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《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》最新版
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南京新版物業(yè)管理?xiàng)l例
《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例(草案修改稿)》(以下簡稱“草案”)此前提交南京市十五屆人大常委會第二十一次會議審議。“不交物業(yè)費(fèi)將被列入失信記錄”這一條款仍是輿論關(guān)注焦點(diǎn)。CN人才網(wǎng)小編注意到，在修改稿中對這一規(guī)定作出了限制性要求，拒不執(zhí)行司法或仲裁裁決的，才會按照規(guī)定記入個人信用檔案。
拒不接受判決或仲裁后方可記錄信用污點(diǎn)
條例草案中，關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)將納入信用檔案的條款，一直是輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。記者注意到，這一版的草案對該條款也進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定：業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反法律法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約等行為，經(jīng)司法判決或仲裁裁決確認(rèn)后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。與今年8月出爐的條例草案相比，規(guī)定了拒不履行司法判決或仲裁裁決這一前提，方能對不繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主采取記錄誠信污點(diǎn)的措施。這樣一來就嚴(yán)格限定了范圍。
10%以上業(yè)主對物業(yè)不滿，可啟動第三方評估
物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量好不好?服務(wù)效果怎么樣?因?yàn)樵u價標(biāo)準(zhǔn)不一，常常會引發(fā)糾紛。
對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平如何評價?引入第三方評估是這次南京市立法的一大創(chuàng)新舉措，草案的一大創(chuàng)新和亮點(diǎn)。但在征集市民意見中，不少市民反映，這一規(guī)定比較寬泛，應(yīng)該明確評估哪些內(nèi)容，市民在哪些情況下就可以啟動評估。這次新版草案吸取了市民意見，明確了第三方評估范圍：限于日常物業(yè)管理中糾紛比較多的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
這次的草案明確，如果10%以上的業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求第三方評估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機(jī)構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評估。經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)企業(yè)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)限期整改，逾期不整改的，由物業(yè)管理行政主管部門記入企業(yè)信用檔案，并向社會公示。
下面我們先看看2002年版南京市物業(yè)管理辦法：
《南京市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2002年2月1日市政府常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2002年4月1日起施行。
市長 羅志軍
二零零二年二月二十日
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理。
新建住宅區(qū)和配套設(shè)施齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。
配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由各區(qū)人民政府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。
配套設(shè)施齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。
第三條 南京市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法。各區(qū)房產(chǎn)管理部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容、環(huán)保、園林、工商行政、價格、公安、民政等有關(guān)部門和街道辦事處及社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同做好物業(yè)管理工作。
第四條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步建立專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理市場的監(jiān)督檢查，依法建立健全物業(yè)管理的各項(xiàng)制度。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循有償服務(wù)、自負(fù)盈虧的原則自主經(jīng)營，按照有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第二章 業(yè)主自治管理
第五條 業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實(shí)施自治管理。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)少于五人的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主決定;業(yè)主人數(shù)多于一百人的，可以按幢或者單元推選代表組成業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)。
物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照物業(yè)以及共用設(shè)備設(shè)施的相關(guān)情況劃定，原則上以封閉的住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)予以確定。
第六條 業(yè)主享有下列權(quán)利：
(一)參加業(yè)主大會，對有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)進(jìn)行表決;
(二)業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(四)選擇物業(yè)管理企業(yè);
(五)與所交納物業(yè)管理費(fèi)用相符的服務(wù);
(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)：
(一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;
(二)遵守業(yè)主公約;
(三)遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定;
(四)按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
(五)按照有關(guān)規(guī)定交納維修基金;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第七條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
(一)審議、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;
(二)選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員;
(三)審議業(yè)主委員會的工作報告;
(四)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(五)審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報告;
(六)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)。
第八條 業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會。
業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，住宅實(shí)行一戶一票;非住宅按其總建筑面積除以相應(yīng)的業(yè)主總數(shù)得出的平均數(shù)為一票，每增加一個平均數(shù)增加一票;業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積不足平均數(shù)的計一票。
召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由參加會議的業(yè)主進(jìn)行投票，超過投票權(quán)總數(shù)一半以上的，視為通過。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)由所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)所轄區(qū)街道辦事處、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會開展工作。
第十條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
(一)召集和主持業(yè)主大會;
(二)擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會通過;
(三)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同;
(四)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理、使用和續(xù)籌;
(五)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施;
(六)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理服務(wù)措施;
(七)執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定;
(八)接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督;
(九)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定;
(十)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。成立業(yè)主委員會可以按照下列程序辦理：
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表委托開發(fā)建設(shè)單位或者其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，也可以由業(yè)主代表直接向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出申請;
(二)所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門審查該物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主委員會的條件后，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，組織召開業(yè)主大會，投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十二條 業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。
業(yè)主委員會可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
第十三條 首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請登記確認(rèn)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會成立日期。業(yè)主委員會申請登記確認(rèn)應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
(一)業(yè)主委員會登記確認(rèn)表;
(二)業(yè)主委員會選舉辦法;
(三)業(yè)主大會會議紀(jì)要及選票。
業(yè)主委員會登記的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。
業(yè)主委員會終止的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。
第十四條 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，業(yè)主委員會的會務(wù)活動經(jīng)費(fèi)、活動場所由業(yè)主大會決定。
第十五條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理及公共利益等方面的行為守則，業(yè)主公約對全體業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效，并應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者其他顯著位置予以公布，并對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸的，該決定無效。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并通告全體業(yè)主和使用人。
第十七條 市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度接受投訴。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門接到投訴后，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。對決定受理的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)將處理意見回復(fù)投訴人。
投訴人對區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的處理意見有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管部門提出書面復(fù)核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核要求之日起三十日內(nèi)，將復(fù)核意見回復(fù)投訴人。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)材料到市物業(yè)管理行政主管部門備案，市物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定對備案的企業(yè)核定資質(zhì)等級后，物業(yè)管理企業(yè)方可從事物業(yè)管理服務(wù)活動。申請物業(yè)管理資質(zhì)應(yīng)當(dāng)交驗(yàn)下列材料：
(一)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請書;
(二)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表;
(三)營業(yè)執(zhí)照;
(四)建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職稱資格證書。
已領(lǐng)取國家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理等級資質(zhì)證書的外地物業(yè)管理企業(yè)，在本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
(一)按照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度;
(二)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;
(三)制止違章搭建或者其它侵害業(yè)主公共利益的行為;
(四)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù);
(五)拒絕任何形式的攤派;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
(一)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(二)履行物業(yè)管理合同，提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益;
(三)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督;
(四)定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)和維修基金的收支帳目，接受質(zhì)詢和審計;
(五)接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的物業(yè)管理服務(wù)。
新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。
業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。
第二十一條 物業(yè)管理當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就以下物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行約定：
(一)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng);
(四)物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù);
(五)應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約維修服務(wù);
(六)物業(yè)檔案資料的管理。
第二十二條 供水、供電、供氣、郵政、電信等單位開展維修施工時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
任何單位不得強(qiáng)行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用。確需委托的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，實(shí)行有償服務(wù)。
第二十三條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場競爭機(jī)制。鼓勵建設(shè)單位或者業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費(fèi)用及提供代辦服務(wù)、特約服務(wù)的費(fèi)用。收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。
普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，其他物業(yè)的公共服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求，提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定。
物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行等級評定，物業(yè)管理服務(wù)等級依據(jù)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、多種經(jīng)營與社區(qū)文體活動、服務(wù)質(zhì)量效果等內(nèi)容綜合評定。
第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第二十五條 新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)用房等必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實(shí)施方案，并報市物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收，未經(jīng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收的，不得實(shí)施物業(yè)管理。
新建物業(yè)的物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收按照下列程序進(jìn)行：
(一)開發(fā)建設(shè)單位向市物業(yè)管理行政主管部門書面申請物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收，并提交各專業(yè)主管部門專項(xiàng)驗(yàn)收的認(rèn)定文件;
(二)市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到申請后三十日內(nèi)進(jìn)行驗(yàn)收，并給予書面答復(fù)。對驗(yàn)收合格的，發(fā)給物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收證明。
開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積千分之三至千分之四的比例，無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，并由受托管理的物業(yè)管理企業(yè)使用。
配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與委托方按照市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗(yàn)收辦法進(jìn)行接管驗(yàn)收。物業(yè)接管驗(yàn)收辦法主要包含接管驗(yàn)收的程序、資料、內(nèi)容及交接雙方的責(zé)任等內(nèi)容。
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途;
(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;擅自移動共用設(shè)施設(shè)備;
(三)私搭亂建;
(四)侵占綠地、毀壞綠化;
(五)隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾;
(六)堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動;
(七)未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn);
(八)無序停放車輛;
(九)在建筑物和構(gòu)筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼;
(十)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動;
(十一)在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施;
(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜或者種植蔬菜;
(十三)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第二十八條 業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不得擅自變動房屋建筑主體及承重結(jié)構(gòu)和擅自移動煤氣管道等裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻，并向有關(guān)部門報告。
第二十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，并報規(guī)劃、房管等有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。
第三十條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的百分之七十納入維修基金。合同另有約定的除外。
第三十一條 維修共用部位、共用設(shè)施設(shè)備時，相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合。因阻撓修繕造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
因修繕、裝修及使用不當(dāng)造成相關(guān)業(yè)主自用部位、設(shè)施設(shè)備損壞和財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者賠償。
第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政、供水、供電、供氣、市容、環(huán)衛(wèi)、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由相關(guān)部門維修養(yǎng)護(hù)的，原有職責(zé)和養(yǎng)護(hù)渠道不變。相關(guān)部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)支付維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
第三十三條 房屋的維修責(zé)任按照下列規(guī)定劃分：
(一)房屋室內(nèi)部分(不含共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)，由業(yè)主自行維修;
(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、水泵、機(jī)電設(shè)備(不含電梯)、共用天線、消防設(shè)施等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)。
電梯維修更新管理辦法另行制定。
第三十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(簡稱維修基金)，專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿的中修、大修、更新。
維修基金歸業(yè)主所有，管理實(shí)行專戶儲存、政府監(jiān)管、規(guī)范使用的原則。
第五章 罰 則
第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主未按照本辦法規(guī)定和物業(yè)管理合同約定履行義務(wù)的，當(dāng)事人一方可以向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第三十六條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。收繳率達(dá)不到百分之五十的，連續(xù)三個月以上，物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主委員會提出解除合同。如果兩個月內(nèi)仍收繳不到百分之五十，物業(yè)管理企業(yè)可以自行退出。
第三十七條 違反本辦法第 二十五條規(guī)定，新建物業(yè)建成后，未經(jīng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收擅自實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，處以一萬元以下的罰款。
第三十八條 違反本辦法其他規(guī)定，由物業(yè)管理行政主管部門按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處罰。
違反本辦法規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由工商行政、價格、市容、規(guī)劃、財政、公安等部門處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第三十九條 物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機(jī)關(guān)給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十條 當(dāng)事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第六章 附 則
第四十一條 本市各縣物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。
第四十二條 南京市房產(chǎn)管理局可以根據(jù)本辦法會同有關(guān)部門制定具體實(shí)施辦法。
第四十三條 本辦法自二零零二年四月一日起施行。南京市人民政府一九九六年十二月二十三日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止。
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