不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則解讀
《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》已于2016年1月1日起正式實施，這標志著不動產(chǎn)登記將在地市層面全面實施。該細則對《不動產(chǎn)登記暫行條例》進行了完善，首次將公用產(chǎn)權(quán)將劃歸業(yè)主名下。細則還對不動產(chǎn)登記資料的查詢進行了規(guī)范，將查詢主體限定為權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機關(guān)三類。
不動產(chǎn)登記真的來了!
1月20日晚間，在征求意見結(jié)束近9個月后，國土部公開發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》(下稱“細則”)，細則已從2016年1月1日起正式實施。
“相比暫行條例，細則為不動產(chǎn)登記工作提供更加詳實和可操作的法律依據(jù)。”國土部地籍司原副司長向洪宜告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，細則的出臺也標志著不動產(chǎn)登記將在地市執(zhí)行層面全面落地實施。
除了細則的出臺，確保不動產(chǎn)登記實施的前提——不動產(chǎn)登記的機構(gòu)整合也已經(jīng)基本完成。21世紀經(jīng)濟報道記者自國土部獲得的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底的數(shù)據(jù)，全國335個市(地、州、盟)、2789個縣(市、區(qū)、旗)完成職責機構(gòu)整合，占比分別達到100%和98%。
國土部部長姜大明在部署2016年工作時亦特別強調(diào)，今年要重點抓好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地，力爭年底前所有市縣頒發(fā)新證、停發(fā)舊證。
不動產(chǎn)開始全面登記
在《物權(quán)法》頒布9年后，我國的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記迎來了全面統(tǒng)一登記階段。
根據(jù)不動產(chǎn)登記暫行條例，集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)和抵押權(quán)等均納入不動產(chǎn)登記范圍內(nèi)。
細則在此前的基礎(chǔ)上，對不動產(chǎn)登記進行了完善。
2015年3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》(下稱《暫行條例》)施行，《實施細則》則是其配套的規(guī)范性文件，對條例的內(nèi)容進行進一步細化和明確。
《實施細則》共8章108條，包括不動產(chǎn)登記薄，登記程序，不動產(chǎn)權(quán)利登記，其他登記，不動產(chǎn)登記資料的查詢、保護和利用，法律責任等內(nèi)容。其中不動產(chǎn)權(quán)利登記包括：集體土地所有權(quán)登記，國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記， 集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記，土地承包經(jīng)營權(quán)登記，海域使用權(quán)登記，地役權(quán)登記，抵押權(quán)登記。
《實施細則》規(guī)定，不動產(chǎn)登記應(yīng)當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規(guī)以及本實施細則另有規(guī)定的除外。房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。
還規(guī)定，申請不動產(chǎn)登記的，申請人應(yīng)當填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關(guān)申請材料。申請材料應(yīng)當提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復(fù)印件，復(fù)印件應(yīng)當與原件保持一致。
《實施細則》第16條規(guī)定了三種不動產(chǎn)登記機構(gòu)要進行實地查看的情況，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記，查看不動產(chǎn)滅失等情況。
總體來講，《實施細則》中的主要亮點為業(yè)主可對小區(qū)內(nèi)道路綠地等進行登記;各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當采取各種措施保障不動產(chǎn)登記信息安全，任何單位和個人不得泄露不動產(chǎn)登記信息;加強不動產(chǎn)登記中違規(guī)的追責等。
在我國現(xiàn)今的城市建設(shè)模式下，城市居民自購的住房往往位于小區(qū)內(nèi)，此類小區(qū)的道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及其他公共場所似乎并無登記人信息。而《實施細則》第36條對此給出了明確規(guī)定：辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。
也就是說，小區(qū)內(nèi)的公共部分為業(yè)主共有，這一權(quán)屬將通過不動產(chǎn)登記來進行法律上的確認，使得業(yè)主在對不動產(chǎn)權(quán)益進行處分時更加便捷、全面。
《實施細則》第97條規(guī)定，國家實行不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度。并把查詢主體限定為權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機關(guān)這三類。三類主體查詢、復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料的范圍也不一樣。權(quán)利人、利害關(guān)系人按照《暫行條例》第二十七條規(guī)定依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的，應(yīng)當?shù)骄唧w辦理不動產(chǎn)登記的不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請。
《實施細則》規(guī)定，權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料。因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況。人民法院、人民檢察院、國家安全機關(guān)、監(jiān)察機關(guān)等可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。其他有關(guān)國家機關(guān)執(zhí)行公務(wù)依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的，依照本條規(guī)定辦理。
一直以來，百姓對不動產(chǎn)登記導致隱私泄露這一問題頗為擔憂，而《實施細則》專門對此進行了規(guī)定。《實施細則》規(guī)定，各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當采取措施保障不動產(chǎn)登記信息安全，任何單位和個人不得泄露不動產(chǎn)登記信息。
同時，《實施細則》明確，權(quán)利人、利害關(guān)系人申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料應(yīng)當提交相應(yīng)的材料，包括查詢申請書、查詢目的的說明、申請人的身份材料;利害關(guān)系人查詢的，提交證實存在利害關(guān)系的材料;權(quán)利人、利害關(guān)系人委托他人代為查詢的`，還應(yīng)當提交代理人的身份證明材料、授權(quán)委托書。有關(guān)國家機關(guān)查詢的，應(yīng)當提供本單位出具的協(xié)助查詢材料、工作人員的工作證。
以上規(guī)定意味著不是任何人不需要任何條件就可以隨意查詢不動產(chǎn)登記資料，有效保障了不動產(chǎn)登記人的個人信息不被泄露。
此外，相比已有規(guī)定，《實施細則》對登記機構(gòu)工作人員違反規(guī)定的追責更加嚴格，用整整一章的篇幅對違反實施細則的法律責任進行了明確。
《實施細則》規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員違反規(guī)定的情形包括：對符合登記條件的登記申請不予登記，對不符合登記條件的登記申請予以登記;擅自復(fù)制、篡改、毀損、偽造不動產(chǎn)登記簿;泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息;無正當理由拒絕申請人查詢、復(fù)制登記資料;強制要求權(quán)利人更換新的權(quán)屬證書。
對于當事人，“采用欺騙手段申請查詢、復(fù)制登記資料”、“違反國家規(guī)定，泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息”等5種情形也會被追責。其中，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;給他人造成損失的，依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
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