云南省昆明市農(nóng)村宅基地管理辦法全文解讀
云南省昆明市農(nóng)村宅基地管理辦法
第一章 總則
第一條 為加強昆明市農(nóng)村宅基地管理，規(guī)范農(nóng)村村民住宅建設，合理、節(jié)約集約使用土地，保護農(nóng)村村民的合法權益，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《云南省土地管理條例》、《昆明市農(nóng)村住宅建設管理辦法》等相關法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員經(jīng)依法批準，用于建造自用住宅無償使用本集體所有土地的行為。
第三條 本辦法適用于本市行政轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)村宅基地管理。
第四條 各縣(市)區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府和街道辦事處、村委會負責轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地管理。
各級規(guī)劃、國土、建設、房屋和民政等相關行政主管部門按照各自職責做好農(nóng)村宅基地監(jiān)督、管理的相關工作。
第五條 市人民政府對全市農(nóng)村宅基地年度用地總量嚴格實行計劃控制，對省人民政府下達的和各縣(市)區(qū)的建設用地指標進行統(tǒng)一分解、統(tǒng)一調(diào)劑、統(tǒng)一審批、統(tǒng)一臺帳管理。
第六條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。
鼓勵與舊村改造、土地整理相結合，充分利用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和村周邊的丘陵坡地進行農(nóng)村住宅建設。對村內(nèi)有空閑地的，不再增加新增宅基地規(guī)模。
第七條 農(nóng)村村民建造住宅占用林地，應當依法報林業(yè)主管部門審核同意，依法辦理審批手續(xù)。
嚴格控制占用耕地建造農(nóng)村住宅，禁止在基本農(nóng)田保護區(qū)、一級水源保護區(qū)內(nèi)建造農(nóng)村住宅。
第二章 規(guī)劃管理和耕地保護
第八條 農(nóng)村宅基地應當符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃、滇池保護和環(huán)境保護等要求。
在公路、河道兩側或者高壓線下安排宅基地，應當符合交通、水務、電力部門的有關規(guī)定。
第九條 城市規(guī)劃區(qū)外農(nóng)村村民建造住宅鼓勵自然村向中心村、中心鎮(zhèn)集聚。
城市、鎮(zhèn)規(guī)劃確定的建設用地范圍內(nèi)農(nóng)村村民建造住宅應當符合城市規(guī)劃，并經(jīng)當?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準。
第十條 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，農(nóng)村村民建造住宅占用農(nóng)用地，按以下審批權限批準農(nóng)用地轉為建設用地：
(一)昆明市土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)的農(nóng)用地轉為建設用地應當逐級上報國務院批準;
(二)縣(市)區(qū)人民政府所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的農(nóng)用地轉為建設用地逐級上報省人民政府批準;
(三)其他鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的農(nóng)用地轉為建設用地報市人民政府審批。
第十一條 農(nóng)村宅基地農(nóng)用地轉用報批程序：
(一)以縣(市)區(qū)為單位，于每年上報下一年度土地利用計劃草案時，將下一年度農(nóng)村宅基地建設用地計劃一并上報，并附本年度宅基地計劃執(zhí)行情況和各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))分戶使用臺帳;
(二)市人民政府在省級下達的年度新增建設用地計劃內(nèi)，結合各縣(市)區(qū)用地計劃，單列下達農(nóng)村宅基地新增建設用地指標;
(三)各縣(市)區(qū)人民政府依據(jù)市人民政府下達指標，具體對各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))再行分解下達;
(四)縣(市)區(qū)國土資源行政主管部門統(tǒng)一編制建設項目呈報說明書、農(nóng)用地轉用方案及補充耕地方案，連同相關審批要件及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))擬建房總戶數(shù)和面積，上報市國土資源行政主管部門審查后，依照本辦法第十條的規(guī)定上報有權人民政府審批。
第十二條 農(nóng)村宅基地依法占用耕地實行"先補后占"。
對農(nóng)村宅基地占用的耕地，縣(市)區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn)) 人民政府應組織村集體經(jīng)濟組織或村民小組進行補充。
第十三條 農(nóng)村宅基地確需占用耕地的，縣(市)區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當申報農(nóng)村村民自建住宅專項耕地占補平衡項目，補充同等數(shù)量、質(zhì)量的耕地。
未申報并實施農(nóng)村村民自建房屋專項耕地占補平衡項目，由縣(市)區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府統(tǒng)籌資金落實耕地占補平衡。
第十四條 市、縣(市)區(qū)人民政府應當籌措中央和省下達的新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費、國有土地使用權出讓純收益用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)部分等財政資金和其他社會資金，積極開展農(nóng)村土地開發(fā)整理和復墾，確保農(nóng)村耕地數(shù)量不減少、質(zhì)量不降低。
第三章 面積標準
第十五條 宅基地面積以戶為單位，每戶人口以戶籍實有人數(shù)計算，按以下標準執(zhí)行：
(一)昆明城市規(guī)劃和各縣(市)區(qū)人民政府所在地城市(鎮(zhèn))規(guī)劃范圍內(nèi)，禁止建設低層聯(lián)體或者單戶獨院式住宅，應當按照城市居住區(qū)模式集中建設多層或者中、高層住宅，人均建設用地不得超過20平方米，每戶建設用地總面積不得超過100平方米，以上面積按分攤建筑占地面積計算;
(二)其他區(qū)域可以建設低層聯(lián)體或者單戶獨院式住宅，人均建設用地不得超過25平方米，每戶建設用地總面積不得超過120平方米，樓層不超過4層，建筑高度和層高不得超過規(guī)劃批準的高度，每戶建筑總面積不超過300平方米。
對滇池流域、城市郊區(qū)、縣城周邊和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府所在地，鼓勵按照城市居住區(qū)模式集中建設多層或者中、高層住宅，低層聯(lián)體或者單戶獨院式住宅在上述標準內(nèi)從嚴控制;對山區(qū)、半山區(qū)、邊遠少數(shù)民族地區(qū)可以適當放寬，但每戶建設用地總面積不得超過150平方米。
第十六條 有下列情況之一的，可增計1名家庭人口申請宅基地：
(一)夫婦一方戶口不在家庭所在地;
(二)戶口已遷出的現(xiàn)役軍人、勞教服刑人員;
(三)戶口已遷出的大、中專院校在籍學生;
(四)戶口雖已遷出但實際仍在原家庭生活居住，且無其他住房;
(五)家庭戶口成員已超婚齡;
(六)獨生子女家庭。
第十七條 有下列情況之一的，不得列為家庭人口申請宅基地：
(一)另有住房的家庭成員;
(二)已婚嫁的子女戶口未遷出，配偶方宅基地面積已達標準;
(三)父母已隨一個子女計算家庭人口享受了宅基地，又隨另一個子女申請宅基地。
第四章 低層聯(lián)體或者單戶獨院式住宅用地申請和審批
第十八條 申請低層聯(lián)體或者單戶獨院式住宅農(nóng)戶，應當為本集體經(jīng)濟組織成員且符合下列條件之一：
(一)年滿18周歲已獨立成戶且無宅基地;
(二)原住宅不符合規(guī)劃或者確需易地新建房屋;
(三)達到法定結婚年齡，需要分戶建房;
(四)因國家建設征收、農(nóng)村公共設施和公共事業(yè)建設、實施城市、集鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃進行舊村改造等公共利益占用宅基地，需要重新調(diào)整;
(五)因發(fā)生或者防御自然災害等不可抗拒因素，需要重新調(diào)整;
(六)經(jīng)縣級以上人民政府批準到農(nóng)村落戶和回原籍定居，取得本集體經(jīng)濟組織戶口;
(七)國家法律、法規(guī)另有規(guī)定的其他情形。
第十九條 有下列情形之一，不得申請宅基地：
(一)一戶已擁有一處已達到標準的宅基地;
(二)違法占用集體土地尚未依法處理;
(三)將原宅基地改變用途，用于出租、興辦企業(yè)或者其它經(jīng)營性用途;
(四)將原住宅以出售、贈與等形式轉讓給不符合使用宅基地條件的人;
(五)國家法律、法規(guī)另有規(guī)定其他情形。
第二十條 低層聯(lián)體或者單戶獨院式宅基地按以下程序申請使用：
(一)申請人向戶口所在的集體經(jīng)濟組織提出書面用地申請;
(二)召開集體經(jīng)濟組織代表大會進行討論評議，并在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))建設規(guī)劃及國土資源行政主管部門指導下擬定用地位置和面積，注明四鄰界址并測量繪制用地現(xiàn)狀圖;
(三)集體經(jīng)濟組織對經(jīng)代表大會討論通過的申請宅基地戶主名單、占地面積、位置等張榜公示;
(四)公示一周無異議的，申請人備齊規(guī)定的用地報批資料，經(jīng)村民小組、村(居)委會同意后，逐級報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國土資源行政主管部門、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣(市)區(qū)國土資源行政主管部門審核，涉及規(guī)劃、交通、水務、電力、環(huán)保等部門，應當取得相關部門審核意見后，上報縣(市)區(qū)人民政府批準，涉及占用農(nóng)用地依照本辦法第十一條的規(guī)定辦理批準手續(xù);
(五)經(jīng)審批批準的宅基地，由縣(市)區(qū)國土資源行政主管部門核發(fā)《農(nóng)村宅基地建設用地批準通知書》，并在申請人所在集體經(jīng)濟組織張榜公布;
(六)由屬地國土資源行政主管部門組織本集體經(jīng)濟組織、村(居)委會和規(guī)劃等相關部門人員，現(xiàn)場放線定樁后，方能動工建設;
(七)住宅建設竣工一個月內(nèi)，由申請人向?qū)俚匾?guī)劃及國土資源行政主管部門申請驗收，并取得相關驗收意見;
(八)宅基地申請人在收到《農(nóng)村宅基地建設用地驗收意見》之日起三十日內(nèi)，應當向縣(市)區(qū)國土資源行政主管部門申請宅基地使用權登記，領取《集體土地使用證》。
第五章 多層或者中、高層住宅用地申請和審批
第二十一條 申請多層或者中、高層農(nóng)村住宅農(nóng)戶，應當符合本辦法第十八條和十九條的`規(guī)定。
對已擁有宅基地農(nóng)戶同意將原宅基地騰退集體經(jīng)濟組織的，可申請多層或者中、高層農(nóng)村住宅。
第二十二條 按照城市居住區(qū)模式集中建設多層或者中、高層農(nóng)村住宅的，由村(居)民委員會、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一申請宅基地，應當按下列程序辦理審批手續(xù)：
(一)召開集體經(jīng)濟組織代表大會，討論確定集中建設多層或者中、高層住宅方案以及申請宅基地戶主名單;
(二)對集中建設多層或者中、高層住宅、申請宅基地戶主名單、用地位置和面積等基本情況進行張榜公示;
(三)公示10日無異議的，由集體經(jīng)濟組織申請并取得街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府同意建設的批復，以及發(fā)改立項和規(guī)劃選址及許可批準;
(四)集體經(jīng)濟組織備齊規(guī)定的用地報批資料，逐級報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國土資源行政主管部門、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣(市)區(qū)國土資源行政主管部門審核，涉及規(guī)劃、交通、水務、電力、環(huán)保等部門，應當取得相關部門審核意見后，上報縣(市)區(qū)人民政府批準，涉及占用農(nóng)用地依照本辦法第十一條的規(guī)定辦理批準手續(xù);
(六)編制修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案，報城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門辦理《建設工程規(guī)劃許可證》，并報建設行政主管部門辦理《建設工程施工許可證》;
(七)經(jīng)審批批準的立項、規(guī)劃、用地、建設等相關行政許可，應當自核發(fā)之日起，由批準部門在集體經(jīng)濟組織張榜公示不少于10日，接受社會監(jiān)督;
(八)集中建設多層或者中、高層住宅應當按照城市房地產(chǎn)開發(fā)建設相關規(guī)定，進行工程施工和竣工驗收等管理。住宅竣工并經(jīng)驗收合格之日起三十日內(nèi)，集體經(jīng)濟組織應當向?qū)俚貒临Y源行政主管部門申請土地使用權登記。宅基地土地使用權人登記為農(nóng)戶個人，但交由集體經(jīng)濟組織實施統(tǒng)一管理。對原無宅基地或者原宅基地已騰退集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶，方可領取宅基地土地使用證。
第二十三條 集中建設多層或者中、高層住宅后，原村莊宅基地等集體建設用地應當由集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一收回，按照土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃實施整理復墾或者開發(fā)利用。
第二十四條 根據(jù)經(jīng)批準的修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案，對住宅配套非經(jīng)營性建設用地按照鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)用地一并上報審批。
第二十五條 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)用地土地使用權人登記為集體經(jīng)濟組織，由集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一管理。
第二十六條 多層或者中、高層農(nóng)村住宅用地需征收為國有的，按照國有建設用地進行報批和供地。
第六章 監(jiān)督管理
第二十七條 凡原住宅符合規(guī)劃，且宅基地面積已達到規(guī)定標準，或者雖低于規(guī)定標準，但根據(jù)規(guī)劃可以在原地增加宅基地翻擴建或者翻建樓房，一律不予批準易地新建。
易地新建涉及他人承包土地，由集體經(jīng)濟組織會同當事人協(xié)商調(diào)整或者補償;協(xié)商不成，可由集體經(jīng)濟組織按程序收回土地使用權，重新變更安排使用。
第二十八條 農(nóng)村住宅建設原則上只能使用本集體經(jīng)濟組織所有的土地。
因?qū)嵤┏青l(xiāng)規(guī)劃等原因，確需跨集體經(jīng)濟組織建住宅，應當在政府指導下，由相關集體經(jīng)濟組織進行土地調(diào)整或者補償，并依法辦理土地所有權變更登記手續(xù)，明確土地產(chǎn)權關系。
第二十九條 “一戶多宅”、閑置宅基地和空置住宅等，應當騰退超標準占用的宅基地。
第三十條 農(nóng)村宅基地的所有權屬于農(nóng)村集體，個人只享有使用權。
禁止買賣或者以其他方式非法轉讓農(nóng)村宅基地。
因國家建設征收、農(nóng)村公共設施和公共事業(yè)建設或者實施城鄉(xiāng)規(guī)劃進行舊村改造，需調(diào)整、拆遷住宅，宅基地使用者應當服從統(tǒng)一補償安置。
第三十一條 對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民，原宅基地應當依照法律規(guī)定，辦理土地征收和國有土地使用權登記手續(xù)后轉為國有土地。
對一戶部分成員轉為城鎮(zhèn)居民，原宅基地仍屬集體所有。
第三十二條 宅基地自批準之日起，超過兩年未建成使用，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準機關批準，無償收回土地使用權。
第三十三條 縣(市)區(qū)國土資源行政主管部門報經(jīng)縣(市)區(qū)人民政府批準，對下列宅基地可注銷土地使用證，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無償收回集體土地使用權：
(一)違反“一戶一宅”規(guī)定，兩年內(nèi)未騰退或者處理超標準占用的宅基地;
(二)宅基地使用權人戶口遷出本集體經(jīng)濟組織，兩年內(nèi)未騰退或者處理原宅基地;
(三)為實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃進行舊村改造需要調(diào)整;
(四)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)建設需要占用;
(五)宅基地使用權人情況發(fā)生變化，不需使用原住宅或者不再符合使用宅基地法定條件;
(六)國家法律、法規(guī)另有規(guī)定。
前款第(一)、(二)項規(guī)定宅基地的處理，應當在屬地國土資源行政主管部門指導下進行，受讓人應當符合本辦法規(guī)定的宅基地申請條件，并依法辦理宅基地審批手續(xù)。
依照本條第一款第(三)、(四)項規(guī)定收回集體土地使用權，集體經(jīng)濟組織應當對住宅所有權人依法予以地上建筑物補償并妥善安置。
第三十四條 凡宅基地面積超過本辦法規(guī)定標準，應當通過鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設規(guī)劃更新、改造舊宅、置換調(diào)整、騰退或者處理等途徑，逐步退出多占土地。
第三十五條 宅基地使用權不得抵押。
宅基地上住宅依法抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，受讓人應當符合本辦法規(guī)定的宅基地申請條件，并依法辦理宅基地審批、登記手續(xù)。
第七章 權屬登記
第三十六條 縣(市)區(qū)人民政府依法對農(nóng)村宅基地進行集體土地使用權登記，負責核發(fā)《集體土地使用證》。
第三十七條 未依法取得農(nóng)村住宅建設相關驗收意見和宅基地《集體土地使用證》的房屋，房屋行政主管部門不得辦理房屋產(chǎn)權登記及頒發(fā)產(chǎn)權證書。
第三十八條 宅基地使用權因繼承、超標準住宅處理等情形依法發(fā)生使用權人變更的，需辦理變更登記。
新使用權人應當符合本辦法規(guī)定的宅基地申請條件。
第三十九條 宅基地被依法征收、收回同時，宅基地使用權人應當申請辦理宅基地土地使用權注銷登記，注銷土地證書。
宅基地使用權人未按規(guī)定申請注銷登記的，國土行政主管部門依照有關規(guī)定直接公告注銷登記。
第八章 法律責任
第四十條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法將集體所有土地出讓、轉讓或者出租建房;未經(jīng)批準擅自在耕地上建房，破壞耕作層種植條件;未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準占用土地建房;依法收回宅基地使用權而當事人拒不交出土地，不按批準四至界線且超出規(guī)定面積標準建房;無權批準使用土地的單位或者個人非法批準宅基地，超越批準權限非法批準宅基地，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準宅基地，或者違反法定程序批準宅基地等違法行為，依據(jù)有關法律法規(guī)處理。
第四十一條 對宅基地違法行為，國土資源行政主管部門應當及時制止，并責令糾正。
對依法責令限期拆除建筑物或者其他設施，當事人應當立即停止施工，自行拆除;對繼續(xù)施工的，做出處罰決定的機關有權對繼續(xù)施工設備、建筑材料予以查封。
第四十二條 國土資源行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第九章 附則
第四十三條 本辦法自發(fā)文之日起施行。
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