陜西省物業(yè)管理條例全文

　　陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范城市居住區(qū)物業(yè)管理，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據有關法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內城市居住區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三條 本條例所稱居住區(qū)是指以住宅為主，具有相應配套的市政、公用和生活服務設施的住宅區(qū)。

　　本條例所稱物業(yè)是指居住區(qū)內住宅及附屬的共用部位、共用設施設備和場地。

　　本條例所稱業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。

　　本條例所稱使用人是指物業(yè)的承租人和其他實際使用人。

　　第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治原則。

　　物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主的委托，依據本條例規(guī)定和物業(yè)管理委托合同的約定提供物業(yè)管理服務。

　　第五條 城市人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革，對不符合物業(yè)管理條件的居住區(qū)進行治理，完善市政、公用和生活服務設施，使其達到實施物業(yè)管理的條件。

　　第六條 省建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。市(地區(qū))、縣(市)建設或者房產行政部門是本行政區(qū)域內物業(yè)管理的行政主管部門，負責物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。其他有關行政部門按照各自的職責協(xié)同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主組織與管理

　　第七條 業(yè)主依照本條例規(guī)定享有對物業(yè)管理的權利，并履行相應的義務。

　　業(yè)主的權利：

　　(一)參加業(yè)主大會，行使對物業(yè)管理的決定權;

　　(二)享有選舉和被選舉為業(yè)主委員會成員的權利;

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(四)享有與交納物業(yè)管理服務費相符的服務;

　　(五)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的管理服務活動;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　業(yè)主的義務：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

　　(二)遵守業(yè)主公約和業(yè)主自治章程;

　　(三)遵守物業(yè)管理制度;

　　(四)交納物業(yè)管理服務費和維修基金;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第八條 居住區(qū)內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。居住區(qū)內業(yè)主人數較多的，可以設立業(yè)主代表大會。業(yè)主代表的產生和具體比例由業(yè)主自治章程規(guī)定。

　　居住區(qū)由所在地縣級物業(yè)管理行政主管部門會同有關部門劃定。

　　第九條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，應當有三分之二以上的業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應當經出席會議的業(yè)主或者業(yè)主代表的過半數表決通過。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會每年至少召開一次。五分之一以上的業(yè)主或者業(yè)主代表提議，應當召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。

　　業(yè)主可以書面委托他人出席業(yè)主大會。

　　第十條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權：

　　(一)選舉、撤換業(yè)主委員會成員;

　　(二)制定業(yè)主公約和業(yè)主自治章程;

　　(三)審查業(yè)主委員會的工作報告;

　　(四)決定物業(yè)管理委托合同的訂立、變更或者解除;

　　(五)決定維修基金的續(xù)籌、使用和管理;

　　(六)決定物業(yè)管理的其他重大事項。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定應當公告。

　　第十一條 業(yè)主委員會是代表全體業(yè)主和維護業(yè)主合法權益的自治組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產生，業(yè)主委員會向業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會負責。

　　第十二條 居住區(qū)內物業(yè)綜合驗收合格，且入住業(yè)主達到百分之五十以上，應當召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產生業(yè)主委員會。

　　居住區(qū)所在地的物業(yè)管理行政主管部門，應當組織和指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。

　　第十三條 業(yè)主委員會由主任、副主任和委員共五至九人組成。

　　業(yè)主委員會成員由本居住區(qū)內熱心公益事業(yè)、辦事公道、遵紀守法、有一定組織能力的業(yè)主擔任。

　　業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。

　　第十四條 業(yè)主委員會自選舉產生之日起十五日內，向所在地的縣級以上物業(yè)管理行政主管部門登記，物業(yè)管理行政主管部門對符合本條例規(guī)定選舉產生的業(yè)主委員會應當予以登記，并在該居住區(qū)公告。

　　第十五條 業(yè)主委員會履行下列職責：

　　(一)召集和主持業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會;

　　(二)擬訂業(yè)主公約和業(yè)主自治章程;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定;

　　(四)采用招標或者其他方式聘用物業(yè)服務企業(yè)，代表業(yè)主訂立、變更或者解除物業(yè)管理委托合同;

　　(五)負責續(xù)籌物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金，監(jiān)督維修基金的使用和管理;

　　(六)監(jiān)督業(yè)主公約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行;

　　(七)調解物業(yè)使用糾紛;

　　(八)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。

　　業(yè)主委員會不得從事經營活動。

　　業(yè)主委員會活動經費，經業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審核通過，由全體業(yè)主分擔。

　　業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定引起的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。

　　第十六條 業(yè)主委員會會議應當定期召開。業(yè)主委員會會議必須有過半數成員出席，作出的決定必須經業(yè)主委員會全體成員過半數通過。三分之一以上成員提議，應當召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任主持。主任可以委托副主任主持會議。

　　第十七條 業(yè)主公約、業(yè)主自治章程和業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。

　　業(yè)主公約、業(yè)主自治章程和業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第十八條 前期物業(yè)管理是指開發(fā)建設單位建設的住宅開始出售至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。

　　實行前期物業(yè)管理的居住區(qū)必須經綜合驗收合格。

　　前期物業(yè)管理由開發(fā)建設單位自行管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)進行管理。

　　第十九條 開發(fā)建設單位應當與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理委托合同。前期物業(yè)管理的基本服務費，由入住的業(yè)主與開發(fā)建設單位按本條例第二十七條的規(guī)定約定。

　　前期物業(yè)管理期間，開發(fā)建設單位承擔物業(yè)的維修責任，但不得使用共用部位、共同設施設備維修基金。

　　第二十條 開發(fā)建設單位與業(yè)主簽訂住宅出售合同時，同時簽訂前期物業(yè)管理委托合同。

　　前期物業(yè)管理委托合同，應當按照前期物業(yè)管理委托合同示范文本的內容制訂，在同一居住區(qū)內收取基本服務費的標準應當一致。

　　第二十一條 前期物業(yè)管理委托合同終止后，開發(fā)建設單位應當向業(yè)主委員會移交物業(yè)的土地使用權證、居住區(qū)管理用房和居住區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，地下管網竣工圖及其他有關工程建設資料。移交物業(yè)的土地使用權證，應當依法辦理變更登記手續(xù)

　　。

　　第二十二條 開發(fā)建設單位應當按照規(guī)定提供必須的管理用房，其產權屬全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會應當將管理用房提供給物業(yè)服務企業(yè)有償使用，其收入用于居住區(qū)物業(yè)管理。

　　業(yè)主委員會不得將管理用房轉讓或者改作他用。

　　第二十三條 按房改政策出售的公有住宅，具備下列條件的方可實施物業(yè)管理：

　　(一)居住區(qū)百分之八十以上住戶擁有住宅全產權;

　　(二)維修基金已交付物業(yè)行政主管部門代管;

　　(三)共用設施設備及其他配套設施完善;

　　(四)有物業(yè)管理用房;

　　(五)居住區(qū)符合城市規(guī)劃要求;

　　(六)經物業(yè)管理行政主管部門驗收合格。

　　第四章 物業(yè)管理服務

　　第二十四條 從事物業(yè)管理服務的企業(yè)，必須經物業(yè)管理行政主管部門核定資質等級，取得資質證書;未取得資質證書或者年檢不合格的，不得從事物業(yè)管理服務活動。

　　物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)管理人員必須持有物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的崗位證書。

　　資質等級核定、崗位證書核發(fā)的辦法由省建設行政主管部門根據國家有關規(guī)定制定。

　　第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同包括：

　　(一)物業(yè)的基本情況;

　　(二)委托方和受托方的'權利義務;

　　(三)物業(yè)管理服務事項和服務質量要求;

　　(四)物業(yè)管理基本服務費的標準和收取辦法;

　　(五)物業(yè)的養(yǎng)護與維修;

　　(六)合同的期限、變更和解除的約定;

　　(七)合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式;

　　(八)違約責任及解決糾紛的途徑;

　　(九)雙方當事人約定的其他事項。

　　物業(yè)管理委托合同生效后，物業(yè)服務企業(yè)應當在十五日內向縣級以上物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十六條 物業(yè)管理服務的主要事項：

　　(一)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維護和管理;

　　(二)業(yè)主自用部位、自用設施設備的日常維修;

　　(三)綠化養(yǎng)護和保潔服務;

　　(四)保安服務;

　　(五)車輛進出、停放的管理;

　　(六)物業(yè)管理委托合同約定的其他事項。

　　第二十七條 物業(yè)管理基本服務價格應當遵循公平、合理、質價相符的原則。

　　物業(yè)管理基本服務價格實行政府指導價。

　　業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)參照政府指導價在委托合同中約定物業(yè)管理基本服務的價格。物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主、使用人提供特約服務的價格，由雙方商定。

　　第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)的服務項目和收費價格應當向業(yè)主、使用人公布。物業(yè)服務企業(yè)按照本條例規(guī)定提供服務并收取費用的，其他任何單位和個人不得向業(yè)主和使用人重復收費。