《南京市住宅物業(yè)管理條例》問答解讀
《條例》所稱的住宅物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
問：住宅物業(yè)管理是指什么?
南京市房產(chǎn)局：《條例》所稱的住宅物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)包括住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)。問：業(yè)主是如何定義的?
南京市房產(chǎn)局：《條例》規(guī)定，業(yè)主是指登記在不動產(chǎn)登記簿中的權(quán)利人或者房屋買賣合同上記載的物業(yè)買受人。
問：對小區(qū)內(nèi)的違法行為如何進行投訴?
南京市房產(chǎn)局：《條例》規(guī)定了違法行為投訴登記制度，要求各行政主管部門執(zhí)法進小區(qū)，建立住宅區(qū)物業(yè)管理綜合行政監(jiān)管機制。各行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。
此外，《條例》要求，對實名投訴、舉報實行限時回復。
問：業(yè)主為什么應當實名參加自治活動?
南京市房產(chǎn)局：《條例》規(guī)定，業(yè)主必須實名參加自治活動，這既是對業(yè)主行使業(yè)主共同管理權(quán)的保護，也維護了其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主自治活動的法律基礎是《中華人民共和國物權(quán)法》第6章第70條規(guī)定的“共有和共同管理權(quán)”，《物權(quán)法》同時規(guī)定行使這項權(quán)利的方式是業(yè)主按照法定要求形成業(yè)主共同決定。因此業(yè)主在行使共同管理權(quán)時，有義務證明自己的業(yè)主身份，明確表達自己的意愿和意見。
問：適合成立業(yè)主代表大會的小區(qū)須具備什么條件?
南京市房產(chǎn)局：《條例》規(guī)定，業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責。根據(jù)《條例》精神，小區(qū)業(yè)主可以在小區(qū)議事規(guī)則中約定設立業(yè)主代表及業(yè)主代表大會。
閱讀延伸：《南京市住宅物業(yè)管理條例》出臺始末
“拒交物業(yè)費會被列入失信名單嗎?”“物業(yè)維修資金‘使用難’如何突破?”“出租公用房的收益都怎么花的?”“怎樣督促物業(yè)公司提高服務質(zhì)量?”以前困擾南京老百姓的這些問題，隨著《南京市住宅物業(yè)管理條例》2016年7月1日的正式實施，都變得有章可循。
“制定《條例》，是南京市人大常委會貫徹落實十八屆四中全會精神、發(fā)揮人大立法主導作用的一次創(chuàng)新實踐，也是依法解決南京市住宅物業(yè)管理當中突出問題的一項民生工程。”南京市人大常委會主任陳紹澤告訴記者。
這部與老百姓生活息息相關(guān)、南京市30年立法史上首次由人代會審議的民生類法規(guī)，究竟是如何出臺的?起草、審議的過程中有哪些特殊的考量?在制度設計上又有哪些創(chuàng)新之舉?《法制日報》記者為你詳細解讀《南京市住宅物業(yè)管理條例》始末。
首次全國公開招標
委托第三方起草
2015年1月5日，南京市人大常委會辦公廳在中國招標網(wǎng)、南京日報、南京人大官方網(wǎng)站等媒體發(fā)布《南京市地方性法規(guī)起草招標公告》，首次采用公開招標的方式委托第三方起草南京市住宅物業(yè)管理條例。
招標公告甫一出，就引起了媒體和市民的廣泛關(guān)注。各大媒體紛紛報道，市民也紛紛通過網(wǎng)絡、信函向南京市人大常委會表達自己的訴求。
“通過公開招標方式委托起草地方性法規(guī)，是南京人大歷史上的第一次，在全國范圍內(nèi)也沒有先例可循。”對此，南京市人大常委會主任陳紹澤親自組織召開專題會議，研究確定法規(guī)起草工作方案，對招標和委托起草工作進行部署。經(jīng)過激烈角逐，最終河海大學成為中標單位。
“公開招投標的做法有利于征集到具備特別經(jīng)驗和專業(yè)知識的立法參與者，有助于地方立法更專業(yè)、更接地氣。”南京大學法學院教授邱鷺風對這種“開門立法”的方式表示贊同。
招標完成后，隨即啟動了條例的起草工作。為保證法規(guī)文本質(zhì)量，南京市人大常委會專門成立了立法工作領導小組、專家顧問組和各區(qū)人大聯(lián)絡小組，明確由中標單位河海大學項目組主導，環(huán)資城建委和市政府相關(guān)部門協(xié)助開展前期調(diào)研和起草工作。
在條例起草過程中，南京市人大常委會組織開展了多角度、多層次、全覆蓋的調(diào)研論證。實行市、區(qū)、街(鎮(zhèn))三級聯(lián)動，征求意見覆蓋所有區(qū)、街(鎮(zhèn))人大，物業(yè)小區(qū)，市人大代表。分析梳理12345市民投訴工單，對物業(yè)管理存在的問題全面摸底。先后召開有部門、區(qū)、街道、社區(qū)和物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、專家參加的數(shù)十場座談會，分別前往省內(nèi)外8個城市學習考察。
“在廣泛征求社會各界意見建議方面，我們通過召開各種座談會、全文刊登法規(guī)文本、開設網(wǎng)上意見征集平臺、開展網(wǎng)上問卷調(diào)查、組織代表開展網(wǎng)議直播等形式，對不同區(qū)域和類型的62個小區(qū)、1260位業(yè)主開展線下問卷調(diào)查，并同步向常委會全體組成人員和500多位市人大代表發(fā)放了調(diào)查問卷。”陳紹澤介紹說，通過上述各種方式，共吸引約15萬名網(wǎng)友在線參與，2000余名網(wǎng)友參與問卷調(diào)查，共征集市民提出的各類意見、建議3400多條，相關(guān)內(nèi)容50多萬字。
各方利益難以平衡
尋求“最大公約數(shù)”
在條例審議期間，關(guān)于實名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道等制度的設立成為關(guān)注的焦點，各方利益訴求對立，紛紛提出不同的意見。如何規(guī)范業(yè)主、物業(yè)公司、建設單位、專營公司、政府相關(guān)部門五類主體的權(quán)利義務，謀求各方利益的“最大公約數(shù)”，成為此次立法的最大挑戰(zhàn)。
對此，南京市人大常委會提出了“堅持問題導向、堅持開門立法、堅持業(yè)主為本、堅持法治思維”的立法總要求，體現(xiàn)了立法為民的宗旨，展現(xiàn)了直面問題、敢于創(chuàng)新的勇氣和擔當。
比如，建立實名投訴登記受理制度。據(jù)統(tǒng)計，目前住宅小區(qū)的日常管理主要涉及12個政府部門的職能。但執(zhí)法機制不順暢，有些部門不愿意進入小區(qū)執(zhí)法，導致小區(qū)內(nèi)矛盾越積越多，市民反響強烈。
為此，條例詳細規(guī)定了物業(yè)管理相關(guān)各部門的職責分工，力求構(gòu)建分工明確、綜合協(xié)調(diào)的行政執(zhí)法機制，同時，為了保障公民參與社會公共事務管理的權(quán)利，保障公民的監(jiān)督權(quán)，還建立了實名投訴登記受理制度，明確規(guī)定，對業(yè)委會、物業(yè)公司涉及公共利益的投訴，相關(guān)部門必須書面回復，及時答復。
“這一制度設計，不僅有利于主管部門獲得違法線索，也有利于督促相關(guān)職能部門及時高效地對違法違規(guī)行為進行查處，形成各部門齊抓共管的合力，維護廣大業(yè)主權(quán)益。”陳紹澤表示。
比如，建立維修資金綠色通道制度。一方面大量的維修資金閑置，另一方面因維修資金申請困難，房屋得不到及時維修，居民對此意見很大。
對此，條例規(guī)定，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的.，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會均可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出申請：電梯故障;消防設施故障;屋面、外墻滲漏等。
根據(jù)規(guī)定，住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起兩個工作日內(nèi)完成審核。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三方評估物業(yè)服務
拒交物業(yè)費將失信
物業(yè)管理矛盾多發(fā)的原因一方面是各方主體之間缺乏信任，另一方面是違法收益與違法后果失衡，違法成本過低。
為此，條例分別對物業(yè)服務企業(yè)征信、物業(yè)項目負責人征信、業(yè)主征信作出了規(guī)定，以強化物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主的契約意識。
根據(jù)規(guī)定，業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納，物業(yè)服務企業(yè)可依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或司法判決確認后仍不履行，按個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
對物業(yè)服務不滿意咋辦?條例提出，已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量不滿意，可要求物業(yè)服務第三方評估機構(gòu)評估的，建設單位應當委托其與業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機構(gòu)，對物業(yè)服務企業(yè)的履約情況進行評估。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門隨機抽取第三方評估機構(gòu)。
經(jīng)評估物業(yè)服務不符合履約標準的，建設單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務企業(yè)，或者要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改;逾期不整改的，建設單位應當向物業(yè)管理行政主管部門報告，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，并向社會公示。
據(jù)陳紹澤介紹，條例還建立了建設單位保修金制度。前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理過程中的難點，前期物業(yè)管理中的糾紛絕大多數(shù)是由于房屋質(zhì)量問題引起的，而建設單位對房屋質(zhì)量問題承擔全部責任。
“之前由于相關(guān)法律規(guī)定的空白，導致建設單位的責任邊界不清、無強制性法律規(guī)范對建設單位形成有效約束，為其逃避責任、消極履行義務提供了機會。”陳紹澤表示，設置建設單位保修金制度，強化建設單位的房屋質(zhì)量責任，為前期物業(yè)中房屋質(zhì)量問題的解決提供了途徑。
此外，條例設立獨立建賬制度。物業(yè)公共部位屬于全體業(yè)主所有，利用物業(yè)公共部位產(chǎn)生的收益應該屬于全體業(yè)主所有。但現(xiàn)實生活中，因賬目混亂，財務不透明，導致業(yè)主收益被物業(yè)服務企業(yè)占為己有的現(xiàn)象屢見不鮮，這也是物業(yè)管理矛盾產(chǎn)生的根源之一。
“設立獨立建賬制度，充分披露公共收益信息，保障業(yè)主的知情權(quán)，形成公開、透明的財務監(jiān)督機制，有助于解決企業(yè)和業(yè)主之間的公共收益矛盾，防止專項維修基金利息收入和其他公共收益被非法侵占。”陳紹澤介紹說。
為確保條例貫徹實施，目前，南京全市已選擇65個不同類型的小區(qū)作為條例運行試點。按照立法法相關(guān)要求，條例的配套辦法和細則將在法規(guī)出臺后一年內(nèi)制定。
“住宅物業(yè)管理與百姓生活息息相關(guān)，涉及面廣、關(guān)注度高，事關(guān)社會和諧穩(wěn)定和群眾幸福安居。”陳紹澤表示，法規(guī)已經(jīng)實施，要督促市政府及相關(guān)部門抓好落實，發(fā)揮其規(guī)范和解決住宅物業(yè)管理面臨問題的作用，為市民百姓創(chuàng)造良好的居住生活條件，進一步增進廣大市民的幸福感、滿意度。
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