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關(guān)于新版《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的解讀
1.新《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》何時(shí)施行?
答：《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》自2002年2月1日起施行十多年來(lái)，對(duì)規(guī)范我市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，推動(dòng)我市物業(yè)管理工作起到了積極的作用。但隨著時(shí)間的推移，物業(yè)管理工作中出現(xiàn)了很多新情況、新問(wèn)題，原《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)不能適應(yīng)新形勢(shì)下物業(yè)管理的需要，迫切需要結(jié)合杭州實(shí)際進(jìn)行全面修訂。浙江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議對(duì)杭州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂通過(guò)的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了審議，并予以批準(zhǔn)，由杭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)于2013年12月9日公布，新《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》自2014年5月1日起施行。
2.“物業(yè)管理”如何定義?
答：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
3.物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由哪些部門(mén)參加，解決哪些事情?
答：各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門(mén)和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問(wèn)題，并建立物業(yè)管理爭(zhēng)議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭(zhēng)議和糾紛提供便利。
人民調(diào)解委員會(huì)可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
4.業(yè)主大會(huì)具備何種條件的情況下可以在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)對(duì)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容作出規(guī)定?
答：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容。
5.業(yè)主如何確定實(shí)施自行管理?
答：經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。
6.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛管理有哪些規(guī)定?
答：業(yè)主大會(huì)成立前，車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)成立后，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費(fèi)等管理制度由業(yè)主大會(huì)制定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
7.物業(yè)使用中的禁止行為有哪些?業(yè)主、非業(yè)主使用人違反禁止行為規(guī)定的，如何處理?
答：物業(yè)使用中的禁止行為有：(一)違法拆改、變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu);(二)將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房的上方;(三)違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物;違法挖掘房屋地下空間;(四)擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用;(五)擅自改變房屋外立面;(六)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;損害管道燃?xì)庠O(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施影響公共安全;(七)擅自占用綠地，損毀樹(shù)木、綠化設(shè)施;(八)損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場(chǎng)地;(九)違反國(guó)家和地方規(guī)定，向環(huán)境超標(biāo)排放污染物;(十)占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;(十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
違反上述第1項(xiàng)、第2項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。違反上述第3項(xiàng)、第4項(xiàng)、第5項(xiàng)規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依法查處;違反上述第6項(xiàng)規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門(mén)依法查處;違反上述第7項(xiàng)規(guī)定的，由綠化主管部門(mén)依法查處;違反上述第8項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反上述第9項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)主管部門(mén)依法查處。違反上述第10項(xiàng)規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。
對(duì)違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時(shí)處理。
8.物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交主體是誰(shuí)?相關(guān)繳交手續(xù)如何辦理?
答：物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交主體是業(yè)主。繳交方式采用建設(shè)單位代收代交。具體手續(xù)為：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時(shí)，建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。
9.物業(yè)專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)使用程序?
答：使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金按照下列程序辦理：(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等相關(guān)事項(xiàng);(二)業(yè)主委員會(huì)審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等事項(xiàng)后征求業(yè)主意見(jiàn)，同時(shí)將上述事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請(qǐng)表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的征求業(yè)主意見(jiàn)表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng);(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門(mén)機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告書(shū)、業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同、工程款及審計(jì)費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬(wàn)元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意，可以免予審計(jì)。工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬(wàn)元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報(bào)。
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