2014以房養(yǎng)老政策7月起實(shí)施（詳解）
6月23日，保監(jiān)會(huì)召開新聞發(fā)布會(huì)，公布《中國保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，指出“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。至此，此前討論廣泛的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)政策落地。
實(shí)際上，對于復(fù)雜的中國養(yǎng)老形勢而言，“以房養(yǎng)老”僅僅是諸多可選項(xiàng)之一。據(jù)北京商報(bào)報(bào)道，以房養(yǎng)老”首倡者幸福人壽監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇強(qiáng)調(diào)，“以房養(yǎng)老”屬于小眾金融消費(fèi)產(chǎn)品，并不是針對所有老人，不宜從政府政策角度過度解讀“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。
孟曉蘇指出，“以房養(yǎng)老”本質(zhì)上是“住房反向抵押貸款”，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對投保人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折舊等情況進(jìn)行綜合評估后，將其房屋的價(jià)值化整為零，按月或按年支付現(xiàn)金給投保人，一直延續(xù)到投保人去世。
“無論是租房養(yǎng)老、賣房養(yǎng)老還是以房養(yǎng)老，都是老百姓自己的選擇，并不是所有老人都要買這個(gè)產(chǎn)品;同樣并不是所有要買這個(gè)金融產(chǎn)品的老人保險(xiǎn)公司都會(huì)接受。這是一個(gè)商業(yè)化雙向選擇的市場行為。”孟曉蘇表示。而在推“以房養(yǎng)老”過程中，大眾對這種金融創(chuàng)新的認(rèn)識也需要經(jīng)歷漸進(jìn)階段。
另據(jù)了解，現(xiàn)在家喻戶曉的“住房抵押貸款”在1996年剛剛引入國內(nèi)的時(shí)候，也曾遭遇公眾誤解和冷遇，經(jīng)歷了三年才推動(dòng)。當(dāng)時(shí)銀行不愿意貸款給老百姓，老百姓也不愿意借款買房，既沒有借貸方也沒有需求方。而截至2013年末，個(gè)人住房貸款余額已達(dá)到9萬億元。
“以房養(yǎng)老”的主要目標(biāo)人群是大城市有房產(chǎn)的失獨(dú)老人、無子女老人。這部分老人如果僅僅依靠低保每月1500元，自住養(yǎng)老，很可能孤獨(dú)困苦無人照料;如把房子租出去低保加租金，可以住進(jìn)民政養(yǎng)老院，雖然有部分保障但生活水平不高;如果把房子賣出去可以一次性獲得巨額現(xiàn)金，一部分錢存進(jìn)銀行拿利息，一部分錢可搬進(jìn)高端養(yǎng)老院。現(xiàn)在“以房養(yǎng)老”提供了新的選擇，老人可以將房產(chǎn)抵押養(yǎng)老，每月可從保險(xiǎn)公司獲得一定數(shù)額的生活費(fèi)直到終老。如果期間老人后悔了，只要還款還息辦手續(xù)隨時(shí)可以將房產(chǎn)贖回。
值得一提的是，“以房養(yǎng)老”在現(xiàn)實(shí)中，還遇到很多難題。據(jù)《新楚商》雜志報(bào)道，今年62歲的武漢市民李爹爹發(fā)表個(gè)人觀點(diǎn)說：“現(xiàn)在的年輕人就是前半輩子還房貸，等房貸還清了，房子就快抵押給國家，一輩子就這樣幫國家打工，到死為止。”
此外，合眾人壽也表示，以房養(yǎng)老有各種難題待破解。“比如人們的傳統(tǒng)觀點(diǎn)難以轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)繼承權(quán)中途發(fā)生變更，甚至房屋如果發(fā)生火災(zāi)等意外損失，這類保險(xiǎn)該誰埋單?類似這樣的細(xì)則有待完善。”
聽說將房屋抵押給保險(xiǎn)公司，然后拿保費(fèi)養(yǎng)老，家住光谷的姬老太太直搖頭：“我有兒子，去養(yǎng)老院養(yǎng)老本身就丟人，更何況還將房屋抵押給保險(xiǎn)公司，兒子媳婦肯定覺得自己會(huì)背上罵名，臉上無光。”
“以房養(yǎng)老是小眾保險(xiǎn)產(chǎn)品，推廣起來會(huì)存在難度。”曾從事美國私人養(yǎng)老金制度研究的學(xué)者董登新表示，中國人的傳統(tǒng)觀念讓以房養(yǎng)老保險(xiǎn)難以推廣。“一般而言，老人除了養(yǎng)老金外，還有來自子女的贍養(yǎng)費(fèi)，不太依賴以房養(yǎng)老保險(xiǎn)。除非沒有孩子的老年夫婦。”
實(shí)際上，湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專家委員殷躍建教授分析指出，以房養(yǎng)老雖與房地產(chǎn)有關(guān)，但它不是房地產(chǎn)問題，主要屬于保險(xiǎn)業(yè)、金融領(lǐng)域的問題。早在上世紀(jì)80年代歐美和日本就出現(xiàn)以房養(yǎng)老模式，時(shí)至今日，它們的'模式是相當(dāng)成熟的，我國目前的以房養(yǎng)老模式基本借鑒歐美和日本的成熟模式，所以我們不能以靜態(tài)的計(jì)算方式和簡單的經(jīng)濟(jì)模式來對待以房養(yǎng)老問題，這就要求中國的保險(xiǎn)業(yè)及保險(xiǎn)業(yè)的精算師們，用長遠(yuǎn)的眼光判斷未來幾十年房價(jià)的漲跌走勢，考慮到目前中國人的平均壽命等因素來進(jìn)行評估和精算，這就需要社會(huì)金融和保險(xiǎn)業(yè)要做出更大的努力和創(chuàng)新。
但中國保險(xiǎn)公司的精算師們要頭疼了，太多具有中國特色的變量，是無法用數(shù)學(xué)模型來評估的：例如70年土地使用權(quán)，以及長期房價(jià)走勢。在日本、美國、英國，土地使用權(quán)不是個(gè)問題，房產(chǎn)與土地一體，一般都是永久產(chǎn)權(quán)或999年產(chǎn)權(quán)。老年人去世之后，土地和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)依然存在，建筑折舊計(jì)算是最簡單的數(shù)學(xué)題。
武漢一金融業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，“以房養(yǎng)老險(xiǎn)”推行起來或許有難度。金融機(jī)構(gòu)推行“以房養(yǎng)老”也有風(fēng)險(xiǎn)：一是房價(jià)評估有政策方面的種種限制;二是住宅70年使用權(quán)到期后其自動(dòng)續(xù)期條件不明;三是中國樓市走向難以預(yù)測。
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