蘭州市物業(yè)管理條例+草案

　　蘭州市物業(yè)管理條例(正式版)

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條 本市行政區(qū)域內物業(yè)管理及相關監(jiān)督管理活動，適用本規(guī)定。

　　第三條 市房地產行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣(區(qū))房地產行政主管部門負責本轄區(qū)內物業(yè)管理工作，具體負責轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)資質初審、服務質量監(jiān)督、住宅室內裝飾裝修監(jiān)管、物業(yè)項目招投標監(jiān)管、投訴處理、動態(tài)考核、行業(yè)精神文明建設等工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責本轄區(qū)內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的組織、指導工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，依法處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區(qū)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導和監(jiān)督社區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)開展工作。

　　第四條 建立社區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會(業(yè)主代表)三方協(xié)商機制，及時協(xié)調處理物業(yè)糾紛。

　　第五條 市(縣、區(qū))公安、環(huán)保、建設、規(guī)劃、城管執(zhí)法、物價、衛(wèi)生、信訪、質監(jiān)、工商等有關行政管理部門按照各自職責，依法實施對物業(yè)管理活動的服務和監(jiān)督工作。

　　第六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等有關企業(yè)依法承擔住宅小區(qū)內相關管線、線路的維修養(yǎng)護責任，按照法律法規(guī)規(guī)定與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商簽訂有關服務協(xié)議，明確各自權利義務和責任。

　　第七條 蘭州物業(yè)管理協(xié)會作為物業(yè)服務行業(yè)組織，應當加強對物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員的自律性管理，制定物業(yè)服務規(guī)范并監(jiān)督實施，督促物業(yè)服務企業(yè)依法、誠信經營。

　　第八條 市(縣、區(qū))人民政府應當加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，充分發(fā)揮輿論監(jiān)督和社會監(jiān)督的作用，維護人民群眾的合法權益。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第九條 依法登記取得房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。

　　因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權利，承擔相應義務。

　　物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法做出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

　　第十條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

　　業(yè)主大會按照國家有關法律、法規(guī)規(guī)定履行職責。

　　第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域內只能設立一個業(yè)主大會,業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議有效召開之日起設立。

　　第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內，幢、單元等特定范圍內的業(yè)主，在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權益的前提下，根據管理規(guī)約的約定可以共同決定下列事項：

　　(一)對該范圍內的共有部分進行維修、更新、改造;

　　(二)就該范圍內的共有部分籌集和依法使用住宅專項維修資金。

　　特定范圍內的業(yè)主決定前款規(guī)定的事項，應當經專有部分占所在幢、單元等特定范圍建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。

　　管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

　　第十三條 業(yè)主大會會議采用記名投票方式表決，任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者委托書。

　　選票、表決票和委托書由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府保管，保管期限為一個完整的選舉周期。

　　第十四條 業(yè)主大會會議經有效召開，與會業(yè)主就會議事項形成多數(shù)決議但未達到《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定的，由缺席業(yè)主補充表決，經補充表決仍未達到要求的，為維護小區(qū)業(yè)主公共利益，最終缺席業(yè)主的人數(shù)和相應的專有部分面積直接計入行使表決權的業(yè)主多數(shù)人數(shù)和多數(shù)面積之內。

　　第十五條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，是代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。

　　業(yè)主委員會實行備案制。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案。

　　第十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的有關物業(yè)管理的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地縣(區(qū))房地產行政主管部門，應當責令改正或者撤銷，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷，給業(yè)主造成損失的，由做出決定的業(yè)主委員會承擔損害賠償責任。

　　第十七條 業(yè)主委員會濫用職權、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，嚴重影響社區(qū)秩序和社會穩(wěn)定的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責令其限期改正，逾期拒不改正的，撤銷其備案，在該物業(yè)管理區(qū)域公告后，指導業(yè)主大會重新選舉產生業(yè)主委員會。

　　第十八條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費及委員津貼由全體業(yè)主承擔;經費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。

　　第十九條 業(yè)主委員會應當按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定履行職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主委員會應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，不得有下列行為：

　　(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產;

　　(二)非法索取、收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)及有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬;

　　(三)利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費;

　　(四)其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　第二十條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質、欠交物業(yè)服務費等行為且拒不改正的;

　　(四)被依法追究刑事責任的;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約約定的其他情形。

　　第二十一條 業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會及其成員、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等應當保守業(yè)主秘密，不得披露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關的活動，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十二條 按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，建設單位應當采用招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　現(xiàn)售商品房出售前30日，預售商品房取得《商品房預售許可證》前，住宅物業(yè)的建設單位應當通過招投標的方式完成物業(yè)服務企業(yè)的選聘;投標人少于3個或者住宅規(guī)模不超過3萬平方米的，經物業(yè)所在地縣(區(qū))房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第二十三條 新建住宅物業(yè)，建設單位應當在房屋銷售之前與選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面前期物業(yè)服務合同，制定臨時管理規(guī)約，并報物業(yè)所在縣(區(qū))房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案。

　　建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　第二十四條 建設單位應當在房屋銷售現(xiàn)場公示臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同，并向房屋買受人說明。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的內容。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

　　第二十五條 前期物業(yè)服務合同生效之日至房屋交付使用之前發(fā)生的物業(yè)服務費，由建設單位承擔。房屋交付給買受人之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費，由買受人按照前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務收費標準承擔。

　　房屋達到交付條件，買受人延遲接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務費發(fā)生的起始日期自建設單位催告房屋買受人接受交付的期限結束次日起算。

　　建設單位與房屋買受人約定減免物業(yè)服務費的，減免部分由建設單位承擔。

　　第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)承接前期物業(yè)服務項目時，應當與建設單位共同對建筑物及配套的設備設施和相關場地進行查驗，簽訂承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項做出明確約定。

　　自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的維修、養(yǎng)護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業(yè)共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

　　第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當與具有相應資質的電梯維保單位簽訂維保協(xié)議，嚴格按照《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》維修保養(yǎng)，做好維保記錄，履行電梯安全使用管理的主體責任。

　　第四章 物業(yè)管理服務

　　第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質等級許可的范圍內從事物業(yè)服務活動。從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　市外物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務活動，應當?shù)绞蟹康禺a行政主管部門辦理資質核驗備案手續(xù)。

　　實行物業(yè)服務企業(yè)資質動態(tài)管理制度，對嚴重擾亂物業(yè)管理市場秩序、采取不正當手段惡意競爭、發(fā)生重大管理責任事故、騙取資質等行為，由市房地產行政主管部門視情節(jié)輕重，給予物業(yè)服務企業(yè)限期整改、行政處罰、吊銷資質的處理。

　　第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當以書面形式與業(yè)主委員會訂立物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務項目、服務質量、服務費用、雙方權利義務、物業(yè)服務用房、合同期限、違約責任、專項維修資金的管理和使用等事項進行明確。

　　第三十條 物業(yè)服務項目包括秩序維護服務的，應當在物業(yè)服務合同中就秩序維護的服務內容、服務質量、責任區(qū)分、違約責任等做出明確約定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

　　第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門統(tǒng)一規(guī)定的公示格式，將收費項目、收費標準、收費依據、服務內容等在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置進行公示。

　　第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當按照法律、法規(guī)的規(guī)定和相關行業(yè)規(guī)范的要求及物業(yè)服務合同的約定履行維修、養(yǎng)護、管理和維護義務。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得違反物業(yè)服務合同約定擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費。

　　物業(yè)服務企業(yè)未能履行法律、法規(guī)或物業(yè)服務合同約定的義務，導致業(yè)主人身、財產權益受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十三條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒交。

　　對未按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費的業(yè)主，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;經督促仍未交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定。物業(yè)使用人不履行交費義務的，業(yè)主承擔連帶交納責任。業(yè)主轉讓房屋所有權時，應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費。

　　第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第三十五條 業(yè)主共同決定對物業(yè)實施自行管理的，應當就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔、人員雇傭等事項共同做出約定。

　　自行管理可以采取由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務、選舉業(yè)主委員會或者成立其他管理機構統(tǒng)一執(zhí)行管理事務以及業(yè)主共同決定等形式進行，由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務以及成立管理機構統(tǒng)一執(zhí)行管理事務的，應當推選管理負責人。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會或者管理機構在執(zhí)行管理事務中的權利義務及其責任，由管理規(guī)約約定或者由業(yè)主共同約定。

　　第三十六條 自行管理的業(yè)主委員會、管理負責人應當在物業(yè)管理區(qū)域內按照約定的期限定期公布管理費用的收支情況，沒有約定或者約定不明的，應當按季度公布。

　　第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內因委托管理或者自行管理的連續(xù)性中斷，致使物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境惡化、秩序混亂，嚴重影響業(yè)主生活的，轄區(qū)街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當指導物業(yè)管理區(qū)域所在地社區(qū)就環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等必要事項組織臨時管理，相關費用由業(yè)主共同承擔。

　　第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生違反治安、消防、規(guī)劃、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關部門報告。

　　有關行政管理部門和機構在物業(yè)管理區(qū)域內查處違法行為的，物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助和配合。

　　第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當制定物業(yè)管理區(qū)域內突發(fā)事件應急預案，協(xié)助有關部門做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域內人防、物防、技防建設，強化安全防范管理，創(chuàng)造良好居住環(huán)境。