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2016版杭州城市房屋使用安全管理條例解讀
新修訂的《杭州市城市房屋使用安全管理條例》日前由杭州市人大常委會正式公布，將于2016年3月1日起施行。新修訂的《條例》將進(jìn)一步規(guī)范、健全城市房屋使用安全管理制度，明確政府、業(yè)主、使用人等相關(guān)主體職責(zé)，確保房屋使用安全。
據(jù)悉，原《杭州市城市房屋使用安全管理條例》于2006年10月1日起施行，十年來在推進(jìn)杭州城市房屋使用安全管理工作、消除房屋安全隱患、保障居民居住安全、改善居住條件等方面取得了成效。隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，城市房屋使用安全管理中的新矛盾、新問題不斷出現(xiàn)，原《條例》部分內(nèi)容已不適應(yīng)當(dāng)前社會發(fā)展和居民群眾需求，同時近年來杭州在積極探索城市房屋使用安全管理中積累的實踐經(jīng)驗需要上升為地方性法規(guī)，因此《條例》的修訂工作被杭州市政府、市人大常委會列入2015年立法計劃正式項目。
杭州市住保房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，新修訂的《條例》共九章五十八條，重點針對城市房屋使用安全管理實踐中較為突出、急需地方立法解決，而上位法未明確的問題作了規(guī)定。
新《條例》強(qiáng)化了各級政府的房屋使用安全管理職責(zé)，相比原《條例》僅明確各個政府部門的房屋使用安全管理職責(zé)及分工，新《條例》將加強(qiáng)房屋使用安全管理、保障人民群眾的生命財產(chǎn)安全上升到各級政府的職責(zé)。
對于房屋使用安全責(zé)任人及其具體責(zé)任，新《條例》根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)精神，明確規(guī)定房屋所有權(quán)人是房屋使用安全責(zé)任人，承擔(dān)房屋使用安全責(zé)任，不得以與實際使用人、管理人之間的約定為由拒絕承擔(dān)房屋使用安全責(zé)任，當(dāng)房屋轉(zhuǎn)讓或出租時，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)將房屋結(jié)構(gòu)形式、設(shè)計使用年限和結(jié)構(gòu)改造情況等基本事項告知對方。
新《條例》還進(jìn)一步明確規(guī)范了住宅房屋裝修安全管理的要求，并增加了應(yīng)當(dāng)委托房屋安全鑒定的法定情形，并特別提出學(xué)校、醫(yī)院、體育場館、車站、商場等大中型公共建筑交付使用后，房屋使用安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)在房屋使用年限達(dá)到設(shè)計使用年限三分之二的當(dāng)年，委托進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定。此外，新《條例》加強(qiáng)了房屋安全鑒定單位及鑒定報告的管理，新增了建筑幕墻安全維護(hù)管理的內(nèi)容，明確了危險房屋治理的具體方式和相關(guān)程序，并嚴(yán)格了危險房屋使用中的禁止行為。
杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局局長周先木介紹,新修訂的條例將有利于規(guī)范、健全房屋使用安全相關(guān)管理制度,明確政府、業(yè)主、使用人等相關(guān)主體職責(zé),有利于及時發(fā)現(xiàn)、治理房屋安全隱患,確保房屋使用安全。
危房增多修法迫在眉睫
杭州市人大城建環(huán)保委員會負(fù)責(zé)人介紹,杭州每年新增在冊危房數(shù)量持續(xù)增加。上世紀(jì)80-90年代的成套多層住宅已成為危房的主體,一些未經(jīng)安全鑒定的老舊住房存在不同程度安全隱患。
該負(fù)責(zé)人分析,現(xiàn)行法規(guī)對危房解危的規(guī)定不夠完善,政府及相關(guān)部門危房解危職責(zé),所有權(quán)人、使用人危房鑒定和解危的具體責(zé)任,危房特別是成片危房的處理程序和方法等都沒有明確規(guī)定,這些問題急需在條例中加以明確。
自2012年國家取消房屋安全鑒定行政事業(yè)收費以來,房屋安全鑒定、檢測已發(fā)展成為市場行為。目前,市場上各類鑒定機(jī)構(gòu)專業(yè)水平良莠不齊,存在無監(jiān)管、無規(guī)范的重大隱患,需進(jìn)一步強(qiáng)化對房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。
某些人在房屋裝修時忽視安全問題,盲目改變房體結(jié)構(gòu)和房屋功能,給房屋使用安全埋下了嚴(yán)重隱患。同時,地鐵深基坑開挖、盾構(gòu)施工對周邊房屋的影響,建筑幕墻的安全管理等也對房屋使用安全管理帶來了新挑戰(zhàn)。鑒于以上原因,杭州市人大城建環(huán)保委認(rèn)為條例修訂迫在眉睫。
新修訂的條例明確了房屋使用安全責(zé)任人是解危責(zé)任主體,應(yīng)當(dāng)根據(jù)危險房屋督促解危通知書和房屋安全鑒定報告的處理意見對危險房屋采取加固處理、原址重建或者配合政府成片改造等治理措施。
有禁止令保護(hù)裝修安全
房屋裝修是實踐中普遍存在的可能影響房屋使用安全的行為,部分房屋業(yè)主安全意識淡薄,亂拆亂改、野蠻裝修現(xiàn)象較多。
為此,條例第十五條規(guī)定,房屋裝修應(yīng)當(dāng)保障房屋的整體結(jié)構(gòu)安全,不得影響毗連房屋的使用安全。第十六條規(guī)定,住宅房屋裝修中需要對房屋結(jié)構(gòu)、墻體、使用荷載進(jìn)行拆改、變動的,房屋使用安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)在裝修施工前向區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門備案。
是否一律禁止住宅房屋拆改、變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)是修訂草案審核論證中爭議較集中的一個問題。
由于實踐中難以真正做到禁止拆改,在充分考慮基層執(zhí)行部門意見后,條例第十七條明確禁止違法拆改、變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu),禁止違法超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范,增加房屋使用荷載。
同時,第十八條提出了相應(yīng)的備案、設(shè)計、施工要求,規(guī)定房屋裝修若涉及此類情形的,還應(yīng)當(dāng)提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位出具的設(shè)計方案,并加蓋設(shè)計單位公章、出圖章以及注冊結(jié)構(gòu)師執(zhí)業(yè)章。
根據(jù)條例規(guī)定,如果住宅裝修中房屋使用安全責(zé)任人或者使用人違反上述禁止令規(guī)定,由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令其停止違法行為、限期恢復(fù)原狀或者維修加固,處五萬元以上十萬元以下罰款。
規(guī)范房屋安全鑒定市場
房屋的安全鑒定由依法設(shè)立的房屋安全鑒定單位負(fù)責(zé),其作出的鑒定結(jié)論是認(rèn)定房屋安全狀況的依據(jù),對房屋使用安全管理影響重大。
在修訂草案征求意見過程中,代表們普遍反映目前房屋安全鑒定檢測機(jī)構(gòu)的鑒定能力良莠不齊,部分鑒定機(jī)構(gòu)被利益左右,隨意出具檢測報告,造成不良后果。建議政府應(yīng)加大對安全鑒定檢測機(jī)構(gòu)的管理,應(yīng)建立鑒定機(jī)構(gòu)的擇優(yōu)公示制度。
因此,條例第二十一條規(guī)定了房屋使用安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)委托房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定的法定情形,具體包括達(dá)到設(shè)計使用年限,仍需繼續(xù)使用的房屋應(yīng)當(dāng)在達(dá)到設(shè)計使用年限當(dāng)年委托房屋安全鑒定,此后每五年至少進(jìn)行一次房屋安全鑒定等規(guī)定。
其中,還特別要求學(xué)校、醫(yī)院、體育場館、車站、商場等大中型公共建筑的房屋使用安全責(zé)任人,在房屋使用年限達(dá)到設(shè)計使用年限三分之二的當(dāng)年,委托進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定。
第二十二條則針對建設(shè)工程施工的五種特定情形,規(guī)定了建設(shè)單位委托進(jìn)行周邊房屋結(jié)構(gòu)安全影響鑒定的義務(wù)。
為加強(qiáng)對鑒定行為和房屋安全情況的監(jiān)管,第二十七條規(guī)定,經(jīng)鑒定屬于危險房屋的,房屋安全鑒定單位應(yīng)當(dāng)在作出鑒定結(jié)論后二十四小時內(nèi)將鑒定報告送達(dá)委托人并報區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門備案。
源頭管理建筑幕墻安全
目前建筑外墻大量使用玻璃、石材等,隨著時間的推移,其存在的安全隱患問題逐步顯現(xiàn)。全國各地幕墻墜落事件頻頻發(fā)生,杭州也發(fā)生過此類事件。
在修訂草案征求意見中,有代表反映,建筑幕墻的安全管理不僅僅只是一個維護(hù)的問題,應(yīng)涉及從設(shè)計、施工和維護(hù)的全過程,需從各個階段加以規(guī)范。
杭州早在2007年就明確市建委負(fù)責(zé)建筑幕墻施工階段管理,市房管局負(fù)責(zé)使用階段管理。在此基礎(chǔ)上,新修訂的條例對房屋使用安全、城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)等部門的職責(zé)進(jìn)行了明確。第三十一條針對竣工驗收合格后交付使用的既有建筑幕墻,規(guī)定由房屋使用安全責(zé)任人至少每十年進(jìn)行一次安全性檢測鑒定,并規(guī)定了另外三種強(qiáng)制鑒定的情形。
為了加強(qiáng)源頭管理,解決建筑幕墻后期維護(hù)費用較高的問題,第三十三條規(guī)定了建筑幕墻專項維修資金制度,本條例施行后交付使用的新建建筑,除由業(yè)主繳存的物業(yè)專項維修資金外,由建設(shè)單位另行繳存建筑幕墻專項維修資金,用于建筑幕墻的檢查、檢測、維修。
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