2023年房貸政策變化

　　對于普通人而言，買房時申請貸款的方式是主流，因此絕大多數(shù)買房的年輕人身上背負(fù)著房貸。而對于房貸一族而言，最關(guān)注的莫過于房貸利率的變化了，畢竟其關(guān)系著支付給銀行利息的多少。以下是小編整理的2023年房貸政策變化，歡迎大家分享。

　　一、最新房貸政策是什么

　　一、對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

　　二、首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點(diǎn)。

　　三、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣�府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

　　四、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機(jī)制確定的最低首付款比例和利率下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

　　中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會日前發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，通知明確，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)。

　　對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。通知明確，對于實(shí)施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

　　通知要求，在此基礎(chǔ)上，人民銀行、銀監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌�城市�?shí)際情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。

　　二、房貸利率是多少

　　一年間，央行進(jìn)行了5次降息，五年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從年初的6.15%，降至了目前的4.9%。這一降息幅度，在近年的利率政策中是罕見的。按照大部分房貸的利率調(diào)整規(guī)則，降息的福利將在次年生效。也就是說，從下個月開始，大部分人的房貸將迎來大幅降低。

　　三、首付比例調(diào)整

　　首套住房

　　商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，

　　二套住房

　　商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

　　四、貸款利率下限調(diào)整

　　首套住房

　　商業(yè)性個人住房貸款利率政策政策下限仍為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價LPR利率減20個基點(diǎn)。

　　二套住房

　　商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價LPR利率加20個基點(diǎn)。

　　央行最新調(diào)整（8月20日）的貸款市場利率（LPR）基數(shù)為：1年期LPR為3.45%，5年期LPR為4.2%

　　五、調(diào)整范圍

　　2023年8月31日（含當(dāng)日）前，我行已發(fā)放和已簽訂合同但尚未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，且符合以下兩個條件之一的：

　　1、個人住房貸款發(fā)放時套數(shù)性質(zhì)為首套住房貸款；

　　2、個人住房貸款發(fā)放時套數(shù)性質(zhì)為二套住房貸款及以上，但當(dāng)前已符合所在城市首套住房貸款政策。

　　六、調(diào)整規(guī)則

　　（一）貸款市場報價利率（LPR）貸款

　　2019年10月7日（含當(dāng)日）之前發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限（簡稱“當(dāng)?shù)叵孪蕖保└哂贚PR，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪�；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為0（即LPR+0BP），如貸款利率低于LPR則不調(diào)整。

　　2019年10月8日（含當(dāng)日）至2022年5月14日（含當(dāng)日）發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖�首套住房貸款利率政策下限（簡稱“全國下限”），則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪蓿环駝t，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國下限（即LPR+0BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。

　　2022年5月15日（含當(dāng)日）之后發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖�下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪�；否則，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。

　�。ǘ�）人行基準(zhǔn)利率貸款

　　人行基準(zhǔn)利率貸款先按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整。

　�。ㄈ�）固定利率貸款

　　固定利率貸款先按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整。

　�。ㄋ模┎涣碱愘J款

　　不良個人住房貸款暫不進(jìn)行利率調(diào)整，待客戶歸還拖欠本金及利息、貸款狀態(tài)恢復(fù)正常后，再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整。

　　七、調(diào)整方式

　　根據(jù)人民銀行公告要求，可通過變更合同約定的利率水平或新發(fā)放貸款置換的方式進(jìn)行利率調(diào)整。我行本著為客戶提供高效便捷金融服務(wù)的原則，盡力減少客戶調(diào)整成本，將主要采用變更合同約定利率水平的方式。

　　1、對于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請，我行將統(tǒng)一通過批量調(diào)整的方式進(jìn)行調(diào)整。

　　2、對于符合條件的存量二套房及以上貸款，由客戶向我行主動申請利率調(diào)整，并提供佐證材料，經(jīng)我行審批通過后按照批量或單筆的方式進(jìn)行調(diào)整。

　　八、受理渠道及時間安排

　　1、存量首套住房貸款客戶無需申請，我行將于2023年9月25日集中調(diào)整，利率調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。

　　2、對二套及以上房貸且符合調(diào)整條件、固定利率或基準(zhǔn)利率定價且完成LPR轉(zhuǎn)換、不良貸款歸還積欠本息的房貸客戶，可于2023年9月25日至10月22日（含當(dāng)日）向我行提出申請。我行將于10月25日對已受理并審批通過的進(jìn)行集中調(diào)整，利率調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。

　　3、集中調(diào)整后，我行仍可受理存量房貸利率調(diào)整申請，客戶可赴貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)進(jìn)行辦理，我行將逐筆審批，審批通過后即時進(jìn)行調(diào)整，利率調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。

　　4、二套及以上房貸且符合調(diào)整條件、固定利率或基準(zhǔn)利率定價且完成LPR轉(zhuǎn)換、不良貸款歸還積欠本息的房貸客戶可通過線上（手機(jī)銀行）、線下（貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)）渠道提交申請，但需要通過線下（貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)）渠道提交相關(guān)證明材料，具體所需佐證材料請咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

　　九、溫馨提示

　　1、9月25日起，您可登陸中國銀行手機(jī)銀行APP，在“貸款—房貸利率調(diào)整”模塊下，對您名下房貸是否符合調(diào)整條件、調(diào)整進(jìn)度及調(diào)整結(jié)果等情況進(jìn)行查詢。

　　2、存量房貸利率批量調(diào)整后，我行將通過短信告知利率調(diào)整結(jié)果。如對利率調(diào)整事宜存在異議，可在利率調(diào)整后一個月內(nèi)聯(lián)系貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，否則視為同意本次利率調(diào)整。

　　3、本次我行存量房貸利率調(diào)整統(tǒng)一采用調(diào)整貸款加點(diǎn)值形式，其它合同要素（如貸款余額、剩余期限、重定價日、重定價周期）等不變，調(diào)整完成后不再進(jìn)行重復(fù)調(diào)整。

　　4、為落實(shí)人民銀行便捷借款人導(dǎo)向，借款人無需重簽貸款合同及補(bǔ)充協(xié)議。

　　5、本次存量首套住房貸款利率調(diào)整中，我行不收取任何費(fèi)用。

　　十、什么是存量住房貸款

　　8月31日前已經(jīng)發(fā)放的首套房貸，或已簽訂貸款合同未發(fā)放的首套房貸。

　　十一、如何申請降低房貸利率

　　2023年9月25日起，可通過以下方式申請降低存量首套房貸利率：

　　方式一：可向銀行協(xié)商申請降低存量首套房貸利率

　　方式二：申請新的低利率房貸置換之前高利率房貸

　　同時央行鼓勵各銀行進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，具體以各銀行政策為主。

　　十二、可以降低多少

　　在貸款市場報價利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

　　首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點(diǎn)。

　　十三、如何貸款買房

　　(一)樓盤審查

　　在借款人提出申請之前，信用社(部)需要對擬提供個人購房貸款的樓盤進(jìn)行審查，樓盤審查操作流程為開發(fā)商申請→項(xiàng)目調(diào)查→審查、審批→簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議書→貸后監(jiān)管。

　　房地產(chǎn)公司提出申請，信用社(部)要求房地產(chǎn)公司(以下簡稱“開發(fā)商”)提交以下資料：

　　1、書面申請；

　　2、公司資料、包括營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、企業(yè)章程、貸款卡、開戶情況、公司概況、法人代表人或授權(quán)代理人證明書、股東會決議等；

　　3、項(xiàng)目資料，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，國有土地使用證、工程概預(yù)算資料、商品房預(yù)售許可證等；

　　4、農(nóng)村信用社認(rèn)為需要提供其他資料。

　　項(xiàng)目調(diào)查的主要內(nèi)容有手續(xù)的合法性、項(xiàng)目資金到位情況、項(xiàng)目的基本情況，市場前景及效益狀況。項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查，核實(shí)資料、項(xiàng)目情況調(diào)查后撰寫調(diào)查報告，將調(diào)查情況交審查部門，審批同意后與開發(fā)商簽訂《個人購房消費(fèi)貸款項(xiàng)目合作協(xié)議》。

　　(二)發(fā)放貸款操作流程

　　具體流程為：借款人申請→貸前調(diào)查→審查、審批→簽訂借款合同→辦理保險、公證、擔(dān)保等手續(xù)→發(fā)放貸款→資料歸檔→貸后管理→貸款償還→清戶撤押。

　　從以上政策我們可以知道，人們在不限購的城市中第一次貸款買房，要先付房子總價的25%，貸款買第二套房而且第一套房子的貸款還沒結(jié)清的話，要先付房子總價的30%，而在限購城市則按原來的規(guī)定執(zhí)行。

　　十四、二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　1、貸款買過一套房的，商業(yè)貸款已結(jié)清再買算首套，貸款未結(jié)清的算二套房

　　2、個人名下有兩套商業(yè)貸款房，一套結(jié)清一套未結(jié)清，再貸款買房則為二套房以上

　　3、夫妻婚前雙方名下都有未結(jié)清的貸款（一方商業(yè)貸款，另一方公積金貸款），婚后再買房稱為二套房以上

　　十五、買二套房的要求

　　1、是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)

　　2、是以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積為準(zhǔn)，借款人家庭人均住房面積已高于當(dāng)?shù)仄骄�住房水�?/p>

　　3、是已利用貸款(包括公積金貸款)購房的家庭，再向商業(yè)銀行申請住房貸款的房貸房

　　十六、二套房貸款的首付比例和利率

　　二套房貸款的首付比例肯定比首套房比例高，通常首套房最低可以做到20%，利率上浮在10%-20%；而對于購買二套自住房的家庭二套房首付款比例不得低于70%，二套房貸款的利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》有下列情形之一的，貸款人應(yīng)對借款人執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策：

　�。ㄒ唬┙杩钊耸状紊暾埨�用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；

　　（二）借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的；

　�。ㄈ�）貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

　　對能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按本通知第三條執(zhí)行差別化住房信貸政策。

　　2023年房貸政策變化相關(guān)問題

　　問題一：降低房貸利率，我能申請嗎？包含住房公積金貸款嗎？

　　答：根據(jù)通知，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

　　也就是說，如果你是政策發(fā)布（8月31日）前貸的款，不管貸款是否已經(jīng)發(fā)放了，只要你跟銀行簽了貸款合同，又符合首套住房的標(biāo)準(zhǔn)，那就可以去申請降低利率。值得注意的是，住房公積金貸款目前不在調(diào)整范圍內(nèi)。

　　不過，如果你當(dāng)時簽訂的貸款利率已經(jīng)很低了，就不一定有下調(diào)的空間。

　　據(jù)估算，全國有近1億個首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬戶。

　　問題二：我該怎么申請降低存量首套房貸利率？

　　答：根據(jù)通知，對于符合條件的存量住房貸款，借款人申請降低利率有兩種途徑，一是以“新”換“舊”，向銀行申請“新貸款”置換“舊房貸”，二是跟銀行協(xié)商變更原來的利率水平。具體選取哪種方式，可以結(jié)合自身情況和銀行協(xié)商。

　　值得注意的是，如果選取第一種方式，新發(fā)放貸款只能用于償還“舊房貸”，不能挪作他用。

　　時間上看，如果你符合條件，那么從2023年9月25日起，就可以向之前貸款的銀行提出申請了。現(xiàn)在，銀行正在進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作。到時候怎么申請還有待各銀行進(jìn)一步明確。

　　問題三：降低存量首套房貸利率，能省多少錢？

　　答：對不少房貸利率處于高位的購房者來說，降低存量房貸利率、減少利息支出，可以說是期盼已久。

　　根據(jù)測算，本次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅大約為0.8個百分點(diǎn)。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)協(xié)商后房貸利率降至4.3%，每年可節(jié)約利息支出超5000元。

　　但具體每筆貸款的調(diào)整幅度有多大，還要根據(jù)實(shí)際情況來看。根據(jù)通知，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

　　這就是說，對借款人而言，具體能享受到多大幅度的調(diào)降，要看辦理貸款時當(dāng)?shù)氐氖滋追抠J利率下限，以及與銀行的協(xié)商情況。

　　問題四：我要買二套房，貸款利率能降多少？

　　答：對于要買二套房的購房者來說，此次房貸政策調(diào)整的一大利好就是二套房貸款利率下限從過去LPR“加60個基點(diǎn)”變?yōu)椤凹?0個基點(diǎn)”，一次性降低40個基點(diǎn)，力度可是不小。

　　假設(shè)按8月份最新5年期以上LPR計(jì)算，以LPR加60個基點(diǎn)申請貸款，二套房貸款利率達(dá)到4.8%，調(diào)整為加20個基點(diǎn)后，貸款利率則降至4.4%。以200萬元、20年期、等額本息的商貸為例，調(diào)整后借款人可節(jié)約利息支出超10萬元，月供將減少400多元。

　　過去一段時間，不少住房信貸政策調(diào)整集中在滿足居民剛性住房消費(fèi)需求，降低二套房貸款利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消費(fèi)需求。

　　問題五：統(tǒng)一首付款比例下限，我的首付款能降多少？

　　答：根據(jù)通知，不再區(qū)分實(shí)施“限購”和“非限購”城市，統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限：首套房不低于20%，二套房不低于30%。

　　這個政策對“非限購”城市的購房者來說可能意義不大，因?yàn)楹芏嗟胤揭呀?jīng)在按這個水平執(zhí)行。但在“限購”城市，首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別是30%和40%，在實(shí)際執(zhí)行中很多地方二套房首付比例要求高于40%，甚至達(dá)到60%至80%。

　　這次調(diào)整后，“限購”城市的購房者將從中受益。以一套總價500萬元的二套房為例，首付60%，需要300萬元；如果首付比例降到30%，首付款就能減少150萬元。

　　降低首付比例下限，有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)購房能力和意愿。不過，政策規(guī)定的只是一個下限，各地如何確定首付比例，尤其是一些重點(diǎn)城市的首付比例能否下調(diào)、下調(diào)幅度有多大，還得各地根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需求來定。

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