福建物業(yè)管理?xiàng)l例

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。

　　第三條 物業(yè)管理推行業(yè)主自主管理與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會(huì)化、市場(chǎng)化管理體制，遵循公開公平、誠(chéng)實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)規(guī)范的原則。

　　第四條 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣級(jí)以上地方人民政府其他有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。

　　鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、城市街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。居民委員會(huì)(社區(qū)居民委員會(huì))根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

　　第五條 鼓勵(lì)依法成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格行情，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)不斷創(chuàng)新，促進(jìn)物業(yè)管理企

　　業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。

　　第二章 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定。

　　分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條 建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，向縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域要求的，縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照本條例第七條的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。但對(duì)已經(jīng)自然形成且無(wú)爭(zhēng)議的區(qū)域，當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)(社區(qū)居民委員會(huì))向縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門書面提議后，經(jīng)其確認(rèn)無(wú)異議的，不再重新劃分。

　　需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同城市街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，按照本條例第七條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)(社區(qū)居民委員會(huì))的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第六條第三款規(guī)定條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告，并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料;建設(shè)單位未提交書面報(bào)告或者建設(shè)單位已不存在的，業(yè)主可以以書面形式向縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會(huì)的請(qǐng)求。

　　縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面請(qǐng)求之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)會(huì)同鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者城市街道辦事處組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)，并確定籌備組召集人。

　　籌備組由業(yè)主代表、居民委員會(huì)(社區(qū)居民委員會(huì))代表五至十一人組成，可以邀請(qǐng)建設(shè)單位參加。業(yè)主代表由業(yè)主推薦產(chǎn)生，所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二�；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單。

　　第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;

　　(二)草擬《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》和《業(yè)主委員會(huì)章程》;

　　(三)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票權(quán)數(shù)的方法;

　　(四)確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

　　(五)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件和產(chǎn)生辦法;(六)組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人;

　　(七)做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款規(guī)定的第(一)至(六)項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主對(duì)投票權(quán)數(shù)等有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核。

　　第十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三十日內(nèi)，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)由委員五至十三人的單數(shù)組成。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選主任一人，副主任若干人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年。

　　業(yè)主大會(huì)可以從業(yè)主中選舉產(chǎn)生三至五人的業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)和業(yè)主公約的約定，行使對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督權(quán)。

　　第十二條 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，可以按照以下方式確定：

　　(一)以住宅套數(shù)結(jié)合建筑面積確定;

　　(二)以住宅套數(shù)一套計(jì)一個(gè)投票權(quán)數(shù)確定;

　　(三)以建筑面積一平方米計(jì)一個(gè)投票權(quán)數(shù)確定。

　　以住宅套數(shù)結(jié)合建筑面積確定投票權(quán)數(shù)的，具體按照以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：

　　(一)住宅物業(yè)一套計(jì)二十個(gè)投票權(quán)數(shù)，建筑面積不足一百二十平方米的按一套計(jì)算，超過一百二十平方米的每滿十平方米增加一個(gè)投票權(quán)數(shù)，不足十平方米的部分不計(jì)算，但未售物業(yè)部分的投票權(quán)數(shù)不得超過總投票權(quán)數(shù)的百分之三十;

　　(二)非住宅物業(yè)建筑面積每滿一百平方米計(jì)二十個(gè)投票權(quán)數(shù)，建筑面積不足一百平方米的按一百平方米計(jì)算，超過一百平方米的每滿十平方米增加一個(gè)投票權(quán)數(shù)，不足十平方米的部分不計(jì)算。

　　物業(yè)建筑面積以房屋所有權(quán)證或者其他能證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)確定。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會(huì)業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。數(shù)人共有一個(gè)物業(yè)的，共有人可以推選其中一名共有人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前將業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程告知業(yè)主和所在地居民委員會(huì)(社區(qū)居民委員會(huì))。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　　(一)百分之二十以上業(yè)主提議的;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。

　　第十五條 經(jīng)過業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法、業(yè)主委員會(huì)的組成、補(bǔ)選和換屆等事項(xiàng)作出規(guī)定。

　　第十六條 經(jīng)過業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的業(yè)主公約是業(yè)主之間有關(guān)合理使用、維護(hù)、管理物業(yè)等事項(xiàng)以及處理相鄰關(guān)系的共同約定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，包括以下主要內(nèi)容：

　　(一)共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費(fèi)用的分擔(dān);

　　(三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用;

　　(四)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則;

　　(五)物業(yè)管理爭(zhēng)議的處理方式;

　　(六)違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　第十七條 經(jīng)過業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的業(yè)主委員會(huì)章程，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則、委員的權(quán)利和義務(wù)、印章使用和管理辦法、相關(guān)檔案的建立和保管辦法等事項(xiàng)作出規(guī)定。

　　第十八條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)小區(qū)和諧。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系;

　　(四)督促業(yè)主履行業(yè)主公約、交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)就涉及全體業(yè)主的物業(yè)管理糾紛依法進(jìn)行訴訟;

　　(六)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)在金融機(jī)構(gòu)開設(shè)專項(xiàng)維修資金專戶，并按照法律、法規(guī)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定使用和管理;

　　(七)審議業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)提出的維修、更新、改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的'報(bào)告;

　　(八)就全體業(yè)主共有的房產(chǎn)，辦理登記手續(xù);

　　(九)定期公布財(cái)務(wù)收支情況;

　　(十)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)提供下列資料：

　　(一)竣工總平面圖;

　　(二)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;

　　(三)配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(四)屬全體業(yè)主共有的房產(chǎn)清單;

　　(五)物業(yè)管理所需的其他資料。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)的組成人員及其近親屬不得在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用辦法，由業(yè)主大會(huì)決定，但不得要求物業(yè)管理企業(yè)提供工作經(jīng)費(fèi)。

　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(三)業(yè)主公約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì)章程;

　　(五)業(yè)主委員會(huì)委員基本情況。

　　縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述文件之日起五日內(nèi)發(fā)給業(yè)主委員會(huì)備案證明，并出具業(yè)主委員會(huì)刻制印章證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用和管理印章。

　　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)向備案部門變更備案。