南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例最新解讀
《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱“條例”)，在市人大十五屆四次會(huì)議上高票通過。南京市人大網(wǎng)站昨天掛出公告，《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)通過批準(zhǔn)，將于今年7月1日起施行。
“條例”報(bào)省人大常委會(huì)審議批準(zhǔn)后，有望今年上半年正式施行。目前南京市仍在執(zhí)行2002年出臺(tái)的《南京市物業(yè)管理辦法》，存在明顯的滯后性。不少專家學(xué)者認(rèn)為此次新條例有很大的創(chuàng)新，可操作性也很強(qiáng)，并對(duì)后期細(xì)則的制定提出諸多建議。
物業(yè)費(fèi)值不值可請(qǐng)機(jī)構(gòu)評(píng)估
“不少業(yè)主覺得物業(yè)服務(wù)差，就拒繳物業(yè)費(fèi)，”一位專家介紹，此前很多糾紛，很大程度上源于“服務(wù)是否合格無人界定。”
本次通過的“條例”一大亮點(diǎn)是：業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都可委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量、費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)保修金、住宅專項(xiàng)維修資金管理等進(jìn)行評(píng)估，并出具全面的評(píng)估報(bào)告。評(píng)估結(jié)果有效期一年，并向全體業(yè)主公告，同時(shí)告知物業(yè)管理行政主管部門。
需要提醒的是，“如果法院判定業(yè)主敗訴，第三方評(píng)估報(bào)告也不能作為拒繳物業(yè)費(fèi)的理由。”南京市城市治理委員會(huì)公眾委員趙健表示。
南京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)權(quán)制度博導(dǎo)朱憲成教授建議，在具體操作時(shí)，第三方機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)可以做成“小而專”，如不同的機(jī)構(gòu)，可只針對(duì)保潔服務(wù)做評(píng)估，或針對(duì)安保方面做評(píng)估。
房屋質(zhì)量問題建設(shè)單位擔(dān)責(zé)
現(xiàn)實(shí)生活中很多物業(yè)糾紛和矛盾，與開發(fā)商前期施工遺留問題密不可分。如建筑質(zhì)量比較差、配套設(shè)施設(shè)備不健全、開發(fā)商承諾的售后維修服務(wù)和物業(yè)服務(wù)不兌現(xiàn)等。
“房屋漏水，本是開發(fā)商要解決的問題，結(jié)果開發(fā)商將責(zé)任推給了物業(yè)公司，業(yè)主因此而拒繳物業(yè)費(fèi)的也不是少數(shù)。”某物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，只有在“條例”里明確開發(fā)商的責(zé)任，矛盾才能減少。
此次“條例”中明確了建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例，交存物業(yè)保修金，并不得納入房屋建設(shè)成本。物業(yè)保修金將實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、�？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管”的原則，由市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定的機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的.，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支。
值得提醒的是：物業(yè)保修金交存期限為8年，如果交存期滿沒有用完，余額將返還建設(shè)單位。
南京大學(xué)法學(xué)院教授，南京市人大常委會(huì)立法咨詢組專家肖澤晟表示，這一制度雖然給建設(shè)單位施加了一定的負(fù)擔(dān)，但卻保障了未來潛在購(gòu)房者的合法權(quán)益，確保開發(fā)商將來有能力或切實(shí)履行房屋維修責(zé)任，給購(gòu)房者吃了一個(gè)“定心丸”，可以大幅度減少將來因前期物業(yè)質(zhì)量引起的糾紛。
首次嘗試：業(yè)主組織法人化
南京市目前執(zhí)行著2002年施行的《南京市物業(yè)管理辦法》。該辦法存在滯后性，導(dǎo)致近年來市民對(duì)物業(yè)管理問題的投訴逐年遞增。業(yè)內(nèi)人士分析，要解決業(yè)主大部分的矛盾需要給業(yè)主組織一個(gè)身份。“業(yè)委會(huì)對(duì)業(yè)主沒有約束性，就因?yàn)檫@個(gè)組織沒有身份。”
據(jù)悉，本次通過的條例，首次出現(xiàn)業(yè)主組織法人化。“在南京是一個(gè)創(chuàng)新，在法律規(guī)定上給業(yè)主組織一個(gè)身份，可以解決內(nèi)部很多矛盾。”業(yè)內(nèi)人士坦言。
“小區(qū)業(yè)委會(huì)的活不好干，不拿工資，也沒有權(quán)利，干得好應(yīng)該，干得不好被罵，很多時(shí)候業(yè)主并不買賬。”某小區(qū)業(yè)委會(huì)主任坦言，確定了身份，以后不少事情就可以名正言順地管理了。
此外，業(yè)內(nèi)人士分析，市條例在省條例的基礎(chǔ)上進(jìn)行了細(xì)化，尤其是成立業(yè)主委員會(huì)相關(guān)條件上進(jìn)行了明確的說明。
“業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會(huì)委員設(shè)置條件，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。”趙健認(rèn)為，此前說得比較含糊的不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形在新“條例”中都進(jìn)行了說明。
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