湖北省物業(yè)管理?xiàng)l例最新解讀
2015年10月20日，湖北省政府法制辦就《湖北省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》舉行立法聽證會(huì)，15位聽證陳述人在發(fā)表意見時(shí)，也指出了湖北省居民小區(qū)物業(yè)管理中存在的些許亂象。
一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)隨意確定
“多數(shù)小區(qū)物業(yè)公司不是由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過公開招標(biāo)的方式選擇，而是開發(fā)商前期私相授受，大多數(shù)追求利益最大化。”武漢利達(dá)建設(shè)工程有限公司法人、董事長(zhǎng)江宗泉說，這也導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)隨意確定。
江宗泉認(rèn)為，物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是根據(jù)物業(yè)公司的管理水平、運(yùn)營(yíng)成本、收支情況加上稅收和合理利潤(rùn)，收支報(bào)表應(yīng)該在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下經(jīng)過公開審計(jì)公示后確定。而現(xiàn)在是開發(fā)商利用自身優(yōu)勢(shì)，在售房中普遍確定物業(yè)管理費(fèi)后期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有法律依據(jù)，沒有事實(shí)支撐。
二、從業(yè)人員素質(zhì)不高
湖北省公安廳內(nèi)�？傟�(duì)副總隊(duì)長(zhǎng)程西江介紹，當(dāng)前的現(xiàn)狀是物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安整體素質(zhì)不高，有的物業(yè)公司為了追求利益，對(duì)從業(yè)人員不進(jìn)行培訓(xùn)，發(fā)一件制服就上崗的行為普遍存在，只要身體好、有身份證就可以有機(jī)會(huì)成為保安，“有個(gè)別小區(qū)存在保安監(jiān)守自盜的問題，甚至有些保安不知道滅火器放在什么地方”。
“聘用的從業(yè)人員年齡偏大，既沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，也沒有從業(yè)資格證，不具備管理能力和專業(yè)能力，導(dǎo)致很多小區(qū)亂象叢生。”武漢利達(dá)建設(shè)工程有限公司法人、董事長(zhǎng)江宗泉說。
三、物業(yè)費(fèi)難以收取
與物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)隨意定相對(duì)應(yīng)，物業(yè)管理費(fèi)難以收取也存在于很多居民小區(qū)。“在整個(gè)物業(yè)管理中最大的矛盾是，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的管理不到位而拒交物業(yè)管理費(fèi)。”江漢大學(xué)商學(xué)院副教授徐燕雯說。
徐燕雯建議，可以建立一個(gè)第三方信用平臺(tái)來管理，獨(dú)立于業(yè)主和物業(yè)公司之間起到協(xié)調(diào)作用。業(yè)主們把物業(yè)管理費(fèi)交給第三方信用平臺(tái)管理，第三方信用平臺(tái)對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行考核，經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后再把費(fèi)用交給物業(yè)公司。
四、業(yè)委會(huì)財(cái)務(wù)不透明
“業(yè)主委員會(huì)的支出誰(shuí)去管理?誰(shuí)去監(jiān)督?誰(shuí)去審計(jì)?”江漢大學(xué)商學(xué)院副教授徐燕雯說，每個(gè)小區(qū)到要換屆時(shí)或年底，業(yè)主委員會(huì)會(huì)出一個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表的公示給業(yè)主審計(jì)，而在公示欄中卻沒有審計(jì)部門的審計(jì)認(rèn)可，往往是一條簽字就可以作為業(yè)委會(huì)的支出，“很難去監(jiān)督它，也很難去規(guī)避貪污現(xiàn)象的產(chǎn)生”。
徐燕雯認(rèn)為，應(yīng)該從法律和條例上規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的支出，每一張指出票據(jù)上，除了公章以外，還應(yīng)有相應(yīng)負(fù)責(zé)人的簽字，這樣在審計(jì)中查賬就很容易追溯到具體的某些人，從一方面可以杜絕腐敗現(xiàn)象。
據(jù)了解，湖北省政府法制辦將慎重研究聽證會(huì)參加人的意見和建議，吸納合理的意見建議，并結(jié)合湖北省物業(yè)管理實(shí)際，進(jìn)一步修改完善條例草案，報(bào)省政府常務(wù)會(huì)議審議通過后，在年內(nèi)提交省人大常委會(huì)審議。
五、另?yè)?jù)楚天金報(bào)
四大焦點(diǎn)引50余人激烈討論 開發(fā)商私賣停車位最高可罰10萬(wàn)
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)如何成立?物業(yè)費(fèi)如何收取?維修資金怎么使用?停車位權(quán)屬如何?小區(qū)保安服務(wù)如何提高質(zhì)量……
昨日，省政府法制辦舉行《湖北省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》(以下簡(jiǎn)稱條例)立法聽證會(huì)，業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商、律師、教授等50余名代表參會(huì)，對(duì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)和管理的焦點(diǎn)問題，展開激烈交鋒。
聽證會(huì)結(jié)束后，省政府法制辦將吸納合理的意見建議，作為修改完善該條例的.依據(jù)之一，然后報(bào)省政府常務(wù)會(huì)議審議通過后，在年內(nèi)提交省人大常委會(huì)審議。
六、A突出問題
全省小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立不足30%
物業(yè)服務(wù)和管理涉及千家萬(wàn)戶，關(guān)系每一位老百姓，因此備受關(guān)注。省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處長(zhǎng)王同初介紹，截至2014年底，我省已實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目8015個(gè)、建筑面積5.18億平方米，其中住宅小區(qū)項(xiàng)目6068個(gè)、建筑面積4.16億平方米;非住宅小區(qū)項(xiàng)目1947個(gè)、建筑面積1.02億平方米;物業(yè)管理覆蓋率50.49%。
全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)4142家，其中一級(jí)資質(zhì)57家、二級(jí)資質(zhì)216家、三級(jí)資質(zhì)2531家、暫定級(jí)別1338家，從業(yè)人員總數(shù)18.21萬(wàn)人。已歸集住宅專項(xiàng)維修資金176.88億，已使用維修資金9.63億元。
王同初表示，中央已出臺(tái)的《物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定比較原則，對(duì)一些具體問題的規(guī)定還存在缺失，物業(yè)管理活動(dòng)中的一些突出問題和矛盾無法得到有效解決。具體到我省，主要有業(yè)主委員會(huì)成立難，業(yè)主委員會(huì)成立的比例不足30%，業(yè)主自治制度不能有效執(zhí)行等問題。
還有房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題，為物業(yè)管理服務(wù)留下隱患，比如房屋建筑裝修質(zhì)量糾紛、隨意變更室內(nèi)布局和小區(qū)環(huán)境、規(guī)劃與建設(shè)不符、拒絕移交物業(yè)用房及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備用房等問題，造成物業(yè)權(quán)屬不清，服務(wù)管理范圍不明。
七、B相關(guān)處罰
“私賣車位罰10萬(wàn)”獲點(diǎn)贊
小區(qū)車位車庫(kù)是全體業(yè)主共同所有，開發(fā)商銷售，最高罰款10萬(wàn)元。聽證會(huì)上，大家對(duì)條例中的這一規(guī)定紛紛點(diǎn)贊。
根據(jù)條例，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或其他可用于停放汽車的場(chǎng)地，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得作為停車位銷售。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃停車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要，之后有富余的，可以臨時(shí)出租給其他人，但每次租賃期限不得超過6個(gè)月。違反者由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。
根據(jù)城市配套設(shè)施人防要求，只有人防配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)以外的地下室產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的。但大多數(shù)開發(fā)商把所有人防配套設(shè)施視為己有，強(qiáng)制實(shí)行車庫(kù)只賣不租。湖北工程建設(shè)總承包有限公司董事江宗泉說，一個(gè)沒有產(chǎn)權(quán)的車位，少則15萬(wàn)到20萬(wàn)，多則20萬(wàn)以上，嚴(yán)重侵害業(yè)主的利益，也埋下了產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)、期限之爭(zhēng)。
八、C四大焦點(diǎn)
停車位如何合理使用
昨日的聽證會(huì)主要圍繞5個(gè)方面展開，包括如何解決業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、履職中存在的問題;如何解決物業(yè)用房與設(shè)施設(shè)備配套中的現(xiàn)實(shí)問題;如何確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋交付后空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)及如何解決業(yè)主逾期不繳費(fèi)的救濟(jì)問題;還有如何解決專項(xiàng)維修資金的啟動(dòng)、管理、使用難等問題;如何解決停車位、車庫(kù)的權(quán)屬和使用中的問題。
對(duì)于停車位問題，省物價(jià)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，我省將推行小區(qū)停車費(fèi)半個(gè)小時(shí)免費(fèi)。
在所有問題中，關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立、履職，最受關(guān)注。
九、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何界定
該條例草案規(guī)定，小區(qū)業(yè)主超過300戶的，可成立業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)主要討論選聘和解聘物業(yè)公司、籌集使用專項(xiàng)維修資金、改變共有部分用途、利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)及所得收益分配使用等問題。
律師代表殷濾對(duì)業(yè)主大會(huì)提出建議，將業(yè)主大會(huì)作為社團(tuán)進(jìn)行登記，賦予業(yè)主大會(huì)法人資格，這有利于強(qiáng)化業(yè)主大會(huì)的業(yè)主資質(zhì)和業(yè)委會(huì)委員的公心。
對(duì)于條例草案規(guī)定的第一次業(yè)主大會(huì)召開前15天要公示的問題，殷濾表示每次大會(huì)召開都要公示，否則擅調(diào)物業(yè)費(fèi)的情況就不會(huì)得到有效監(jiān)督。
對(duì)于空置房屋物業(yè)費(fèi)，殷濾建議用打折的方式收取，現(xiàn)場(chǎng)多名代表都贊成這種辦法，但有物業(yè)公司代表表示要全額收取。對(duì)于欠繳物業(yè)費(fèi)的情況，除條例規(guī)定催繳外，有代表提出將物業(yè)費(fèi)繳錄入個(gè)人信用檔案。還有代表提出，物業(yè)費(fèi)繳納可以引入第三方機(jī)構(gòu)，即業(yè)主把物業(yè)費(fèi)交給第三方，物業(yè)公司服務(wù)得到“好評(píng)”，再將錢交給物業(yè)公司。
省物價(jià)局相關(guān)負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)透露，目前我省已準(zhǔn)備放開物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但新建小區(qū)前期物業(yè)費(fèi)執(zhí)行政府定價(jià)。
十、小區(qū)公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)權(quán)歸誰(shuí)
該條例規(guī)定，業(yè)委會(huì)人數(shù)為5至11人，每屆任期不超過5年，可連選連任。江漢大學(xué)老師徐燕雯通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在很多小區(qū)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)之間的矛盾很大，關(guān)鍵是業(yè)主委員會(huì)任期很長(zhǎng)，并且是連任，有的可以連任幾屆，達(dá)到十年以上的時(shí)間，這樣就很容易形成壟斷，這樣業(yè)主委員會(huì)就根本無法代表全體業(yè)主的利益。
徐燕雯建議，一屆5年時(shí)間太長(zhǎng)，且最多只能連任一次。他說，可以借鑒香港等地，業(yè)委會(huì)委員只能當(dāng)一屆，屆滿全部辭職。
徐燕雯還指出，小區(qū)里的公共設(shè)施或者公共場(chǎng)所，比如道路、地面停車位、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)權(quán)歸誰(shuí)?該條例明確規(guī)定歸全體業(yè)主，就連建設(shè)單位都不能做停車位銷售。但很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，總覺得自己就像一個(gè)法人一樣，經(jīng)營(yíng)獲益，這可以補(bǔ)充物業(yè)管理、維護(hù)的費(fèi)用支出，如果不是公用呢?
聽證會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，許多代表都建議業(yè)委會(huì)財(cái)務(wù)要公開。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)副教授陳曉星建議，業(yè)委會(huì)設(shè)立一兩個(gè)專職委員，給予一定的工資報(bào)酬，其他委員給予一定的通信、午餐等補(bǔ)貼，同時(shí)也要明確業(yè)主委員會(huì)的法律責(zé)任。
十一、小區(qū)招保安是否應(yīng)設(shè)門檻
該條例草案規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)向小區(qū)提供門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)等服務(wù)。公安機(jī)關(guān)代表程西江對(duì)物業(yè)服務(wù)的保安提出專門意見，他表示，現(xiàn)在物業(yè)公司可以自行招聘安保人員，有的為了追求利益，發(fā)一件制服就變成保安、立即上崗的行為普遍存在，只要“身體好有身份證”就可以當(dāng)保安，有的保安員甚至不會(huì)講普通話，還有些保安不知道滅火器放在什么地方等。
程西江說，目前廣東已經(jīng)走上保安職業(yè)化、社會(huì)化的進(jìn)程。他建議，該條例有關(guān)保安的規(guī)定太粗，應(yīng)該細(xì)化，業(yè)主大會(huì)可選聘保安，物業(yè)公司也可委托專業(yè)保安公司負(fù)責(zé)。
除此之外，在物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)時(shí)，還可以把物業(yè)公司和保安公司分開招標(biāo)，保安的服務(wù)也納入公安機(jī)關(guān)的監(jiān)管之中。
十二、條例中的相關(guān)處罰規(guī)定
可停車的共有區(qū)域不得作停車位出售，車位、車庫(kù)優(yōu)先滿足業(yè)主，否則罰建筑單位5萬(wàn)到10萬(wàn)元
保修期內(nèi)，建設(shè)單位不維修受損設(shè)施，可罰款5萬(wàn)到10萬(wàn)元
水電氣等不維修、更新，可罰10萬(wàn)到20萬(wàn)元
物業(yè)公司泄露業(yè)主信息、私設(shè)營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)，可罰1萬(wàn)元到3萬(wàn)元
被解聘物業(yè)公司拒不退出或不辦理交接手續(xù)，可罰1萬(wàn)元到3萬(wàn)元
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