2016珠海市香洲區(qū)城中舊村房屋面積認(rèn)定和補(bǔ)償暫行辦法
橫琴新區(qū)管委會(huì),各區(qū)政府(管委會(huì)),市府直屬各單位：
《珠海市香洲區(qū)城中舊村更新房屋面積認(rèn)定和補(bǔ)償暫行辦法》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)予印發(fā)。實(shí)施過(guò)程中遇到問(wèn)題，請(qǐng)徑向市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局反映。
珠海市住房和城市規(guī)劃建設(shè)局
2016年7月29日
珠海市香洲區(qū)城中舊村更新房屋面積認(rèn)定和補(bǔ)償暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為推進(jìn)城中舊村更新，規(guī)范更新區(qū)域內(nèi)房屋面積認(rèn)定和補(bǔ)償工作，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市香洲區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)(不含橫琴新區(qū)、萬(wàn)山海洋開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)和保稅區(qū))城中舊村更新項(xiàng)目的房屋面積認(rèn)定和補(bǔ)償工作。
本辦法所稱(chēng)房屋面積認(rèn)定，是指由相關(guān)部門(mén)對(duì)權(quán)益人在更新區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)有房屋依法進(jìn)行測(cè)繪、核實(shí)和確認(rèn)，認(rèn)定應(yīng)補(bǔ)償?shù)慕ㄖ娣e。
房屋面積認(rèn)定不適用于房屋確權(quán)、辦理產(chǎn)權(quán)登記書(shū)證等其他用途。
第三條 房屋面積認(rèn)定和補(bǔ)償工作應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持依法依規(guī)、實(shí)事求是，尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)的原則，結(jié)合城中舊村更新解決歷史遺留問(wèn)題。
第四條已表決同意啟動(dòng)城中舊村更新的，對(duì)于積極配合更新相關(guān)工作的權(quán)益人，方可按照本辦法進(jìn)行房屋認(rèn)定和補(bǔ)償。
第五條 區(qū)人民政府(管委會(huì))負(fù)責(zé)牽頭開(kāi)展房屋面積認(rèn)定和補(bǔ)償工作，鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)及屬地城市更新、國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城管執(zhí)法、農(nóng)漁、僑務(wù)等主管部門(mén)及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照各自職能履行職責(zé)。
鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)負(fù)責(zé)房屋權(quán)屬人、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)信息、現(xiàn)狀測(cè)繪數(shù)據(jù)等各項(xiàng)基礎(chǔ)資料的統(tǒng)計(jì)、收集、初步核實(shí)及匯總等工作，牽頭負(fù)責(zé)會(huì)同各部門(mén)核實(shí)確認(rèn)被征地農(nóng)民、世居居民、非征地農(nóng)民、蠔民、漁民、僑民身份。
屬地城市更新主管部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)城中舊村更新各項(xiàng)工作。
國(guó)土資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)土地性質(zhì)、被征地農(nóng)民花名冊(cè)核實(shí)等工作。
城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)負(fù)責(zé)房屋報(bào)建情況核實(shí)等工作。
城管執(zhí)法主管部門(mén)負(fù)責(zé)違法建設(shè)行為的查處情況核實(shí)等工作。
海洋農(nóng)業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)核實(shí)確認(rèn)蠔民、漁民身份。
僑務(wù)主管部門(mén)負(fù)責(zé)核實(shí)確認(rèn)僑民身份。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證信息核實(shí)等工作。
第六條 城中舊村的村(居)民委員會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定履行相應(yīng)職責(zé)，積極配合本村房屋面積認(rèn)定和補(bǔ)償工作。
第二章 房屋認(rèn)定
第七條 更新區(qū)域內(nèi)房屋按現(xiàn)有房屋層數(shù)和建筑面積，結(jié)合權(quán)益人的身份，以戶(hù)為單位進(jìn)行認(rèn)定。
第八條 權(quán)益人在城中舊村更新區(qū)域內(nèi)已建成的房屋，按照以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房屋面積認(rèn)定：
(一)被征地農(nóng)民按每戶(hù)不超出5層且建筑面積不超出400平方米的部分。被征地農(nóng)民已享受福利住房政策的，參照?qǐng)?zhí)行本條第一款第(二)項(xiàng)待遇標(biāo)準(zhǔn)。
(二)世居居民、非征地農(nóng)民、漁民、蠔民、僑民按每戶(hù)建筑面積不超出240平方米的部分。
(三)其他產(chǎn)權(quán)人，以產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為準(zhǔn)。
已辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋，可直接依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記證明認(rèn)定，該面積按類(lèi)別計(jì)入本條前款(一)、(二)項(xiàng)面積認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。如產(chǎn)權(quán)登記面積超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的，仍以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。
政府統(tǒng)征前已建成且至今尚未滅失、主體結(jié)構(gòu)未改變、未完成產(chǎn)權(quán)登記的房屋，由相關(guān)部門(mén)依程序利用歷史地形圖等相關(guān)資料，結(jié)合現(xiàn)狀情況共同認(rèn)定房屋面積。
第九條 被征地農(nóng)民因歷史原因未在舊村場(chǎng)范圍內(nèi)取得宅基地，在舊村場(chǎng)緊鄰國(guó)有土地上已建成的房屋，不超出5層且建筑面積不超出400平方米的部分可予以認(rèn)定，但不得按照本辦法第十一條、第十三條、第二十七條規(guī)定進(jìn)行分戶(hù)認(rèn)定及面積補(bǔ)差。
第十條 被征地農(nóng)民的房屋基底面積超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出具同意意見(jiàn)后，可進(jìn)行面積認(rèn)定。
第十一條 被征地農(nóng)民戶(hù)已建成5層以下但建筑面積超出400平方米房屋，且同時(shí)具備以下條件的，可分戶(hù)進(jìn)行面積認(rèn)定：
(一)父母身份是被征地農(nóng)民，與其同戶(hù)的子女身份是被征地農(nóng)民。
(二)同戶(hù)子女已達(dá)到法定結(jié)婚年齡。
(三)全戶(hù)同意進(jìn)行城中舊村更新并共同提出分戶(hù)申請(qǐng)，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意。
第十二條 被征地農(nóng)民戶(hù)成員在分戶(hù)后分別按照本辦法第八條規(guī)定的相應(yīng)身份待遇標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房屋面積認(rèn)定。
第十三條 符合本辦法第十一條規(guī)定，且具有以下情形之一的，可對(duì)被征地農(nóng)民已建成房屋建筑面積分戶(hù)進(jìn)行認(rèn)定：
(一)一戶(hù)自建多處房屋，可將該戶(hù)分戶(hù)前所有房屋中不超出5層的建筑面積，作為整體予以分戶(hù)處理。
(二)一宅多戶(hù)，可將該棟建筑中不超出5層的建筑面積，按戶(hù)區(qū)分處理。
第十四條 夫妻雙方均為被征地農(nóng)民，婚姻存續(xù)期內(nèi)或在2015年3月29日后離婚的，只視為一戶(hù)進(jìn)行房屋面積認(rèn)定。
第十五條 被征地農(nóng)民戶(hù)成員在簽字確認(rèn)《房屋面積認(rèn)定表》后死亡，其同戶(hù)其他成員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的，仍按該表數(shù)據(jù)進(jìn)行面積認(rèn)定和補(bǔ)償。
第十六條 已按《珠海市城中舊村更新實(shí)施細(xì)則》第十二條第一款規(guī)定對(duì)更新意愿進(jìn)行表決，同意啟動(dòng)城中舊村更新的，自表決同意之日起不得在更新區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建房屋，停止受理報(bào)建申請(qǐng)。但在本辦法頒布前已按規(guī)定對(duì)更新意愿進(jìn)行表決的，應(yīng)在房屋面積認(rèn)定工作開(kāi)始之日起停止受理報(bào)建申請(qǐng)。
在停止受理報(bào)建申請(qǐng)前已獲得規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)手續(xù)但停建或未建的，依據(jù)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)新建房屋的面積作房屋面積認(rèn)定。
在停止受理報(bào)建申請(qǐng)前申請(qǐng)報(bào)建已受理但未獲得批準(zhǔn)手續(xù)的，由受理部門(mén)繼續(xù)審核報(bào)建資料并出具核準(zhǔn)意見(jiàn)，以核準(zhǔn)面積作房屋面積認(rèn)定。
被征地農(nóng)民應(yīng)按房屋面積認(rèn)定數(shù)據(jù)中未建設(shè)的房屋面積向?qū)俚卣Ц督ㄖ杀尽?/p>
第三章 認(rèn)定程序
第十七條 村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)按照《珠海市城中舊村更新實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定向?qū)俚貐^(qū)人民政府(管委會(huì))申請(qǐng)房屋面積的認(rèn)定工作。
第十八條 房屋面積認(rèn)定工作包括測(cè)繪、基本信息核實(shí)、分戶(hù)、每戶(hù)房屋面積匯總登記、部門(mén)確認(rèn)、結(jié)果公示等基本工作環(huán)節(jié)。
第十九條 基本信息包括權(quán)益人身份、土地和房屋報(bào)建及產(chǎn)權(quán)信息、優(yōu)惠報(bào)建指標(biāo)和地價(jià)計(jì)補(bǔ)情況等內(nèi)容，由各部門(mén)收集鎮(zhèn)(街)初核意見(jiàn)后按照本辦法第五條規(guī)定職責(zé)予以核實(shí)，核實(shí)結(jié)果交屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)匯總。
第二十條 屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)以國(guó)土部門(mén)收集整理的被征地農(nóng)民花名冊(cè)為基本名單，與村集體經(jīng)濟(jì)組織存檔名單進(jìn)行比對(duì)查核，初步認(rèn)定被征地農(nóng)民名單并予以公示，公示期不少于7天。
市發(fā)改、公安、財(cái)政、國(guó)土等部門(mén)應(yīng)對(duì)經(jīng)初步認(rèn)定的被征地農(nóng)民名單進(jìn)行審核，共同蓋章確認(rèn)，并由屬地區(qū)政府(管委會(huì))予以公告。
第二十一條 屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)對(duì)基本信息、分戶(hù)情況及每戶(hù)房屋面積數(shù)據(jù)進(jìn)行初步核實(shí)匯總，按戶(hù)錄入《房屋面積認(rèn)定表》。
相關(guān)部門(mén)依據(jù)本辦法規(guī)定職責(zé)，結(jié)合實(shí)際情況對(duì)《房屋面積認(rèn)定表》進(jìn)行審核，共同出具同意給予房屋面積認(rèn)定的確認(rèn)意見(jiàn)。
屬地區(qū)政府(管委會(huì))城市更新主管部門(mén)根據(jù)相關(guān)部門(mén)的匯總意見(jiàn)，對(duì)房屋面積做最終認(rèn)定。
《房屋面積認(rèn)定表》由屬地區(qū)政府(管委會(huì))結(jié)合實(shí)際另行制定。
第二十二條 屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)對(duì)房屋面積認(rèn)定結(jié)果予以公示，公示期7天。經(jīng)公示無(wú)異議或異議不成立的，鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)將確認(rèn)結(jié)果書(shū)面告知屬地區(qū)城市更新主管部門(mén)。
第四章 補(bǔ)償規(guī)定
第二十三條 已按照本辦法規(guī)定進(jìn)行房屋面積認(rèn)定的權(quán)益人，不再享受《關(guān)于印發(fā)〈珠海市私人住宅用地標(biāo)準(zhǔn)和報(bào)建收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定〉的通知》(珠國(guó)土字〔1994〕169號(hào))中的優(yōu)惠報(bào)建指標(biāo)。
第二十四條 安置補(bǔ)償房屋與經(jīng)認(rèn)定房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)保持一致。
已按照本辦法規(guī)定認(rèn)定的房屋面積，不再作行政處理。未計(jì)收地價(jià)的，保留土地使用權(quán)劃撥性質(zhì)不變;申請(qǐng)將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尫绞降�，按辦理地價(jià)核準(zhǔn)時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交地價(jià)。
安置補(bǔ)償房屋涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或申請(qǐng)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尫绞降�，須辦理審批手續(xù)，并按辦理變更登記當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)交地價(jià)款。
第二十五條 村集體經(jīng)濟(jì)組織將現(xiàn)有全部生產(chǎn)留用地納入城中舊村更新單元統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的，可按照生產(chǎn)留用地上房屋認(rèn)定面積的1.1倍計(jì)算村集體物業(yè)回遷補(bǔ)償建筑面積。村集體物業(yè)回遷補(bǔ)償建筑面積不足生產(chǎn)留用地容積率1.0面積的`，按生產(chǎn)留用地容積率1.0面積計(jì)算。
村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)生產(chǎn)留用地納入城中舊村更新單元統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的，按照原有集體物業(yè)房屋認(rèn)定面積的1.1倍計(jì)算村集體物業(yè)回遷補(bǔ)償建筑面積。
第二十六條 城中舊村更新項(xiàng)目對(duì)權(quán)益人的安置補(bǔ)償房屋建筑面積按照房屋認(rèn)定面積的1.1倍計(jì)算;該權(quán)益人五層以下房屋建筑面積扣減房屋認(rèn)定面積的差額部分按建筑成本作貨幣補(bǔ)償。
第二十七條 被征地農(nóng)民戶(hù)全體家庭成員房屋經(jīng)面積認(rèn)定后總面積不足400平方米的，差額部分(即400平方米扣減房屋面積認(rèn)定部分)可按1:1計(jì)算應(yīng)補(bǔ)償建筑面積，但該被征地農(nóng)民戶(hù)應(yīng)向?qū)俚卣Ц对摬糠置娣e房屋的建筑成本。
第五章 附則
第二十八條 2000年經(jīng)市政府確認(rèn)的香洲區(qū)26個(gè)城中舊村中已簽訂改造合同的改建項(xiàng)目，其房屋面積認(rèn)定、補(bǔ)償和原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證收回注銷(xiāo)工作仍按原城中舊村改建政策規(guī)定處理。
第二十九條 本市行政區(qū)域內(nèi)其他各區(qū)可參照本辦法執(zhí)行。
第三十條 本辦法所稱(chēng)權(quán)益人身份分為被征地農(nóng)民、世居居民、非征地農(nóng)民、僑民、漁民和蠔民等六類(lèi)。
本辦法所稱(chēng)世居居民，是指所在村初次被統(tǒng)征土地時(shí)戶(hù)籍已登記在本村的城鎮(zhèn)居民。
本辦法所稱(chēng)非征地農(nóng)民，是指戶(hù)籍登記在本村但不屬于被征地農(nóng)民的農(nóng)民。
本辦法所稱(chēng)僑民，是指所在村初次被統(tǒng)征土地時(shí)已僑居國(guó)外的村民或居民。
本辦法所稱(chēng)漁民，是指戶(hù)籍登記在本村，歷史上從事漁業(yè)生產(chǎn)的村民。
本辦法所稱(chēng)蠔民，是指戶(hù)籍登記在本村，歷史上從事養(yǎng)蠔的村民。
第三十一條 本辦法所稱(chēng)戶(hù)，是指：
(一)被征地農(nóng)民戶(hù)為所在村初次被統(tǒng)征土地時(shí)登記在被征地農(nóng)民花名冊(cè)的戶(hù)。
(二)世居居民戶(hù)為所在村初次被統(tǒng)征土地時(shí)戶(hù)籍管理部門(mén)登記的戶(hù)。
(三)其余均為房屋面積認(rèn)定工作中權(quán)益人身份核實(shí)時(shí)戶(hù)籍管理部門(mén)登記的戶(hù)。
第三十二條 本辦法所稱(chēng)公示、公告，應(yīng)當(dāng)在城中舊村更新區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公示、公告。
第三十三條 本辦法所稱(chēng)建筑成本，是指更新區(qū)域內(nèi)村民建房的平均回購(gòu)成本，由屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)采取評(píng)估方式確定。
第三十四條 本辦法所稱(chēng)享受福利住房政策，是指已享受政府稅收、地價(jià)等優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)或自建住房，或是已領(lǐng)取政策性購(gòu)房補(bǔ)貼。
第三十五條 本辦法所稱(chēng)不超出、以上、以下，均包含本數(shù)。
第三十六條 本辦法未及情形或未有明確規(guī)定的，由各區(qū)人民政府(經(jīng)濟(jì)功能區(qū)管委會(huì))研究提出具體意見(jiàn)，報(bào)市“三舊”改造城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定后實(shí)施。
第三十七條 本辦法由市城市更新主管部門(mén)、市國(guó)土資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。
第三十八條 本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期兩年。本辦法施行前本市相關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。
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