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2016福州市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法
福州市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法對(duì)維修資金的使用審核機(jī)構(gòu)、維修資金的交存、維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理、維修資金的使用等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定。還有2015年1月1日后進(jìn)行初始登記的物業(yè)，屬帶電梯的小高層及高層商品房為150元/平方米。
福州市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金)的管理，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)維修資金的高效、安全、合理使用，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》及《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市城區(qū)范圍內(nèi)商品住宅(含征遷安置房)的維修資金的交存、使用和管理，適用本辦法。
第三條 市房屋行政主管部門(mén)會(huì)同市財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)本市維修資金管理的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市維修資金管理機(jī)構(gòu))具體負(fù)責(zé)本市維修資金的交存和日常管理工作。
各區(qū)房屋行政主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)維修資金使用審核工作。
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處按照有關(guān)規(guī)定與職責(zé)分工，負(fù)責(zé)維修資金的相關(guān)工作。
第二章 交 存
第四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)及住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存維修資金。
第五條 住宅或非住宅業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，具體交存標(biāo)準(zhǔn)由市房屋行政主管部門(mén)會(huì)同市城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、市財(cái)政主管部門(mén)等有關(guān)部門(mén)依照有關(guān)規(guī)定確定，報(bào)經(jīng)市政府審定后公布執(zhí)行。
第六條 維修資金在辦理房屋交付入住手續(xù)前，由業(yè)主按照規(guī)定的交存標(biāo)準(zhǔn)存入維修資金專(zhuān)戶(hù)。在辦理房屋登記手續(xù)時(shí)(包含開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)權(quán)保留登記)，申請(qǐng)人應(yīng)提交維修資金的交款憑證。
第七條 已成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，維修資金續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定，并由業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主按續(xù)交方案存儲(chǔ)到原專(zhuān)戶(hù)管理銀行的資金專(zhuān)戶(hù);未成立業(yè)主大會(huì)的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會(huì)同村(居)民委員會(huì)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，確定續(xù)交方案。
第八條 本辦法實(shí)施前，依法應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交存但未交存或未足額交存的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按原交存規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)交。
第九條 實(shí)行由業(yè)主大會(huì)管理維修資金的，資金劃轉(zhuǎn)應(yīng)具備下列條件：
(一)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議就維修資金由房屋行政主管部門(mén)統(tǒng)一管理劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)自主管理事項(xiàng)，以及本物業(yè)管理區(qū)域的維修資金管理制度、緊急使用制度、續(xù)交方案進(jìn)行表決，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;
(二)能夠以市維修資金管理機(jī)構(gòu)提供的業(yè)主賬戶(hù)余額信息為基礎(chǔ)，按房屋門(mén)戶(hù)號(hào)設(shè)立分戶(hù)賬。
第十條 維修資金按照以下程序劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)管理：
(一)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就本辦法第九條第(一)款事項(xiàng)表決通過(guò);業(yè)主大會(huì)的籌備、召開(kāi)應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施。業(yè)主須持本人身份證明及房屋權(quán)屬證明領(lǐng)取表決材料，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或授權(quán)村(居)委會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主身份進(jìn)行核實(shí)，并對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行指導(dǎo)。
(二)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，應(yīng)就劃轉(zhuǎn)維修資金決議的有關(guān)事項(xiàng)及業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的情況在本物業(yè)管理區(qū)域公示，公示期7日;
(三)業(yè)主委員會(huì)向市維修資金管理機(jī)構(gòu)提交劃轉(zhuǎn)申請(qǐng)、業(yè)主大會(huì)決議及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處出具的證明函;
(四)業(yè)主委員會(huì)在市維修資金專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)設(shè)維修資金專(zhuān)戶(hù)，并與市維修資金管理機(jī)構(gòu)(為監(jiān)督方)、專(zhuān)戶(hù)管理銀行簽訂委托管理三方協(xié)議。
符合上述規(guī)定的，市維修資金管理機(jī)構(gòu)在收到報(bào)告后，通知專(zhuān)戶(hù)管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)主委員會(huì)所設(shè)立的維修資金專(zhuān)戶(hù)。
第三章 使 用
第十一條 除法律、法規(guī)明確規(guī)定的使用范圍外，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)的用于完善住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)可納入維修資金使用范圍。
第十二條 使用維修資金，按照以下原則分?jǐn)傎M(fèi)用：
(一)維修和更新、改造的部位屬于整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，費(fèi)用由全體業(yè)主按照其所擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?
(二)維修和更新、改造的部位屬于單幢或部分業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，費(fèi)用由相關(guān)受益的業(yè)主按照其所擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?
(三)維修和更新、改造的部位屬于單幢房屋外墻面或屋面的，費(fèi)用由該幢房屋所有業(yè)主按所擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?
(四)業(yè)主維修資金賬戶(hù)余額不足支付維修和更新、改造費(fèi)用或未交存維修資金的，不足或欠交部分由相關(guān)業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?
(五)維修和更新、改造涉及范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主對(duì)維修資金的分?jǐn)偭碛屑s定的，從其約定。
第十三條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按以下順序確定資金使用申請(qǐng)人：已選舉業(yè)主委員會(huì)且在任期內(nèi)的，由業(yè)主委員會(huì)或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修資金使用申請(qǐng);未選舉業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)未換屆的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修資金使用申請(qǐng);沒(méi)有選舉業(yè)主委員會(huì)且沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由村(居)委會(huì)或相關(guān)業(yè)主提出維修資金使用申請(qǐng)。
第十四條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用的，按照以下程序辦理：
(一)提出申請(qǐng)。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或村(居)委會(huì)、相關(guān)業(yè)主(以下統(tǒng)稱(chēng)“申請(qǐng)人”)編制維修方案(包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、施工方案或合同、審價(jià)和招投標(biāo)及監(jiān)理材料等)，并持維修方案向區(qū)房屋行政主管部門(mén)提出使用申請(qǐng)。
(二)業(yè)主確認(rèn)。維修方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上(含)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上(含)的業(yè)主同意，并由區(qū)房屋行政主管部門(mén)在小區(qū)顯著位置公示7日。
(三)資金劃轉(zhuǎn)。公示期滿(mǎn)，業(yè)主無(wú)異議或異議人數(shù)未超過(guò)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/3以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)1/3以上的業(yè)主，施工前提交維修資金使用申請(qǐng)的，首次劃轉(zhuǎn)所申請(qǐng)維修資金的30%，待竣工驗(yàn)收且進(jìn)行工程決算審核后依據(jù)工程決算書(shū)或工程造價(jià)審核報(bào)告劃轉(zhuǎn)余款。提交維修資金使用申請(qǐng)前已施工完畢通過(guò)驗(yàn)收的項(xiàng)目，可一次性全額劃轉(zhuǎn)維修資金。
(四)竣工驗(yàn)收及決算審核。項(xiàng)目竣工后，申請(qǐng)人應(yīng)及時(shí)組織施工、監(jiān)理單位及部分受益業(yè)主等相關(guān)人員進(jìn)行竣工驗(yàn)收，業(yè)主委員會(huì)或村(居)委會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督。驗(yàn)收合格后，申請(qǐng)人應(yīng)向區(qū)房屋行政主管部門(mén)申請(qǐng)撥付余款并提交工程施工合同、工程決算書(shū)、施工發(fā)票、工程驗(yàn)收合格證明等材料;決算金額超出預(yù)算金額的，需提交情況說(shuō)明，并經(jīng)列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
(五)余款劃轉(zhuǎn)。區(qū)房屋行政主管部門(mén)將余款決算材料進(jìn)行公示，余款公示和劃轉(zhuǎn)程序參照本條款第(二)、(三)項(xiàng)。
第十五條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按業(yè)主大會(huì)制定的使用流程支用，業(yè)主大會(huì)制定使用流程時(shí)可參照以下程序：
(一)制定方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主(以下簡(jiǎn)稱(chēng)申請(qǐng)人)制定維修方案。
(二)方案審核。申請(qǐng)人是物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主代表的，持維修方案向業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)2/3委員簽名同意的視為審核通過(guò);申請(qǐng)人是業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)卮?居)委會(huì)審核同意。
(三)方案公示和業(yè)主確認(rèn)。經(jīng)審核通過(guò)的維修方案，由申請(qǐng)人在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示，并在村(居)委會(huì)的監(jiān)督下組織維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主表決，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，申請(qǐng)人將業(yè)主簽名材料在小區(qū)內(nèi)公示7日。
(四)資金劃轉(zhuǎn)。業(yè)主委員會(huì)通知專(zhuān)戶(hù)管理銀行劃轉(zhuǎn)維修資金至施工單位賬戶(hù)，并向市維修資金管理機(jī)構(gòu)備案。
第十六條 申請(qǐng)人在收到預(yù)付款后，應(yīng)及時(shí)組織施工，不得無(wú)故拖延;已施工完畢通過(guò)驗(yàn)收的項(xiàng)目，需要申請(qǐng)維修資金的，應(yīng)盡快申報(bào)。
第十七條 發(fā)生下列緊急情況時(shí)，可通過(guò)緊急維修程序申請(qǐng)維修資金：
(一)電梯發(fā)生沖頂、蹲底或其他危及人身安全的安全隱患;
(二)消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障;
(三)給水排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，造成大面積停水或滿(mǎn)溢等;
(四)屋頂、屋面、外墻發(fā)生滲漏，地下室突發(fā)積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用;
(五)房屋外墻存在脫落、剝落等隱患;
(六)出現(xiàn)其他可能會(huì)嚴(yán)重危及人身安全的情形。
發(fā)生緊急情況時(shí)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng)，未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)未換屆的，由村(居)委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)(以下統(tǒng)稱(chēng)“申請(qǐng)人”)。
遇本條第一款第(一)項(xiàng)情形的，應(yīng)當(dāng)提交電梯質(zhì)檢部門(mén)或電梯檢測(cè)機(jī)構(gòu)的整改通知書(shū)，或當(dāng)?shù)卮?居)委會(huì)出具的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)證明;遇第(二)項(xiàng)情形的，應(yīng)當(dāng)提交公安消防機(jī)構(gòu)或公安派出所的整改通知書(shū)，或當(dāng)?shù)卮?居)委會(huì)出具的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)證明;遇其他情形的，應(yīng)當(dāng)提交當(dāng)?shù)卮?居)委會(huì)出具的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)證明。
第十八條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生緊急情況的，申請(qǐng)人按以下程序申請(qǐng)列支維修資金：
(一)發(fā)生本辦法規(guī)定的緊急情形時(shí)，申請(qǐng)人立即組織專(zhuān)業(yè)人員和不少于5名受益業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，編制緊急維修方案。同時(shí)，將所發(fā)生緊急情況通知業(yè)主委員會(huì)或村(居)委會(huì)，并持相關(guān)材料向所在地的區(qū)房屋行政主管部門(mén)備案。
(二)申請(qǐng)人立即組織實(shí)施維修、更新或改造，同時(shí)將緊急維修方案在小區(qū)顯著位置公示7日。
(三)工程竣工后，申請(qǐng)人應(yīng)在7日內(nèi)組織驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)應(yīng)有5名以上業(yè)主委員會(huì)成員、受益業(yè)主或所在地村(居)委會(huì)人員參加。
(四)工程完工通過(guò)驗(yàn)收后，申請(qǐng)人應(yīng)及時(shí)向區(qū)房屋行政主管部門(mén)提交相關(guān)材料申請(qǐng)列支。符合規(guī)定的，區(qū)房屋行政主管部門(mén)將工程決算書(shū)、緊急維修業(yè)主分?jǐn)傎Y金明細(xì)表、施工合同、工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等材料在小區(qū)顯著位置公示7日。
(五)公示期滿(mǎn)，業(yè)主異議人數(shù)未超過(guò)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/3以上的業(yè)主，通知專(zhuān)戶(hù)管理銀行劃轉(zhuǎn)維修資金。
第十九條 經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)同意，選擇若干小區(qū)作為試點(diǎn)，建立房屋應(yīng)急解危專(zhuān)項(xiàng)資金專(zhuān)戶(hù)，將小區(qū)增值收益轉(zhuǎn)入應(yīng)急解危專(zhuān)項(xiàng)資金專(zhuān)戶(hù)。當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)緊急情形時(shí)，在應(yīng)急解危專(zhuān)項(xiàng)資金賬戶(hù)余額內(nèi)申請(qǐng)使用維修資金。
第二十條 申請(qǐng)人應(yīng)與施工企業(yè)簽訂維修和更新、改造工程項(xiàng)目施工合同。
第二十一條 維修項(xiàng)目工程預(yù)(決)算總金額在2萬(wàn)元以上的，應(yīng)委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程造價(jià)審核。
鼓勵(lì)申請(qǐng)人采取招投標(biāo)方式選擇施工企業(yè)，鼓勵(lì)申請(qǐng)人聘請(qǐng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程監(jiān)理，工程預(yù)(決)算造價(jià)審核、招標(biāo)代理、工程監(jiān)理、檢測(cè)鑒定相關(guān)費(fèi)用可計(jì)入工程維修成本，從維修資金中列支。
第四章 監(jiān)督管理
第二十二條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明維修資金交存和結(jié)余情況并轉(zhuǎn)交維修資金繳款憑證，該房屋分戶(hù)賬中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)。
受讓人持過(guò)戶(hù)協(xié)議、房屋權(quán)屬證書(shū)、身份證到市維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理分戶(hù)賬戶(hù)更名手續(xù)。
第二十三條 房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還維修資金：因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因造成房屋滅失的，由業(yè)主持身份證件、房屋所有權(quán)證注銷(xiāo)證明等到市維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理余款退回手續(xù)后到專(zhuān)戶(hù)管理銀行提取其維修資金分戶(hù)賬余額，并辦理分賬戶(hù)注銷(xiāo)手續(xù)。
第二十四條 專(zhuān)戶(hù)管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向市維修資金管理機(jī)構(gòu)發(fā)送維修資金對(duì)賬單;維修資金已劃轉(zhuǎn)給業(yè)主大會(huì)管理的，應(yīng)同時(shí)向市維修資金管理機(jī)構(gòu)及業(yè)主委員會(huì)發(fā)送維修資金對(duì)賬單。
市維修資金管理機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會(huì)對(duì)資金賬戶(hù)變化情況有異議的，可以要求專(zhuān)戶(hù)管理銀行進(jìn)行復(fù)核。
專(zhuān)戶(hù)管理銀行應(yīng)當(dāng)建立維修資金查詢(xún)制度，接受業(yè)主對(duì)其分戶(hù)賬中維修資金使用和賬面余額的查詢(xún)。
第二十五條 各區(qū)人民政府應(yīng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，保障工作經(jīng)費(fèi)，配備工作人員，負(fù)責(zé)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的管理和使用工作。維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門(mén)的審計(jì)監(jiān)督。
第五章 附 則
第二十六條 本辦法所稱(chēng)“日”為“自然日”。
第二十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行。各縣(市)參照本辦法執(zhí)行。
第二十八條 本辦法由市房屋行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。
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