2016年山東物業(yè)管理?xiàng)l例解讀
1七大問(wèn)題困擾物業(yè)管理
隨著住房制度改革的深化和城市建設(shè)的發(fā)展，購(gòu)買商品房成為很多城市居民解決住房問(wèn)題的主要方式，物業(yè)管理行業(yè)也進(jìn)入了一個(gè)迅速發(fā)展時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，全省共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)3000余家，從業(yè)人員16萬(wàn)余人，管理面積超過(guò)4.7億平方米，一些住宅小區(qū)、辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、體育館等都納入了物業(yè)管理范圍之內(nèi)。
在物業(yè)管理快速發(fā)展的同時(shí)，一些糾紛和矛盾不斷產(chǎn)生。省法制辦的調(diào)查顯示，目前有七大焦點(diǎn)問(wèn)題困擾著業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，即開發(fā)遺留問(wèn)題比較突出，如房屋質(zhì)量差、配套設(shè)施不健全等;權(quán)屬關(guān)系不明確，為住宅小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)的建筑、設(shè)施設(shè)備、道路、場(chǎng)地等權(quán)屬不清;業(yè)主委員會(huì)難以成立;物業(yè)服務(wù)水平偏低;物業(yè)管理與社區(qū)管理未做到有效結(jié)合;舊住宅區(qū)的管理無(wú)法可依;物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存狀況堪憂，普遍存在著虧損現(xiàn)象。
記者了解到，從2001年7月算起，《條例(草案)》歷時(shí)7年成稿。這次立法廣泛征求了政府各部門和社會(huì)公眾意見，并參考了其他省市的做法。
2占道車位屬于全體業(yè)主共有
產(chǎn)權(quán)明晰是定紛止?fàn)幍那疤釛l件。目前，由于缺少明確的法律規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰，車位等物業(yè)管理糾紛一直居高不下。
《條例(草案)》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)(包括專用車庫(kù)和共用車庫(kù)內(nèi)的車位)的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。其中，共用車庫(kù)計(jì)入商品房建設(shè)成本的.，其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有;占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。
針對(duì)一些開放商對(duì)車庫(kù)、車位只售不租，地下車位長(zhǎng)期閑置、地上停車?yán)щy，小區(qū)無(wú)車庫(kù)等現(xiàn)象，《條例(草案)》規(guī)定，車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要，在國(guó)家和省規(guī)定的期限內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租車庫(kù)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用，車庫(kù)尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置規(guī)劃以外的車位;鼓勵(lì)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)車庫(kù)和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求。
3 滿足三條件之一須開首次業(yè)主大會(huì)
目前，我省不少住宅小區(qū)都沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主維權(quán)的渠道沒(méi)有完全建立起來(lái)，業(yè)主自治制度實(shí)行得不理想。省法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，造成這種現(xiàn)象的原因是多方面的，有的是因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的阻撓，還有一些是因?yàn)椴糠謽I(yè)主對(duì)物業(yè)管理漠不關(guān)心。
基于這一情況，為了推進(jìn)業(yè)主自治，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，此次原則通過(guò)的《條例(草案)》 明確規(guī)定，符合三項(xiàng)條件之一的就必須召開首次業(yè)主大會(huì)，即：業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上，或者業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上，或者自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十以上。另外，為了保障首次業(yè)主大會(huì)能夠成立，《條例(草案)》規(guī)定，符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。
有了業(yè)主大會(huì)，今后，一些小區(qū)業(yè)主就物業(yè)公司的存廢糾紛將能得以解決。根據(jù)《條例(草案)》，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
4民房辦公司須征得鄰居同意
目前，在一些小區(qū)里，一些業(yè)主將自己的房子出租用作辦公場(chǎng)所，比較常見的是很多底層民宅變成了超市、餐館，噪音、污染等問(wèn)題常常引來(lái)鄰里糾紛。《條例(草案)》對(duì)這一現(xiàn)象做了硬性規(guī)定。
《條例(草案)》規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅、車庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。因特殊情況確需改變的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)出具的經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的證明文件，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
《條例(草案)》還規(guī)定，業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀;業(yè)主利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設(shè)施的，物業(yè)頂層的業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。 (記者袁濤)
5《條例(草案)》多處制度創(chuàng)新
《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》(以下簡(jiǎn)稱《條例(草案)》)有很多制度創(chuàng)新，有些甚至是山東獨(dú)創(chuàng)，省政府法制辦對(duì)《條例(草案)》評(píng)價(jià)非常高。就此，我們特請(qǐng)省政府法制辦負(fù)責(zé)該立法項(xiàng)目的人員就其創(chuàng)新性制度作出解讀。
住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的學(xué)校、會(huì)所、幼兒園、專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備、中水處理系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、集中式太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)、地源熱泵等，截至目前沒(méi)有任何一部法律、法規(guī)對(duì)其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行界定。
《條例(草案)》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會(huì)用房和中小學(xué)校，屬于政府所有。按照規(guī)劃在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會(huì)所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定;“未作約定的，屬于全體業(yè)主共有。”約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位可以贈(zèng)與全體業(yè)主，也可以自行經(jīng)營(yíng)或者出租、出售，但應(yīng)當(dāng)優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽(yáng)能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位投資經(jīng)營(yíng)的除外。
現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，大都是開發(fā)企業(yè)代建并把建設(shè)費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到了業(yè)主身上。也就是說(shuō)，專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備名義上是開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，實(shí)際上是攤到了房?jī)r(jià)中的，是業(yè)主掏錢購(gòu)買的，這本身已不合理，如果再讓業(yè)主承擔(dān)這些專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任，更不合理。
由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬以及移交問(wèn)題均未作出規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施沒(méi)有真正履行其維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，對(duì)這部分設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，實(shí)際上是由業(yè)主負(fù)擔(dān)的。
《條例(草案)》從源頭上界定了專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)，即：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸、郵政等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。
同時(shí)，為了保障專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位切實(shí)履行對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)職責(zé)，草案規(guī)定了專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的移交制度，即：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交手續(xù)。辦理移交手續(xù)后，專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任，就由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)。
物業(yè)糾紛很大一部分是由物業(yè)質(zhì)量引起的。有的小區(qū)入住不久，物業(yè)就出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，如墻體裂縫、墻體涂料脫落、樓頂漏雨、路面起沙等等。物業(yè)在質(zhì)量保修期期間出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)保修責(zé)任，但實(shí)際情況是，不少開發(fā)企業(yè)將物業(yè)交付以后，公司就注銷了，業(yè)主找不到開發(fā)企業(yè)來(lái)承擔(dān)保修責(zé)任，即使是開發(fā)企業(yè)存在，因?yàn)槿鄙傧鄳?yīng)的措施和手段，讓開發(fā)企業(yè)來(lái)承擔(dān)保修責(zé)任也相當(dāng)難。
為此，《條例(草案)》規(guī)定了新建物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管制度，即：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門設(shè)立的帳戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支;物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿后，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，相對(duì)應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額由物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門及時(shí)退還建設(shè)單位。
實(shí)行新建物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管制度，并不增加開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。現(xiàn)實(shí)情況是，開發(fā)企業(yè)都扣留施工企業(yè)的一部分資金作為質(zhì)量保修金，草案規(guī)定的物業(yè)質(zhì)量保修金可由這部分資金轉(zhuǎn)化而成，對(duì)這部分資金建立監(jiān)管制度，可以使開發(fā)企業(yè)真正履行物業(yè)保修期的保修責(zé)任。
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