南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例小區(qū)試點(diǎn)工作方案
市人大常委會已于2015年8月、10月分別對《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)進(jìn)行了兩次審議。按照計(jì)劃,《條例》將于2016年1月提交市人代會審議表決。為配合做好立法工作,確保各項(xiàng)創(chuàng)設(shè)制度落到實(shí)處,現(xiàn)就《條例》小區(qū)試點(diǎn)工作制定以下方案。
一、總體要求
(一)基本思路
以當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題為導(dǎo)向,選擇一批具有代表性的住宅小區(qū),開展《條例》創(chuàng)設(shè)制度小區(qū)先行試點(diǎn)工作,為下一步在全市全面深入貫徹落實(shí)《條例》夯實(shí)基礎(chǔ)。
(二)基本原則
1.屬地主導(dǎo),多方聯(lián)動。試點(diǎn)工作遵循“分級負(fù)責(zé)、重心下移、權(quán)責(zé)統(tǒng)一、多方聯(lián)動”的基本原則,充分發(fā)揮區(qū)政府、街道辦事處在物業(yè)管理工作中的屬地主導(dǎo)作用,著力構(gòu)建物業(yè)管理綜合行政監(jiān)管工作體系。
2.整體指導(dǎo),分類實(shí)施。根據(jù)《條例》創(chuàng)設(shè)的各項(xiàng)制度以及整體工作要求,結(jié)合已實(shí)施物業(yè)管理的普通商品房小區(qū)、保障房小區(qū)、老舊小區(qū)的不同特點(diǎn)和需求,分類開展試點(diǎn)工作。
3.政府引導(dǎo),市場主導(dǎo)。通過試點(diǎn)工作推進(jìn),在普通商品房小區(qū)充分發(fā)揮業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩大市場主體的主導(dǎo)作用,努力構(gòu)建服務(wù)優(yōu)質(zhì)、競爭有序、管理規(guī)范的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)體系;在保障房小區(qū)、老舊小區(qū),由屬地政府引導(dǎo),充分發(fā)揮街道的管理職能,建立健全小區(qū)治理的新模式,有效化解當(dāng)前物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛。
(三)主要目標(biāo)
在《條例》正式實(shí)施前,以完善行政監(jiān)管機(jī)制、規(guī)范市場主體為目標(biāo),在建立物業(yè)管理委員會制度、物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、維修資金應(yīng)急使用制度、第三方評估制度等方面開展小區(qū)試點(diǎn)工作,制定完善相關(guān)配套制度。
二、組織領(lǐng)導(dǎo)
市政府成立南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例小區(qū)試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,吳衛(wèi)國副市長任組長,市房產(chǎn)局、城建委、公安局、民政局、財(cái)政局、物價(jià)局、質(zhì)監(jiān)局、環(huán)保局、規(guī)劃局、城管局、人防辦和各區(qū)政府分管同志為小組成員,組織領(lǐng)導(dǎo)全市條例試點(diǎn)工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室,辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局,具體負(fù)責(zé)日常工作的組織、協(xié)調(diào)和考核通報(bào)。各區(qū)政府要成立相應(yīng)工作機(jī)構(gòu),建立有關(guān)工作機(jī)制,扎實(shí)開展好轄區(qū)內(nèi)的具體工作。
三、試點(diǎn)內(nèi)容
(一)完善綜合行政監(jiān)管機(jī)制
1.實(shí)名投訴登記處理制度。在試點(diǎn)小區(qū)建立實(shí)名投訴登記受理制度,房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、民政、城管、公安、質(zhì)監(jiān)、物價(jià)、人防、環(huán)保等部門在住宅小區(qū)內(nèi)公布本部門聯(lián)系人和聯(lián)系方式,直接受理小區(qū)內(nèi)相關(guān)投訴,加強(qiáng)對違法行為的處理,有效化解小區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛,維護(hù)廣大業(yè)主利益。
2.物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。屬地街道在試點(diǎn)小區(qū)建立由社區(qū)、公安機(jī)關(guān)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的業(yè)主自治、物業(yè)移交、社區(qū)共建等重大物業(yè)管理事項(xiàng)。
3.維修資金應(yīng)急使用制度。在試點(diǎn)小區(qū)建立維修資金應(yīng)急使用綠色通道制度。小區(qū)內(nèi)發(fā)生危及人身安全或者嚴(yán)重影響業(yè)主居住生活的緊急情況時(shí),業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會可以向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出應(yīng)急使用維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急使用書面申請之日起兩個(gè)工作日內(nèi)完成審核,快速啟用住宅專項(xiàng)維修資金。
(二)規(guī)范物業(yè)管理市場主體
1.落實(shí)物業(yè)管理委員會制度。在保障房小區(qū)和老舊小區(qū)試點(diǎn)建立物業(yè)管理委員會,代行小區(qū)業(yè)主委員會職責(zé),并根據(jù)法規(guī)規(guī)定程序,開展物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等工作。
2.規(guī)范物業(yè)服務(wù)信息公示制度。在試點(diǎn)小區(qū)建立物業(yè)服務(wù)資金獨(dú)立建帳和信息披露制度。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共收益、代收代繳費(fèi)用等信息實(shí)行定期公布,保障業(yè)主的知情權(quán),形成公開、透明的業(yè)主監(jiān)督機(jī)制。
3.完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度。制定業(yè)主大會招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指引制度,建立全市統(tǒng)一的招標(biāo)信息發(fā)布平臺,建設(shè)并管理全市物業(yè)評標(biāo)專家?guī)。各街道、社區(qū)引導(dǎo)鼓勵(lì)業(yè)主大會、業(yè)委會通過市、區(qū)招投標(biāo)平臺,公開、透明選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。各區(qū)依法開展招投標(biāo)監(jiān)督管理工作,切實(shí)維護(hù)招標(biāo)人和投標(biāo)人的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理市場公平有序競爭。
(三)培育第三方物業(yè)評估市場
1.搭建平臺。試點(diǎn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度,對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專業(yè)評估服務(wù)。進(jìn)一步完善南京市物業(yè)管理行業(yè)專家?guī),聘請專家指?dǎo)工作。
2.培育機(jī)構(gòu)。積極培育物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu),制定第三方評估管理辦法,明確第三方評估機(jī)構(gòu)開展相關(guān)活動的程序、方法和有關(guān)要求,并以南京市物業(yè)管理行業(yè)專家?guī)鞛橐劳校谠圏c(diǎn)小區(qū)引導(dǎo)開展第三方評估工作。
3.評估指導(dǎo)。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方主體就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用發(fā)生爭議時(shí),在試點(diǎn)小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主共同委托第三方評估機(jī)構(gòu)對小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)定價(jià)等實(shí)施評估,提高業(yè)主自治活動的專業(yè)性,有效化解矛盾。
四、組織實(shí)施
(一)試點(diǎn)前期準(zhǔn)備(2015年底前)
1.按照分類實(shí)施原則,由各區(qū)政府牽頭,在2015年11月底前確定并上報(bào)符合試點(diǎn)內(nèi)容要求的住宅小區(qū)(主城六區(qū)上報(bào)的'試點(diǎn)小區(qū)應(yīng)包含普通商品房小區(qū)、保障房小區(qū)和老舊小區(qū),數(shù)量不少于5個(gè))。
2.試點(diǎn)小區(qū)確定后,市房產(chǎn)局會同各區(qū)政府根據(jù)小區(qū)特點(diǎn),分類確定各項(xiàng)試點(diǎn)內(nèi)容的細(xì)化試點(diǎn)方案,并研究制定相關(guān)保障措施,2015年12月底前上報(bào)市政府。
(二)開展試點(diǎn)工作(2016年上半年)
2016年1月《條例》通過市人代會表決后,各有關(guān)單位按照以下節(jié)點(diǎn)要求啟動試點(diǎn)工作:
1.2016年2月底前,在試點(diǎn)小區(qū)(重點(diǎn)為保障房和老舊小區(qū))建立物業(yè)管理委員會和聯(lián)席會議制度。(責(zé)任單位:各區(qū)政府)
2.2016年3月底前,在試點(diǎn)小區(qū)建立行政部門投訴受理公示制度。(責(zé)任單位:各區(qū)政府、市各有關(guān)部門)
3.2016年3月底前,在試點(diǎn)小區(qū)啟動維修資金應(yīng)急使用綠色通道試點(diǎn)。(責(zé)任單位:各區(qū)政府)
4.2016年2季度,建立并公布南京市物業(yè)管理行業(yè)專家?guī)欤际着谌轿飿I(yè)評估機(jī)構(gòu)名單。(責(zé)任單位:市房產(chǎn)局)
5.2016年2季度,啟動業(yè)主大會物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量第三方評估和業(yè)主大會成立輔導(dǎo)等試點(diǎn)。(責(zé)任單位:市房產(chǎn)局、各區(qū)政府)
(三)試點(diǎn)總結(jié)和推廣
2016年《條例》正式實(shí)施前,由市試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組對各有關(guān)單位開展試點(diǎn)工作的成效進(jìn)行評價(jià)和總結(jié),結(jié)合《條例》宣傳貫徹工作,在全市推廣試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)。
五、保障措施
(一)完善組織領(lǐng)導(dǎo),強(qiáng)化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。各區(qū)政府要成立區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組,由區(qū)政府主要負(fù)責(zé)人任組長,分管區(qū)長任副組長,各有關(guān)區(qū)行政主管部門及轄區(qū)各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)為成員單位。區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)定期召開工作例會,研究部署試點(diǎn)工作任務(wù),協(xié)調(diào)解決重大問題。
各區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)明確試點(diǎn)工作分管負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)。試點(diǎn)小區(qū)所涉及的相關(guān)街道,要設(shè)立獨(dú)立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu),保證專職物業(yè)管理人員配置。
(二)建立分級考核,強(qiáng)化工作職責(zé)。市政府建立條例試點(diǎn)工作季度例會制度和考核通報(bào)機(jī)制。從2015年12月起,市試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組每季度組織考核各有關(guān)單位推進(jìn)試點(diǎn)工作以及各區(qū)政府建立轄區(qū)物業(yè)管理工作考核機(jī)制的情況,定期考核、督查并通報(bào)轄區(qū)有關(guān)行政主管部門和街道辦事處的履職情況。
(三)安排財(cái)政經(jīng)費(fèi),加強(qiáng)培訓(xùn)管理。市、區(qū)建立健全專項(xiàng)培訓(xùn)工作機(jī)制,各級財(cái)政部門按照法規(guī)要求安排專項(xiàng)工作經(jīng)費(fèi),用于宣傳培訓(xùn)、購買第三方服務(wù)、指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主組織等試點(diǎn)工作的開展。市財(cái)政局安排專門經(jīng)費(fèi),對試點(diǎn)工作完成較好的區(qū),采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)形式予以資金支持。
市、區(qū)兩級物業(yè)主管部門應(yīng)加強(qiáng)對基層物業(yè)管理和服務(wù)工作人員政策法規(guī)、專項(xiàng)業(yè)務(wù)的培訓(xùn),提升工作效能,切實(shí)保障試點(diǎn)工作順利推進(jìn)。
附表
南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例試點(diǎn)小區(qū)申報(bào)表
小區(qū)名稱 |
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地址 |
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小區(qū)類型 |
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建筑面積(萬平方米) |
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交付時(shí)間 |
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業(yè)主組織 |
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管理情況 |
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試點(diǎn)制度選擇 |
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■實(shí)名投訴登記處理制度 □物業(yè)管理聯(lián)系會議制度 □維修資金應(yīng)急使用制度 □物業(yè)管理委員會制度 □物業(yè)服務(wù)信息公示制度 □物業(yè)管理招投標(biāo)制度 □第三方物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估 □第三方物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)評估 □第三方輔導(dǎo)成立業(yè)主組織 □其他: |
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街道申報(bào)意見:
(公章)
日期: |
區(qū)局申報(bào)意見:
(公章)
日期: |
區(qū)政府審核意見:
(公章)
日期: |
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備注:1.小區(qū)類型填寫普通商品房小區(qū)、保障房小區(qū)或老舊小區(qū) 2.管理情況填寫小區(qū)目前的管理單位名稱和管理模式 |
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