武漢市物業(yè)管理條例
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條 本條例所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本條例所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得法人資格，具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)服務的企業(yè)。
第四條 市房屋主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
區(qū)房屋主管部門按照職責負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
規(guī)劃、土地、建設、城管、價格、民政、環(huán)保、水務、工商行政管理、園林等主管部門按照各自職責協(xié)同實施本條例。
街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日�；顒樱浜险{(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。
武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、武漢市東湖生態(tài)旅游風景區(qū)管理委員會按照本條例關于區(qū)人民政府及其有關部門管理職責的規(guī)定，負責各自管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域
第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照下列標準執(zhí)行：
(一)以建設項目《國有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準，一個項目視為一個物業(yè)管理區(qū)域;但規(guī)模過大、劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)分期建設項目或者兩個以上單位開發(fā)建設的項目，其配套設施設備共用的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第六條 開發(fā)建設單位應當在取得建設工程規(guī)劃許可證后三十日內(nèi)，按照本條例第五條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并將劃分方案報送區(qū)房屋主管部門;區(qū)房屋主管部門認為符合第五條規(guī)定要求的，予以備案并在有關圖紙上予以注記。
開發(fā)建設單位應當在物業(yè)銷售前將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
老舊城區(qū)沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會征求業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域，并報區(qū)房屋主管部門備案。
第二節(jié) 附屬設施設備的配置
第七條 新建物業(yè)，開發(fā)建設單位應當按照規(guī)定無償配置物業(yè)服務用房，物業(yè)服務用房包括物業(yè)服務企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會議事活動用房。配置物業(yè)服務用房按照國家有關居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范的要求執(zhí)行;沒有規(guī)定的，配置物業(yè)服務用房的建筑面積不低于建設工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二，并不少于八十平方米，其中業(yè)主委員會議事活動用房建筑面積不少于十五平方米。
物業(yè)服務用房應當具備水、電等基本使用功能，有明確的坐落、房號，并且具備辦理房地產(chǎn)權屬登記的條件。
開發(fā)建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證時，其提交的規(guī)劃設計方案中應當注明物業(yè)服務用房的具體位置。
物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，專用于物業(yè)管理服務工作。
第八條 新建物業(yè)內(nèi)的供水、供電、供氣等計量裝置應當實行專有部分一戶門號一結算表，共有部分獨立計量表;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通信等設施設備的配置應當符合物業(yè)使用的基本條件。
第九條 新建物業(yè)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的最低比例標準，按照市人民政府制定的有關技術規(guī)范的規(guī)定核定。
第三節(jié) 前期物業(yè)管理
第十條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的開發(fā)建設單位，應當按照國家及本市相關規(guī)定，通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，并與之簽訂前期物業(yè)服務合同。
有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：
(一)投標人少于三人;
(二)多層物業(yè)總建筑面積少于五萬平方米，或者單棟高層(含小高層)物業(yè)總建筑面積少于三萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于四萬平方米。
招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門備案。
第十一條 開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包括前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，并明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有共用的配套設施設備。
前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。
第十二條 房屋交付使用前(含當月)所發(fā)生的物業(yè)服務費用,由開發(fā)建設單位承擔。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務費用,由業(yè)主承擔，但房屋交付后一年內(nèi)無人入住的，空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔物業(yè)服務費用。
房屋通過竣工驗收達到交付條件，業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應手續(xù)的，即為交付;業(yè)主收到書面交付通知后一個月內(nèi)無正當理由不辦理相應手續(xù)的，視為交付。
第十三條 開發(fā)建設單位在出售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約并到區(qū)房屋主管部門備案。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第四節(jié) 新建物業(yè)的交付使用
第十四條 新建物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設單位應當向房屋主管部門辦理竣工交付使用備案手續(xù)，并提供建設項目竣工驗收文件以及符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和房屋買賣合同約定的交付使用條件的相關文件、資料。
第十五條 開發(fā)建設單位在與前期物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當向區(qū)房屋主管部門和前期物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)業(yè)主名冊;
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。
區(qū)房屋主管部門、前期物業(yè)服務企業(yè)應當接受前款規(guī)定的資料，并妥善保管。前期物業(yè)服務合同終止時,前期物業(yè)服務企業(yè)應當將上述資料移交給業(yè)主委員會。
業(yè)主有權查閱開發(fā)建設單位向區(qū)房屋主管部門、物業(yè)服務企業(yè)移交的資料。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主
第十六條 本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。
尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權利，并承擔相應的義務。
業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權利，履行業(yè)主義務。
第十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第十八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第二節(jié) 業(yè)主大會籌備組
第十九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：
(一)專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上;
(二)首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之二十以上。
業(yè)主總人數(shù)在二十人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。
第二十條 專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：
(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照上述面積的統(tǒng)計總和計算;
(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;總人數(shù)，按照上述人數(shù)的`統(tǒng)計總和計算。
業(yè)主身份的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)。
第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第十九條第一款規(guī)定條件，開發(fā)建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當書面報告區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。
開發(fā)建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)未及時予以書面報告的，百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出設立業(yè)主大會的書面要求。
街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當在收到報告或者要求之日起六十日內(nèi)會同區(qū)房屋主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，籌備召開首次業(yè)主大會會議。
第二十二條 籌備組由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、開發(fā)建設單位派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的三分之二�；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員擔任。
籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發(fā)建設單位提供下列文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;
(二)業(yè)主名冊;
(三)建筑規(guī)劃總平面圖;
(四)附屬設施設備交付使用備案證明;
(五)綠化竣工總平面圖;
(六)物業(yè)服務用房配置證明;
(七)專項維修資金交存證明;
(八)成立業(yè)主大會必需的其他文件資料。
第二十三條 籌備組履行下列職責：
(一)確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;
(三)確認業(yè)主身份、核實業(yè)主人數(shù)和專有部分面積;
(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公開征詢意見;
(五)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款所列內(nèi)容，籌備組應當在召開首次業(yè)主大會會議十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。
第二十四條 籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止。