安徽省物業(yè)管理條例(修訂草案)提交三審
7月25日下午，安徽省十二屆人大常委會召開第31次會議，《安徽省物業(yè)管理條例(修訂草案)》提交“三審”，與“二審稿”相比，三審稿對業(yè)主在物業(yè)管理中的義務、新建住宅物業(yè)的綜合查收、車位車庫等公用設施的權(quán)屬等內(nèi)容，進一步明確細化。根據(jù)修改內(nèi)容，業(yè)主違規(guī)飼養(yǎng)寵物，或者破壞公共綠化等行為將會被禁止。
違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物將被禁止
有的常委會組成人員提出，條例應當增加破壞小區(qū)綠化、飼養(yǎng)大型犬類威脅他人安全的行為。法制委員會研究認為，住宅小區(qū)內(nèi)攀折花木，破壞小區(qū)綠化現(xiàn)象以及違反飼養(yǎng)寵物的行為比較普遍，損害了其他業(yè)主權(quán)利，威脅其他業(yè)主的人身安全。對此類行為做出禁止的規(guī)定，對于維護其他業(yè)主的合法權(quán)益十分必要。
為此，修改二稿增加了兩項業(yè)主的禁止行為。破壞公共綠化及其附屬設施，以及違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物都會被禁止。
街道應急接管物業(yè)業(yè)主應繳納物業(yè)費
修改稿中對物業(yè)應急管理做出了規(guī)定，明確物業(yè)公司退出小區(qū)管理，將由街道或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應急接管。省人大法制委員會研究認為，根據(jù)誰受益誰付費的原則，應急管理中的`物業(yè)管理費應由業(yè)主承擔。為此，三審稿對此內(nèi)容也予以修改明確。
【解讀】
應在土地出讓合同中約定車位權(quán)屬
目前，住宅小區(qū)內(nèi)車位、車庫等公共服務設施的權(quán)屬不明，已經(jīng)成為物業(yè)管理服務中的焦點問題和突出矛盾。“基層調(diào)研、專家座談和網(wǎng)民都提出了相同意見。”潘法律介紹，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
“將有關(guān)公共服務設施權(quán)屬規(guī)定由土地管理部門和開發(fā)商在土地出讓合同中協(xié)商約定，有利于明確車位、車庫等權(quán)屬，有利于業(yè)主準確知情，有利于減少因此引起的矛盾糾紛，是必要的。”對此，修訂草案修改稿規(guī)定，車位、車庫等公共服務設施的權(quán)屬，設區(qū)的市、縣(市)人民政府土地行政管理部門應當在土地出讓合同中約定;建設單位應當在商品房買賣合同中注明。
禁止違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物損壞公共綠化
一直以來，是否應該在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)寵物，都存在諸多爭議。“住宅小區(qū)內(nèi)攀折花木，破壞小區(qū)綠化現(xiàn)象以及違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物的行為比較普遍，損害了其他業(yè)主權(quán)利，威脅其他業(yè)主的人身安全。”潘法律說。
“對此類行為作出禁止性規(guī)定，有利于保護業(yè)主的利益。”他介紹，此次修訂草案修改稿也關(guān)注于此，明確要求，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止損壞公共綠化及其附屬設施，禁止違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物。
明確業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務
“明確業(yè)主的義務，有利于業(yè)主加強自我約束，是必要的。”潘法律說道。因此，在明確業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利的同時，修訂草案修改稿還明確了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務。
根據(jù)規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應當遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。同時，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。
要按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金，按時交納物業(yè)服務費用，并配合、支持物業(yè)服務企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務合同實施的物業(yè)管理活動。
物管主管部門需驗收新小區(qū)物業(yè)
新建物業(yè)的竣工驗收，按照國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定，由建設單位組織進行。
“考慮到新建住宅物業(yè)直接關(guān)系到廣大業(yè)主切身利益，因配套設施質(zhì)量問題而引起的糾紛時有發(fā)生。”在潘法律看來，規(guī)定物業(yè)管理行政主管部門對新建住宅物業(yè)的配套設施進行綜合查驗，可以有效地維護業(yè)主的利益，減少社會矛盾和糾紛。
因此，修訂草案修改稿要求，對新建住宅物業(yè)，設區(qū)的市、縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應按照規(guī)定進行現(xiàn)場綜合查驗。對綜合查驗發(fā)現(xiàn)的問題，責令建設單位限期整改。物業(yè)管理行政主管部門未履行綜合查驗職責的，依法追究相關(guān)責任，由有關(guān)行政機關(guān)責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
值得一提的是，修訂草案修改稿中，除了明確水、電、燃氣等配套建筑及其設施設備的驗收標準，還特別提出，“要按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置。”
保障性住房需配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房
在此前修改稿中，規(guī)定了物業(yè)服務用房的配置，有省人大常委會法制委員會組成人員提出，對政府集中建設的保障性住房，也應當配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房。
“保障性住房為政府出資建設，其入住業(yè)主主要是低收入人群，可能在物業(yè)費交納方面存在困難。為了彌補物業(yè)費的不足，保障物業(yè)管理活動能夠正常進行，規(guī)定保障性住房配建物業(yè)服務經(jīng)營性用房是必要的。”潘法律說道。
修訂草案修改稿規(guī)定，集中建設的保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房，收益用于彌補物業(yè)服務費不足。
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