《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》最新解讀
《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》將于7月1日起正式實(shí)施，這也是我市30年立法史上首部由人代會(huì)審議通過的民生類法規(guī)。記者昨天獲悉，房產(chǎn)、建設(shè)、環(huán)保等多個(gè)部門將在小區(qū)內(nèi)公布聯(lián)系人，直接受理相關(guān)投訴。
★小區(qū)內(nèi)公共收益、代收代繳費(fèi)用等信息定期公布
根據(jù)條例，我市將建立實(shí)名投訴登記受理制度，房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、民政、城管、公安、質(zhì)監(jiān)、物價(jià)、人防、環(huán)保等部門要在住宅小區(qū)內(nèi)公布本部門聯(lián)系人和聯(lián)系方式，直接受理小區(qū)內(nèi)相關(guān)投訴，加強(qiáng)對(duì)違法行為的處理，建立行政綜合執(zhí)法體系，有效減少小區(qū)內(nèi)的矛盾糾紛，維護(hù)廣大業(yè)主利益。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共收益、代收代繳費(fèi)用等信息實(shí)行定期公布，保障業(yè)主的知情權(quán)，形成公開、透明的業(yè)主監(jiān)督機(jī)制。
★應(yīng)急使用維修資金，兩個(gè)工作日完成審核
小區(qū)內(nèi)發(fā)生危及人身安全或者嚴(yán)重影響業(yè)主居住生活的緊急情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)可以向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出應(yīng)急使用維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急使用書面申請(qǐng)之日起兩個(gè)工作日內(nèi)完成審核，快速啟用住宅專項(xiàng)維修資金，保證住宅區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的緊急情況得到及時(shí)妥善維修。
條例要求建設(shè)單位按一定比例交納物業(yè)保修金，在交存期內(nèi)建設(shè)單位不履行或者無法履行保修責(zé)任的'，維修費(fèi)用在保修金中列支。這項(xiàng)制度強(qiáng)化了建設(shè)單位對(duì)房屋質(zhì)量的保修責(zé)任，為解決房屋質(zhì)量問題提供了途徑。
此外，條例還創(chuàng)設(shè)公共服務(wù)保障制度，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分用戶未履行交費(fèi)義務(wù)而采取斷電斷水的簡(jiǎn)單方式，侵害已交費(fèi)用戶的權(quán)益;對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、業(yè)主三方征信作出了規(guī)定，增強(qiáng)各方契約意識(shí)。
★將制定條例配套辦法和實(shí)施細(xì)則
記者了解到，為確保條例的貫徹實(shí)施，全市選擇了65個(gè)不同類型的小區(qū)進(jìn)行條例運(yùn)行試點(diǎn)。
“為了解法規(guī)通過后的宣傳貫徹情況和小區(qū)試點(diǎn)工作開展情況，發(fā)現(xiàn)小區(qū)試點(diǎn)中存在的一些難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題，5月初，我們實(shí)地走訪視察了部分具有一定代表性的試點(diǎn)小區(qū)，并對(duì)走訪調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題提出對(duì)策和建議，為下一步配套制度的完善奠定了基礎(chǔ)。”市人大法制委主任委員夏公喜介紹，法制委還會(huì)同市房產(chǎn)局，對(duì)條例文本進(jìn)行釋義，逐條說明立法的理由、依據(jù)。同時(shí)，針對(duì)群眾普遍關(guān)心的一些問題，如住宅維修資金交納使用、業(yè)委會(huì)職責(zé)規(guī)定、業(yè)主大會(huì)權(quán)力等，編印簡(jiǎn)明扼要的宣傳手冊(cè)，以問答形式進(jìn)行解釋，并通過街鎮(zhèn)、居(村)民委員會(huì)進(jìn)行投放，讓群眾能夠真正熟悉、了解條例。
據(jù)悉，按照立法法相關(guān)要求，條例的配套辦法和細(xì)則將在法規(guī)出臺(tái)后一年內(nèi)制定。
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物管條例熱點(diǎn)問答
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出小區(qū)或拒不交接的，如何處理?
答：條例第46條規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。
2.條例對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的嚴(yán)重失信行為的懲戒措施有哪些?
答：失信懲戒措施包括：兩年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠(chéng)信證明;一年內(nèi)不將其納入物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)等。
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途怎么辦?
答：按照條例第49條、50條的規(guī)定，由物業(yè)管理行政主管部門實(shí)施信用處罰。
4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主權(quán)益時(shí)，業(yè)主如何依法維權(quán)?
答：條例第34、43條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)估方式、違約責(zé)任、履約保證措施和合同解除條件。第45條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履約，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第49條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按約定提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理行政主管部門記入企業(yè)信用檔案。
5.如何處置小區(qū)內(nèi)違建、群租、拆改結(jié)構(gòu)等行為?
答：條例第55條列舉了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的禁止性行為，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行勸阻、制止義務(wù)，并向有關(guān)部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)并無行政執(zhí)法權(quán)，條例第76條針對(duì)這些行為明確了相應(yīng)的行政執(zhí)法部門。
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