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湖北省物業(yè)管理?xiàng)l例焦點(diǎn)解讀2016
首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)由誰(shuí)組織?物業(yè)能不能收業(yè)主裝修押金?首個(gè)入駐小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)如何確定?昨天，湖北省人大常委會(huì)《湖北省物業(yè)條例(草案)》基層立法聽(tīng)證會(huì)在襄陽(yáng)市舉行。會(huì)上，針對(duì)關(guān)于物業(yè)的一系列法律問(wèn)題，來(lái)自社會(huì)各界的20位聽(tīng)證陳述人和4位旁聽(tīng)人各抒己見(jiàn)，針?shù)h相對(duì)，尤其針對(duì)五大焦點(diǎn)問(wèn)題引發(fā)熱議。
焦點(diǎn)一：停車(chē)位歸全體業(yè)主所有
私家車(chē)日益增多，車(chē)位一“位”難求。如此背景下，有關(guān)小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)及銷(xiāo)售、出租的紛爭(zhēng)日益成為焦點(diǎn)。
對(duì)此，條例草案第53條規(guī)定：“物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費(fèi)管理具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其作為停車(chē)位銷(xiāo)售�！�
“依法配建的人防工程應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注，平時(shí)用作停車(chē)位的，不得銷(xiāo)售和或者變相銷(xiāo)售，以場(chǎng)地租賃方式提供給業(yè)主使用的，每次租憑期限不得超過(guò)3年，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)納入政府定價(jià)目錄管理”。
羅田縣信建局干部馮繼明、襄陽(yáng)市襄州區(qū)公路局干部黃偉等認(rèn)為這些規(guī)定比較合理、可行。襄陽(yáng)市樊城區(qū)高莊社區(qū)書(shū)記王遵義認(rèn)為，不夠完善。
湖北文理學(xué)院副教授汪濤等提出，將“物業(yè)區(qū)域內(nèi)”改為“建筑區(qū)劃內(nèi)”，理由是與《物權(quán)法》等上位法保持一致性。
有的業(yè)主在購(gòu)房時(shí)沒(méi)有買(mǎi)車(chē)位或租車(chē)位，可等他買(mǎi)車(chē)后，卻沒(méi)地方停車(chē)，原先富余的車(chē)位已經(jīng)租給了“外人”，怎么辦?襄陽(yáng)市襄州區(qū)法院伙牌法庭庭長(zhǎng)葉飛建議，應(yīng)預(yù)留20%停車(chē)位不用于長(zhǎng)期出租或者賣(mài)給本小區(qū)業(yè)主以外的單位或者個(gè)人。
原中國(guó)一冶集團(tuán)公司員工袁建軍認(rèn)為，城市居住小區(qū)的人防工程真正投資人是購(gòu)買(mǎi)商品房的業(yè)主，用作車(chē)位時(shí)，其分配、使用及收費(fèi)管理具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其作為物業(yè)銷(xiāo)售。
焦點(diǎn)二：物業(yè)能否收業(yè)主裝修押金
根據(jù)條例草案規(guī)定，業(yè)主裝修房屋需事先告訴物業(yè)公司，物業(yè)公司也要告知業(yè)主裝修過(guò)程中的禁止行為和注意事項(xiàng)，但不得以任何形式收取業(yè)主裝修押金或保證金。
因?yàn)樯婕啊罢娼鸢足y”，聽(tīng)證會(huì)上，支持和反對(duì)意見(jiàn)表達(dá)都較明顯。
武漢市漢口城市廣場(chǎng)二期業(yè)委會(huì)主任付文對(duì)該規(guī)定明確表示支持。他提出，裝修完之后的驗(yàn)收，要明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收部門(mén)，而不是物業(yè)公司的人“看一眼”就決定是否不合格。
襄陽(yáng)市襄州區(qū)法院伙牌法庭庭長(zhǎng)葉飛表示“不贊成”：“個(gè)別業(yè)主在裝修房屋時(shí)為了追求個(gè)性化，常常對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造或者不適當(dāng)?shù)难b飾裝修，危及整棟建筑的安全�！�
湖北民發(fā)物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理孫猛也表示“不贊成”。他說(shuō)，目前裝飾裝修行業(yè)的施工人員，野蠻施工，有損壞建筑物主體結(jié)構(gòu)或小區(qū)公共區(qū)域地磚、電梯等公共設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)象;也有些業(yè)主為了達(dá)到裝修效果或圖個(gè)人方便，跟物業(yè)打擦邊球或根本不理會(huì)禁止規(guī)定，出現(xiàn)各種違反規(guī)定的行為�！拔艺J(rèn)為收取一定數(shù)額的裝修押金或保證金，可以有效地監(jiān)督和約束業(yè)主、裝修公司、施工隊(duì)�！�
焦點(diǎn)三：首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)由誰(shuí)組織
新入住的小區(qū)，大家都是初來(lái)者，首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)由誰(shuí)來(lái)組織?
對(duì)此，條例草案第二十一條規(guī)定，符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府;未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告;建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主未書(shū)面報(bào)告的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
這一規(guī)定是否合理、可行?“由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)不僅能保障大會(huì)順利進(jìn)行，也能對(duì)首次業(yè)主大會(huì)過(guò)程的合法性進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。”漢口城市廣場(chǎng)二期業(yè)主委員會(huì)主任付文為這一規(guī)定點(diǎn)贊。
襄陽(yáng)市樊城區(qū)高莊社區(qū)書(shū)記王遵義認(rèn)為，社區(qū)居委會(huì)作為物業(yè)所在地的基層群眾自治組織，比較容易了解情況，從長(zhǎng)期、長(zhǎng)效管理等需要來(lái)看，由社區(qū)居民委員會(huì)及時(shí)向房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出書(shū)面建議較為合理。
“條例草案中這一條實(shí)際操作中很難實(shí)行，還不夠具體明確，應(yīng)細(xì)化�！毕尻�(yáng)市襄州區(qū)公路管理局法制科科長(zhǎng)黃偉認(rèn)為，依靠業(yè)主向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告很難�！斑@是一件得從零做起、耗時(shí)、費(fèi)力的事情，業(yè)主們素不相識(shí)，往往缺少組織者和發(fā)起人�！�
焦點(diǎn)四：前期物業(yè)公司的確定，應(yīng)招標(biāo)投標(biāo)還是協(xié)議選聘
要想擁有正常有序的居住環(huán)境，小區(qū)離不開(kāi)物業(yè)公司的專(zhuān)職管理，但是具體由哪個(gè)物業(yè)公司入駐，誰(shuí)說(shuō)了算?要經(jīng)過(guò)一個(gè)怎樣的程序選出來(lái)最合理?
條例草案第四十條規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位在業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅面積不超過(guò)三萬(wàn)平方米的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
襄陽(yáng)市樊城區(qū)高莊社區(qū)書(shū)記王遵義認(rèn)為，招投標(biāo)方式不夠合理，因?yàn)楹芏嗲捌谖飿I(yè)企業(yè)是建設(shè)單位的子公司或關(guān)聯(lián)公司，二者存在利害關(guān)系，“即便招投標(biāo)，建設(shè)單位也可以采取關(guān)聯(lián)公司圍標(biāo)等違法方式挑選自己滿(mǎn)意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，協(xié)議選聘也容易產(chǎn)生暗箱操作行為”。他建議，只有在投標(biāo)人只有一個(gè)的情形下，經(jīng)批準(zhǔn)可以協(xié)議選聘;或者建議有關(guān)政府部門(mén)采取搖號(hào)的方式確定符合條件的物業(yè)公司。
武漢漢口城市廣場(chǎng)二期業(yè)主委員會(huì)主任付文提出，在“招標(biāo)投標(biāo)方式”前加上“公開(kāi)”二字，并且不能采取邀標(biāo)或者單一來(lái)源等招投標(biāo)方式。對(duì)協(xié)議選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)有資質(zhì)要求，比如二級(jí)資質(zhì)以上。
也有代表持相反意見(jiàn)。湖北成和誠(chéng)律師事務(wù)所律師王偉強(qiáng)認(rèn)為，招投標(biāo)方式為大勢(shì)所趨，也符合公平、公正、公開(kāi)原則。自行選聘條件建議改為“經(jīng)建設(shè)單位以登報(bào)等公開(kāi)方式招標(biāo)，投標(biāo)人仍少于三個(gè)的，方能經(jīng)批準(zhǔn)自行選聘�！�
“沒(méi)有業(yè)主的參與，存在尋租和人為操作空間�！毕尻�(yáng)市襄州區(qū)公路管理局法制科科長(zhǎng)黃偉認(rèn)為，應(yīng)強(qiáng)制性規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須招投標(biāo)或者完善讓業(yè)主參與該過(guò)程。
焦點(diǎn)五：建設(shè)單位承擔(dān)多少保修責(zé)任
物業(yè)保修金的交存、管理的規(guī)定和住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用是物業(yè)管理中的熱點(diǎn)問(wèn)題。草案第58條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期(五年)內(nèi)維修費(fèi)用的保障。
第62條規(guī)定，物業(yè)保修期滿(mǎn)后，發(fā)生“屋面、外墻滲漏”“電梯故障”“公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重”“樓體外立面有脫落危險(xiǎn)”等六種情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急措施，并向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的申請(qǐng);沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者公有住房售房單位的，由居(村)民委員會(huì)提出申請(qǐng)。
“草案第58條規(guī)定并沒(méi)有增加建設(shè)單位的負(fù)擔(dān)，同時(shí)對(duì)業(yè)主又有一定的保障。”漢口城市廣場(chǎng)二期業(yè)委會(huì)主任付文說(shuō)，據(jù)了解，建設(shè)單位會(huì)在保修期內(nèi)收取施工單位5%的質(zhì)保金，但是依然有很多建設(shè)單位并未履行保修責(zé)任，業(yè)主報(bào)修后長(zhǎng)期不維修，建議在草案中明確動(dòng)用物業(yè)保修金的細(xì)則。同時(shí)，他還建議草案對(duì)“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金”的辦理周期，明確一個(gè)較短的時(shí)間期限，以加快辦理進(jìn)程。
武漢市房管局政策法規(guī)處處長(zhǎng)彭建忠則建議，草案第58條中的物業(yè)保修期限應(yīng)當(dāng)與《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》保持一致，而不是統(tǒng)一為5年。比如，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏最低保修期限為5年，電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝、裝修工程最低保修期限2年。
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