律法規(guī)和規(guī)定，結合我市發(fā)展實際，制定本意見。
一、總體要求
1.指導思想。
緊緊圍繞“加快科學發(fā)展，建設美麗泉城”中心任務，堅持城中村改造與新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相適應，與城市建設發(fā)展相協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌解決被改造村居民的安置補償、就業(yè)、社會保障、戶籍管理、經(jīng)濟體制和社區(qū)管理改革等問題，努力實現(xiàn)“村民變市民、集體土地變國有土地、集體經(jīng)濟變股份制經(jīng)濟、村莊變社區(qū)”四個轉變，促進經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。
2.工作目標。
強化政府主導、規(guī)劃引導、社會參與和市場主體作用，完善組織推進和政策支持體制機制，突出重要城市功能區(qū)及重點項目帶動的城中村改造，在妥善安置居民的同時，同步推進社會保障、經(jīng)濟體制和社區(qū)管理方式改革，努力實現(xiàn)城中村居民的完全市民化，力爭到2020年，中心城區(qū)規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)城中村改造工作全部啟動。
3.基本原則。
堅持各區(qū)(含濟南高新區(qū)，下同)為城中村改造的責任主體和實施主體，市里進一步完善政策支持措施，強化政策引導，加強指導監(jiān)督;堅持整體策劃、連片開發(fā)，以城市總體規(guī)劃、片區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和各專項專業(yè)規(guī)劃為依據(jù)，認真落實城中村改造引導規(guī)劃，鼓勵多村整合、連片開發(fā)，提高綜合開發(fā)效益;堅持統(tǒng)籌推進，綜合考量，以維護城中村居民切身利益為出發(fā)點，統(tǒng)籌實施安置補償、社會保障、就業(yè)服務、經(jīng)濟體制和社區(qū)管理方式改革，確保被改造村居民長遠生計有保障、生活水平有提高;堅持以人為本、實事求是，充分尊重群眾意愿，密切結合各區(qū)實際制定改造推進計劃。
二、規(guī)劃管理
4.規(guī)劃控制。
城中村改造總體策劃方案的編制，以城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和城中村改造引導規(guī)劃為依據(jù)，以重點區(qū)域發(fā)展、重大基礎設施建設為帶動，打破村居之間的地域界線，按照統(tǒng)一規(guī)劃、連片改造、整體配套的要求，編制修建性詳細規(guī)劃。在條件允許的情況下，鼓勵提高土地開發(fā)強度，充分利用地下空間，壓縮用地規(guī)模，提高土地集約節(jié)約利用水平。
5.設施配套。
在符合相關規(guī)范的前提下，按照滿足需要、適度超前的原則，加大城中村改造范圍內(nèi)市政設施和公共服務設施建設力度，提高片區(qū)配套水平和承載能力。安置房、保障房建設要嚴格遵守普通商品房開發(fā)程序，嚴格按照規(guī)劃要求進行建設，完善水、電、氣、暖、環(huán)衛(wèi)、消防等基礎設施和社區(qū)服務、治安管理、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、物業(yè)管理等服務配套，加強房屋和配套設施質(zhì)量安全監(jiān)管，建設精品工程。
6.違法違章建設處理。
對城中村改造范圍內(nèi)歷史形成的違法違章建筑，本著有利于規(guī)范和加快推進城中村改造工作的原則，實行分類處理：對原村集體所有的非居住用房，改造時可以保留的，作為保障房對待，并相應核減保障房建筑面積;對符合或基本符合規(guī)劃、建筑物滿足安全使用要求，且用于安置本村居民的居住用房，經(jīng)批準可完善相關手續(xù)，并核減安置人口;對嚴重違反土地利用或城市規(guī)劃，或存在嚴重質(zhì)量安全隱患的房屋，依法拆除，有關責任人構成犯罪的移送司法機關依法追究刑事責任;其它類型的違法違章建設，原則上做擱置處理。
三、安置補償
7.安置保障標準。
原集體經(jīng)濟組織成員可獲得享有完全產(chǎn)權的安置房屋。安置房在充分考慮公共面積分攤的情況下，多層建筑按人均建筑面積40平方米安置，小高層建筑按人均建筑面積43平方米安置，高層建筑按人均建筑面積47平方米安置。生活保障用房按人均建筑面積30平方米予以保障，建設資金按普通商品住宅的建安成本納入改造成本，超出部分由集體經(jīng)濟組織自籌，產(chǎn)權歸集體經(jīng)濟組織，未經(jīng)批準不得轉讓，其收益用于保障原村民的未來生產(chǎn)生活。選擇貨幣安置和保障的，按應安置和保障面積給予補償，補償價格按照同地段安置(保障)房市場評估價核算。城中村改造可按集體經(jīng)濟組織成員總人口，增加不超過10%的安置和保障房面積，用于安置和保障集體經(jīng)濟組織新增人口等。長期在本村居住的'非本村集體經(jīng)濟組織成員住戶，經(jīng)村民代表大會研究同意，并由區(qū)政府認定后，可與村集體經(jīng)濟組織成員一并安置，但不享受保障房政策，解決方式為自購安置房，價格可享受高于成本價、低于市場價的優(yōu)惠。安置補償方案要經(jīng)村民(股東)代表會議討論通過，由征收人與村集體經(jīng)濟組織簽訂安置補償協(xié)議。
8.安置房、保障房建設。
安置房、保障房建設用地與經(jīng)營性用地整體出讓的，安置房、保障房必須與經(jīng)營性土地開發(fā)統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設、同步投入使用;安置房、保障房由開發(fā)商代建的，列入土地出讓附加條件，由區(qū)政府負責監(jiān)督。為加快項目推進，可參照我市棚戶區(qū)改造的有關政策運作。
9.拆遷補償。
在依法拆除村民住宅時，原住房面積超出每人40平方米的部分，按照省里確定的補償標準補償。對手續(xù)合法齊全的集體經(jīng)濟用房、集體辦公用房、村公共服務設施用房等非住宅用房及其附屬物，依照有關規(guī)定給予補償。
10.規(guī)費減免。
安置房和保障房建設，參照市物價局、財政局《關于公布廉租住房、經(jīng)濟適用住房和棚戶區(qū)履行改造拆遷安置房建設首批免收的行政事業(yè)性收費和政府性基金目錄的通知》(濟價房字〔2008〕111號)，免收相關費用。經(jīng)營性建設項目收費，按相關標準下限收取。安置房、保障房及其物業(yè)管理用房在辦理確權登記手續(xù)時，減半收取登記費。
四、土地管理
11.土地征收。
經(jīng)營性用地的規(guī)模，按照基本平衡城中村改造成本，即按照經(jīng)營性用地出讓成交總價款的60%與城中村改造成本相平衡確定。城中村改造項目范圍內(nèi)的集體土地依法按程序征為國有建設用地。安置、保障和相應經(jīng)營性用地規(guī)模以外的土地，全部由政府按規(guī)定適時征收儲備，征收前由區(qū)政府負責落實管理責任。
12.土地供應。
安置房、保障房建設用地依法采取有償出讓方式供應。安置房、保障房建設用地單獨出讓的，其土地出讓金列入城中村改造成本;與相應的經(jīng)營性用地一起招拍掛出讓的，安置房、保障房用地部分經(jīng)折算后對應的土地出讓金列入城中村改造成本。經(jīng)營性用地具備分宗條件的，可按功能布局合理劃分地塊，確定規(guī)劃條件后分批出讓。安置房合規(guī)分配后，住房保障管理、國土資源部門依法辦理房產(chǎn)證和土地使用權證。2005年之后經(jīng)市中心城城中村改造工作領導小組(以下簡稱市領導小組)批準已完成改造的項目，安置房用地和保障房用地可協(xié)議出讓給村集體組織，經(jīng)核實確實用于安置保障集體經(jīng)濟組織成員的相關土地出讓費用可追加列入相應改造成本，安置房依法換發(fā)具有完全產(chǎn)權的房產(chǎn)證，保障房享有完全產(chǎn)權。
13.土地收益分配。
經(jīng)營性建設用地招拍掛出讓后，土地出讓總價款的60%先行撥付到各區(qū)，作為城中村改造成本;土地出讓凈收益的70%撥付各區(qū)，專項用于城中村改造的基礎設施建設和資金平衡。由市屬各投融資集團作為投資主體推進的城中村改造項目，其土地出讓凈收益的70%撥付各投融資集團。經(jīng)營性土地出讓總價款不能平衡改造成本的項目，在各區(qū)、市屬投融資集團范圍內(nèi)采取以豐補欠的方式平衡。安置房與保障房用地出讓價款納入改造成本。
五、社會保險、社會救助和就業(yè)扶持
14.社會保險。
改造后的城中村居民參加養(yǎng)老保險，實行個人繳費、集體補助、政府補貼相結合的資金籌集機制。符合居民基本養(yǎng)老保險條件的，可參加居民基本養(yǎng)老保險;符合被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險條件的，可參加被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險;符合企業(yè)職工和靈活從業(yè)人員參保條件的，可參加企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險，其中，按靈活從業(yè)人員身份參保的，可自愿從參保之日往前補繳不超過15年且不早于16周歲的基本養(yǎng)老保險費。
15.社會救助。
改造后的城中村居民，全部納入我市社會救助范圍，符合城市最低生活保障、城市醫(yī)療救助、教育救助以及其它社會救助標準的，依法享受相關社會救助。
16.就業(yè)扶持。
將城中村居民納入城鄉(xiāng)就業(yè)扶持的重點范圍，通過鼓勵創(chuàng)業(yè)、強化職業(yè)技能培訓、加大政策支持等措施，促進城中村居民充分就業(yè)。
六、經(jīng)濟體制轉變
17.清產(chǎn)核資。
聘請有資質(zhì)的中介機構對村集體經(jīng)濟組織全部資產(chǎn)(包括經(jīng)營性資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)和資源性資產(chǎn))、負債進行清查核實登記。清產(chǎn)核資結果要經(jīng)村集體經(jīng)濟組織成員會議審核確認，向全體村民公開，并報所在街道和區(qū)業(yè)務主管部門審核備案。
18.資產(chǎn)量化。
在清產(chǎn)核資的基礎上，合理確定折股量化資產(chǎn)。經(jīng)清理核實的經(jīng)營性資產(chǎn)，擬建立股份制公司運營管理的，應委托中介機構進行價值評估;采取拍賣等方式處理的，也可根據(jù)賬面價值和實際價值進行重新估值，作為資產(chǎn)處置的基本依據(jù)。
19.股份制改造。
集體經(jīng)濟組織資產(chǎn)進行清產(chǎn)核資、資產(chǎn)量化、股權設置與界定后，及時向股東出具股權證書，作為參與管理決策、享有收益分配的憑證。具備建立公司制企業(yè)條件的，由工商部門注冊登記為有限責任公司，并按照公司法規(guī)定建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度;不具備建立公司制企業(yè)條件的，經(jīng)集體經(jīng)濟組織成員大會表決同意后，可將集體資產(chǎn)進行作價并公開拍賣處置。集體經(jīng)濟組織轉制為股份制企業(yè)(公司)，原所屬資產(chǎn)需進行更名的，市、區(qū)有關職能部門要簡化手續(xù)，在市權限范圍內(nèi)減免相關費用。
七、社區(qū)和戶籍管理
20.社區(qū)管理改革。
城中村集體經(jīng)濟改造完成后，根據(jù)《城市居民委員會組織法》規(guī)定實施村改居工作。按照便于服務管理、便于開發(fā)社區(qū)資源、便于社區(qū)居民自治的原則，并考慮地域性、認同感等社區(qū)構成要素，科學合理劃分社區(qū)，建立健全基層自治組織。完成社區(qū)管理改革后，計劃生育按國家有關政策執(zhí)行。
21.戶籍管理。
城中村集體經(jīng)濟改革完成后，原依附于戶籍上的有關村民權益自動消除。改造后的城中村居民，依據(jù)我市戶籍管理有關規(guī)定完善戶籍登記，并參加相應社區(qū)自治管理，依法享有自治權利，履行相應義務。
八、推進機制
22.組織領導。
市領導小組負責研究制定全市城中村改造總體方案和年度改造計劃，制定推進城中村改造的政策措施，協(xié)調(diào)解決城中村改造中遇到的重大困難和問題，督促檢查各級各部門工作落實情況。市領導小組辦公室負責編制城中村改造總體計劃和年度計劃，制定配套實施細則，報市領導小組同意后施行;負責指導督促城中村改造工作，及時發(fā)現(xiàn)和協(xié)調(diào)解決城中村改造中的問題。各區(qū)全面負責本轄區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造工作，具體負責組織指導總體策劃方案、規(guī)劃策劃方案、修建性詳細規(guī)劃編制以及拆遷安置、招商融資、改造實施、社會保障方式轉變、集體經(jīng)濟組織改制、社區(qū)管理方式轉變等工作，項目涉及市屬各投融資集團的，各投融資集團要做好相關工作配合;由市屬各投融資集團作為投資主體的，各投融資集團負責編制規(guī)劃策劃方案及修建性詳細規(guī)劃并負責項目實施，各區(qū)做好相關工作配合。
23.部門分工。
發(fā)改與農(nóng)業(yè)部門負責牽頭組織城中村集體經(jīng)濟股份制改造工作。規(guī)劃部門負責根據(jù)項目總體策劃方案，結合村土地利用現(xiàn)狀，確定改造項目規(guī)劃條件。國土資源部門負責安置、保障用地及經(jīng)營性用地招拍掛報審和實施工作。城鄉(xiāng)建設部門負責城中村改造工程的建設管理、安全監(jiān)管、竣工驗收等工作。財政部門負責按照相關規(guī)定和比例撥付城中村改造成本，核定和分配土地收益。人力資源社會保障部門負責城中村居民就業(yè)扶持和社會保險參保工作。民政部門負責城中村社區(qū)管理方式改革和社會救助工作。監(jiān)察部門負責監(jiān)督行政機關及其工作人員在城中村改造工作中履行職責的情況，對違反紀律的責任人員進行責任追究。審計部門負責審查監(jiān)督撥付的城中村改造成本、土地收益分配使用以及集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資等情況。住房保障管理部門負責安置房、保障房及其附屬設施等房屋的權屬登記管理工作。公安部門負責戶籍管理。國土資源、城管執(zhí)法部門負責查處城中村改造中未經(jīng)批準或未按照批準條件實施建設等問題。上述部門要按照分工，研究制定相應實施細則。
24.審批程序。
城中村改造總體策劃方案由各區(qū)政府審批并報市領導小組辦公室備案，市領導小組辦公室做好工作指導和監(jiān)督檢查，確保城中村改造工作依法有序推進。按照審批重心下移的原則，根據(jù)隸屬關系下放審批權限，除跨區(qū)域和市屬投融資集團規(guī)劃實施的項目外，其他城中村改造審批事項原則上由各區(qū)級職能部門受理審核，規(guī)劃、土地手續(xù)由市規(guī)劃、國土資源部門各分局受理審批。市規(guī)劃局各分局負責項目的前期規(guī)劃策劃、修建性詳規(guī)、單體設計方案審查等工作;市國土資源局各分局負責辦理前期土地利用現(xiàn)狀審查、土地利用預審、匯總城中村改造費用、計算平衡成本的經(jīng)營性用地規(guī)模、受理安置保障用地出讓業(yè)務，協(xié)助市國土資源局做好土地移交、成本返還、供后監(jiān)管等工作。其它相關審批部門也要進一步下放審批權限，減少審批事項，縮短審批時限，提高審批效率。
25.督導檢查。
市領導小組將制定城中村改造計劃，明確各區(qū)工作任務，作為各區(qū)必須完成的工作指標，簽訂責任狀，形成一級抓一級，層層有責任的目標責任考核體系。建立完善責任追究制度，將城中村改造項目相關工作列入市重點督查范圍，對工作不積極、不主動，甚至推諉扯皮導致工作拖延完不成當年工作任務的，嚴肅追究相關責任主體和責任人的責任;對弄虛作假造成國有資產(chǎn)損失的，依法追究相關責任人的法律責任。
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