《物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)典問題解讀
《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》國務(wù)院令第666號,已經(jīng)2016年1月13日國務(wù)院第119次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。根據(jù)決定第三十五條之規(guī)定，刪去《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條、第六十一條。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》是根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》修訂的，為的是規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的。 由國務(wù)院于2007年8月26日發(fā)布，自2007年10月1日開始施行。共7章70條。以下是關(guān)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)典問題解讀，歡迎參考!
1、什么是物業(yè)管理?為什么要制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》?
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，故制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》是一部怎么樣的法規(guī)?其分步施行有什么意義?
《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第379號，以下簡稱《條例》于2003年6月8日頒布，自2003年9月1日起施行。
《條例》是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)�！稐l例》確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，對業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)等方面作了明確規(guī)定，并明確了相應(yīng)的法律責(zé)任。與過去的有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)定相比較，《條例》在立法的深度和廣度上有了重大突破，對人民群眾關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題作了相應(yīng)規(guī)定�！稐l例》的頒布施行，將為維護(hù)物業(yè)管理市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益提供法律保障;對于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，進(jìn)一步改善人民群眾的生活和工作環(huán)境具有十分重要的意義。
與《條例》配套的行政規(guī)章和規(guī)范性文件有《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《業(yè)主大會規(guī)程》、《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等。鑒于各地在物業(yè)管理發(fā)展上的差異，《條例》對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定、物業(yè)管理區(qū)域的劃分等問題僅作了原則規(guī)定，具體辦法授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。
2007年8月26日，國務(wù)院發(fā)布第504號令，對《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂，將部分條款作了修改，并根據(jù)《物權(quán)》法的有關(guān)規(guī)定，將原來所稱的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“業(yè)主臨時(shí)公約”改稱“臨時(shí)管理規(guī)約”，“業(yè)主公約”改稱“管理規(guī)約”。
3、如何理解物業(yè)管理中的基本概念——物業(yè)、業(yè)主?
物業(yè)，指的是房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。需要注意的是，將業(yè)主定義為“房屋所有權(quán)人”，并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。
4、如何認(rèn)定業(yè)主的身份?
依法登記取得或者根據(jù)《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
5、物業(yè)管理活動由哪些機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)管理監(jiān)督?
國務(wù)院建設(shè)行政主管部門(即建設(shè)和住房保障部)負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作�？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
這里所稱“房地產(chǎn)行政主管部門”是一個(gè)籠統(tǒng)和靈活的稱呼，各地房地產(chǎn)行政主管部門的名稱或設(shè)置并不完全相同。
6、什么是物業(yè)管理區(qū)域?
物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個(gè)業(yè)主大會、相對獨(dú)立的、并由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
7、什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)?為什么要對建筑物區(qū)分所有權(quán)?
建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權(quán)與對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。
建筑物區(qū)分所有權(quán)的出現(xiàn)，主要是現(xiàn)代社會大量高層或多層樓房的出現(xiàn)帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現(xiàn)，在城市已形成了很多的住宅小區(qū)，一棟樓通常為眾多用戶、住戶所有，這就需要對建筑物區(qū)分所有權(quán)。因此，《物權(quán)法》適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的要求，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)，即：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”
8、業(yè)主的建筑物區(qū)分的專有部分包括哪些?業(yè)主對專有部分享有哪些權(quán)利?
建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等一般屬于建筑物區(qū)分的專有部分，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋(包括整棟建筑物)，以及車位、攤位等特定空間，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主的建筑物區(qū)分的專有部分：
具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;
具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;
能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
規(guī)劃上專性于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分的組成部分。
業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
9、業(yè)主的建筑物區(qū)分的共有部分包括哪些?業(yè)主對共有部分享有哪些權(quán)利?
一般認(rèn)為，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主的建筑區(qū)分的共有部分：
(1)建筑的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;
(2)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場及設(shè)施等。
建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。
業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利，同時(shí)承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
10、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物區(qū)分的專有部分時(shí)，共有部分如何處理?
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
11、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場所等，如何歸屬?
建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
12、建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫如何歸屬?
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但是，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
13、承租人等物業(yè)使用人在建筑物區(qū)分所有權(quán)中處于什么地位?
專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
14、業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有哪些基本權(quán)利?
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(5)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);
(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)行物業(yè)服務(wù)合同;
(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
15、業(yè)主在物業(yè)管理活動中需要履行哪些基本義務(wù)?
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境;
(3)衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(4)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(5)按照國家有關(guān)規(guī)定交給專項(xiàng)維修資金;
(6)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
16、哪些事項(xiàng)需要由業(yè)主共同決定?
下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;
(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，如改革共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
決定上述第(5)項(xiàng)和第(6)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
17、在業(yè)主需要共同作出決定或分?jǐn)偨ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的費(fèi)用、分配建筑物及其附屬設(shè)施的收益時(shí)，專有部分面積和建筑物總面積分別如何計(jì)算?
專有部分面積和建筑物總面積，可能按照下列方法認(rèn)定：
專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;
建筑物總面積，按照第(1)項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
18、在業(yè)主需要共同作出決定時(shí)，如何確定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)?
業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)可以按照下列方法認(rèn)定：
業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按1人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按1人計(jì)算。
總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
19、哪些情況和資料應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開?
業(yè)主有權(quán)要求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料，起訴到法院的，人民法院應(yīng)予支持：
建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況;
管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄;
物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況;
建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況;
其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
20、什么是業(yè)主大會?業(yè)主大會的基本職責(zé)是什么?
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
21、業(yè)主大會如何成立?
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。
同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
22、業(yè)主大會如何籌備?
業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作�；I備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：
(1)確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(2)參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《管理規(guī)約》(草案);
(3)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
(4)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;
上述(1)-(4)項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
(5)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
23、什么是物業(yè)管理規(guī)約?物業(yè)管理規(guī)約應(yīng)包括哪些內(nèi)容?其效力如何?
物業(yè)管理規(guī)約，以前稱作業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)及其管理等方面行為的合同。物業(yè)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
24、物業(yè)管理規(guī)約具有什么作用?
物業(yè)管理規(guī)約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動中行為，維護(hù)全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如, 物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全;又如物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定對欠繳費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費(fèi)名單催繳，是為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，對欠費(fèi)業(yè)主的約束。
25、什么是業(yè)主大會議事規(guī)則?議事規(guī)則應(yīng)包括哪些內(nèi)容?
業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會組織、運(yùn)作的規(guī)程，是對業(yè)主大會宗旨、組織體制、活動方式、成員的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容進(jìn)行記載的業(yè)主自律性文件。業(yè)主大會議事規(guī)則是全體業(yè)主意志的集體體現(xiàn)，是業(yè)主大會運(yùn)作的基本準(zhǔn)則和依據(jù)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會和所屬的成員都必須嚴(yán)格遵守。
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。
26、召開業(yè)主大會會議前應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備?
召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會。
27、業(yè)主大會會議如何召開?
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，或者發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式(如發(fā)放會議材料和選票等);但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。
28、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，如何推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議?
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時(shí)如實(shí)反映。
業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
29、業(yè)主可否委托代理人參加業(yè)主大會會議?
可以。但是需要以書面形式作出委托。
30、業(yè)主大會的職責(zé)有哪些?
業(yè)主大會履行以下職責(zé)：
(1)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(2)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(3)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;
(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。
(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
31、業(yè)主大會決定哪些事項(xiàng)需要多數(shù)業(yè)主同意?
業(yè)主大會決定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。但決定以下事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
(1)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(2)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。
32、什么是業(yè)主委員會?業(yè)主委員會履行哪些職責(zé)?
業(yè)主委員會由業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項(xiàng)物業(yè)管理事宜。業(yè)主委員會作為業(yè)主執(zhí)行機(jī)構(gòu)，與作為業(yè)主決策機(jī)構(gòu)的業(yè)主大會并存。
業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
(1)召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況
(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。
(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(5)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
33、業(yè)主委員會如何產(chǎn)生?
業(yè)主委員會由業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1-2人。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
34、擔(dān)任業(yè)主委員會委員需要符合哪些條件?
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(2)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);
(3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù);
(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力;
(5)具有一定組織能力;
(6)具備必要的工作時(shí)間。
35、業(yè)主委員會產(chǎn)生后如何向政府主管部門備案?
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，需要重新備案。
36、業(yè)主在哪些情況下喪失業(yè)主委員會委員資格?
業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：
(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(2)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的;
(3)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;
(4)有犯罪行為的;
(5)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;
(6)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(7)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會。
37、業(yè)主委員會委員如何變更?
經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
38、業(yè)主委員會的職責(zé)有哪些?
業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：
(1)召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(5)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(6)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
39、業(yè)主委員會會議如何召開?
經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
40、業(yè)主委員會如何換屆?
業(yè)主委員會任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。
原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。
41、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作決定時(shí)有哪些限制?其決定違法時(shí)怎么辦?
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
42、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定有何效力?如何公示?
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。