2016最新《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀
《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)通過(guò)批準(zhǔn)，于今年7月1日起施行。該《條例》引入了第三方評(píng)估制度，規(guī)定如果小區(qū)10%以上的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意，可以啟動(dòng)第三方評(píng)估。經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，可以更換物業(yè)，或者要求物業(yè)限期整改。
物業(yè)費(fèi)可突破指導(dǎo)價(jià)
但要經(jīng)半數(shù)業(yè)主同意
據(jù)了解，南京目前的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是按多年前的政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行的，多層小區(qū)物業(yè)費(fèi)最高1.5元/平方米，高層小區(qū)物業(yè)費(fèi)最高1.9元/平方米。對(duì)此，不少物業(yè)公司提出異議，某些小區(qū)其實(shí)已經(jīng)變相突破了最高限價(jià)。
針對(duì)這一情況，《條例》 為物業(yè)費(fèi)突破政府指導(dǎo)價(jià)留下了空間，但需要執(zhí)行嚴(yán)格的程序�！稐l例》規(guī)定，普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，首先要委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30天，然后將擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30天，并書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、區(qū)價(jià)格和物業(yè)管理行政主管部門。
最后，調(diào)價(jià)方案要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決通過(guò)。
業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)可錄入個(gè)人信用檔案
如果業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。
經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。
此外，如果小區(qū)發(fā)生電梯故障、消防設(shè)施故障等危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出資金使用申請(qǐng)，住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)開(kāi)辟“綠色通道”，自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請(qǐng)之日起兩個(gè)工作日內(nèi)完成審核。
【解讀】
《條例》第二十八條規(guī)定，需要分立的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)擬新設(shè)立的物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過(guò)半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意;需要合并的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過(guò)半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。“比如某小區(qū)有1000戶業(yè)主，需要分立出來(lái)的部分涉及100戶業(yè)主，那么100戶業(yè)主中要有超過(guò)50戶業(yè)主同意分立，同時(shí)，這些同意分立的業(yè)主的專有面積之和要超過(guò)100戶業(yè)主的建筑總面積的一半。”鐘連勇就分立舉例說(shuō)。南京市人大常委會(huì)立法咨詢專家、江蘇朗華律師事務(wù)所主任武孝奎認(rèn)為，在實(shí)際操作中還需要注意的`是，比如在分立或合并前，業(yè)主已經(jīng)與物業(yè)達(dá)成服務(wù)合同，分立或合并后，合同并未到期，除非業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)不符合合同要求，向法院提出訴訟，要求中止合同，并被法院并最終判定，否則，不能因?yàn)榉至⒒蚝喜⒍S便提前終止原先合同。緊急情況維修資金可走綠色通道一邊是大量的維修資金閑置，另一邊卻因?yàn)榫S修資金啟動(dòng)程序繁瑣，房屋得不到及時(shí)維修，根據(jù)《條例》相關(guān)規(guī)定，這種情況將得到根治。“住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。”
《條例》第六十二條規(guī)定，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)均可以憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說(shuō)明、維修工程實(shí)施方案，向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出資金使用申請(qǐng)：電梯故障;消防設(shè)施故障;屋面、外墻滲漏;二次供水水泵運(yùn)行中斷，但專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外;專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;樓頂、樓體外立面存在脫落危險(xiǎn);其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。對(duì)此，武孝奎說(shuō)，以往維修基金的啟動(dòng)周期比較長(zhǎng)，因?yàn)橐獌蓚�(gè)“三分之二”以上的業(yè)主通過(guò)，審批期限也比較長(zhǎng)。南京物管條例在省條例相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，提出，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生危及房屋使用安全和業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況下，可以走綠色快速通道，這種做法非常值得肯定。
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