西安市物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)新規(guī)定
住宅小區(qū)內(nèi)到底可不可以開(kāi)設(shè)小飯桌?可不可以經(jīng)營(yíng)私房菜?小區(qū)內(nèi)的車位、地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)到底歸誰(shuí)所有?物業(yè)服務(wù)企業(yè)被更換后賴著不走咋辦?對(duì)于這些市民關(guān)心、影響市民生活的問(wèn)題，看看昨日提交市十五屆人大常委會(huì)第三十二次會(huì)議初審的《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》，都做了怎樣的規(guī)定。
住宅內(nèi)可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)嗎
小飯桌托管班老年性餐桌可以
住在環(huán)城南路某小區(qū)的張路女士對(duì)開(kāi)在樓內(nèi)的私房火鍋非常不滿，每天穿梭于菜館的顧客不僅擠占了電梯，滿樓道的火鍋味也讓她受不了，大夏天的甚至不敢開(kāi)門。
現(xiàn)實(shí)中，部分業(yè)主擅自改變物業(yè)用途，在住宅內(nèi)開(kāi)設(shè)娛樂(lè)及服務(wù)場(chǎng)所、加工作坊，往往會(huì)導(dǎo)致小區(qū)秩序混亂，車位、水、電公共設(shè)施負(fù)擔(dān)加重，造成一定安全隱患。對(duì)此，《條例(修訂草案)》明確，禁止在住宅內(nèi)開(kāi)設(shè)除小飯桌、托管班、老年性餐桌以外的經(jīng)營(yíng)性餐飲、娛樂(lè)服務(wù)場(chǎng)所。
市房管局局長(zhǎng)夏俊山解釋說(shuō)，為了緩解利用住宅從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)給居民帶來(lái)的干擾，減少可能存在的安全隱患，在征求社會(huì)各方面意見(jiàn)、專項(xiàng)立法聽(tīng)證的基礎(chǔ)上，《條例(修訂草案)》對(duì)利用住宅從事經(jīng)營(yíng)性行為進(jìn)行了限制，其中并不包含作為社會(huì)剛性需求的小飯桌、托管班和老年性餐桌。
共有部位車位車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)
車位產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主 車庫(kù)產(chǎn)權(quán)看出資
隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，私家車數(shù)量逐年遞增，作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施的車位供求關(guān)系逐漸失衡，因車位、車庫(kù)的所有權(quán)及收費(fèi)、管理等問(wèn)題產(chǎn)生的矛盾和糾紛也越來(lái)越多。
因此，市人大城建環(huán)資委員會(huì)建議將《條例(修訂草案)》第八十條修改為：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地面共有部位的車位產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫(kù)的權(quán)屬根據(jù)業(yè)主購(gòu)房出資公攤情況決定，業(yè)主出資公攤的車庫(kù)，產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主;業(yè)主未出資公攤的車庫(kù)，產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位。建設(shè)單位不得將屬于業(yè)主產(chǎn)權(quán)的'車位、車庫(kù)通過(guò)出售、附贈(zèng)方式轉(zhuǎn)讓。”
“車庫(kù)產(chǎn)權(quán)是否由業(yè)主出資公攤，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售合同中明示。車庫(kù)產(chǎn)權(quán)不由業(yè)主出資公攤的，建設(shè)單位辦理商品房房屋預(yù)銷售登記后，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售場(chǎng)所顯著位置告示擬出售、附贈(zèng)車庫(kù)里車位的相關(guān)信息。”
“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要”，并增設(shè)相應(yīng)的處罰。
原物業(yè)被辭退賴著不走咋辦
可請(qǐng)轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)給予協(xié)助
現(xiàn)實(shí)生活中，因物業(yè)服務(wù)合同期滿或者其他原因，業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出、拒絕辦理交接手續(xù)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，使得業(yè)主的正常生活受到影響，小區(qū)的管理陷入困境。
市人大城建環(huán)資委員會(huì)審議認(rèn)為，《條例(修訂草案)》應(yīng)針對(duì)這一現(xiàn)象做出相應(yīng)規(guī)定。建議增加：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由拒絕辦理交接手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。對(duì)拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助;有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違法行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。”
水電暖不達(dá)標(biāo)而強(qiáng)制交房咋辦
物業(yè)應(yīng)確保項(xiàng)目配套設(shè)施齊全
據(jù)悉，目前我市物業(yè)管理中，建設(shè)遺留問(wèn)題突出，容易引發(fā)群體性時(shí)間，特別是房屋交付使用后，水電暖不達(dá)標(biāo)而強(qiáng)制交房的行為，嚴(yán)重侵害了廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
《條例(修訂草案)》明確，物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各相關(guān)行政主管部門職責(zé)，明確了水電氣暖等管網(wǎng)線設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，特別指出水電氣暖等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)直供到戶并收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照房屋的前期介入直至交付使用，確保項(xiàng)目手續(xù)、配套設(shè)施齊全的項(xiàng)目，按時(shí)、按期交付至業(yè)主手中。
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