南昌劃撥國有土地上城鎮(zhèn)住房轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記暫行辦法解讀
劃撥國有土地上城鎮(zhèn)住房轉(zhuǎn)讓，由購房人按房屋成交價(jià)格的1%繳納土地出讓金，房屋成交價(jià)格參照稅務(wù)部門計(jì)征契稅時(shí)計(jì)稅價(jià)格確定……為了維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，防止國有資產(chǎn)的流失，我市近日出臺了《南昌市劃撥國有土地上城鎮(zhèn)住房轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)，并于明年1月1日起執(zhí)行。
到底何為劃撥國有土地?哪些房屋需要繳納土地出讓金?相關(guān)手續(xù)如何辦理?針對市民的各種疑問，市國土資源局相關(guān)工作人員一一作出解答。
問：《辦法》的出臺有何意義?
答：最根本的意義在于維護(hù)了不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。例如將劃撥國有土地上的城鎮(zhèn)住房作為抵押物申請貸款時(shí)，銀行不愿貸款或貸款額度有限，而按《辦法》規(guī)定繳納完土地出讓金后，土地權(quán)利性質(zhì)由劃撥登記為出讓，房屋性質(zhì)登記為商品住房，可與一般商品房一樣申請貸款。
問：明年1月1日起，所有的房屋在轉(zhuǎn)讓時(shí)都需繳納土地出讓金嗎?
答：不是，《辦法》中規(guī)定轉(zhuǎn)讓時(shí)需繳納土地出讓金的是劃撥國有土地上的城鎮(zhèn)住房，具體包括劃撥國有土地上的直管公房、集資建房、解困房、安居房及單位自建房等房改房和市場化商品房、拆遷安置房、個(gè)人自建房，不包括政府搖號的經(jīng)濟(jì)適用房、村民安置房。
這里的商品住房指的是開發(fā)商以劃撥方式(即沒有向政府繳納土地出讓金)取得國有土地使用權(quán)開發(fā)建設(shè)后對外出售的住房，不是指現(xiàn)在購買的新建商品住房。我們現(xiàn)在購買的出讓土地上的`商品住房，開發(fā)商都向政府繳納了土地出讓金，轉(zhuǎn)讓時(shí)就不需補(bǔ)繳土地出讓金。
問：劃撥與出讓土地有什么區(qū)別?
答：國有土地的取得方式主要有出讓、劃撥、租賃、入股、授權(quán)經(jīng)營等幾種。一般而言，劃撥與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒有向政府繳納土地出讓金。
問：我有一套房改房要轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時(shí)由誰交土地出讓金，交多少呢?
答：由購房人按房屋成交價(jià)格的1%繳納土地出讓金，房屋成交價(jià)格參照稅務(wù)部門計(jì)征契稅時(shí)計(jì)稅價(jià)格確定。繳納完土地出讓金后，土地權(quán)利性質(zhì)由劃撥登記為出讓，出讓年期從購房人取得的《南昌市劃撥國有土地上城鎮(zhèn)住房轉(zhuǎn)讓補(bǔ)繳土地出讓金繳款確認(rèn)單》落款時(shí)間起算，年限為70年。
問：如果我想買二手房，怎樣知道我購買的二手房所占的國有土地是劃撥還是出讓的?
答：轉(zhuǎn)讓時(shí)，憑交易證明、房產(chǎn)證或土地證、身份證明等有關(guān)材料到市不動產(chǎn)登記中心的權(quán)籍調(diào)查窗口申請權(quán)籍調(diào)查。領(lǐng)取權(quán)籍調(diào)查結(jié)果后，即可知道您購買的二手房所占土地是劃撥還是出讓的。
問：劃撥國有土地上的城鎮(zhèn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，哪種情況下需繳納土地出讓金，哪種情況下不需繳納?
答：需繳納土地出讓金的情況有：買賣、互換、贈與或受遺贈導(dǎo)致轉(zhuǎn)移的;作價(jià)入股、以房抵債導(dǎo)致轉(zhuǎn)移的;因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致轉(zhuǎn)移的;《辦法》出臺前，原劃撥國有土地上城鎮(zhèn)住房已轉(zhuǎn)讓，但未繳納土地出讓金再次轉(zhuǎn)讓的。
因繼承、婚姻關(guān)系變更進(jìn)行析產(chǎn)(即離婚析產(chǎn)、婚內(nèi)析產(chǎn))不收取土地出讓金，待轉(zhuǎn)讓時(shí)再行收取。
問：辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記手續(xù)需要準(zhǔn)備哪些資料?
答：1.不動產(chǎn)登記申請表;2.申請人身份證明;3.不動產(chǎn)權(quán)屬證書(含房屋所有權(quán)證或國有土地使用權(quán)證);4.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的證明材料;5.契稅完稅憑證;6.《南昌市劃撥國有土地上城鎮(zhèn)住房轉(zhuǎn)讓補(bǔ)繳土地出讓金繳款確認(rèn)單》;7.其他必要材料。
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