2016湖北省物業(yè)服務和管理條例最新解讀
《湖北省物業(yè)服務和管理條例》(以下簡稱《條例》)已經在省十二屆人大常委會第二十三次會議通過，將于2016年10月1日正式實施。為規(guī)范湖北省物業(yè)服務管理、維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益、促進物業(yè)服務市場健康發(fā)展提供了重要的法治保障。全省各級房產行政主管部門要認真做好《條例》的學習宣傳，切實抓好貫徹落實，全面提升湖北省物業(yè)服務管理水平。
一、加強宣貫培訓，營造良好的社會氛圍。
廣泛開展社會宣傳。全省各地要充分利用報刊、電視、廣播、網絡等新聞媒體，采取通俗易懂和群眾喜聞樂見的方式，廣泛深入開展《條例》學習宣傳活動，努力做到家喻戶曉、應知盡知。通過學習宣傳，讓廣大人民群眾了解《條例》的內涵和制度規(guī)定，掌握物業(yè)服務管理法律法規(guī)基本知識，培養(yǎng)客觀理性的物業(yè)服務消費的價值觀念，自覺做到知法、懂法、守法、用法。通過有效的宣傳，讓社會各界形成這樣的共識：物業(yè)管理是城市管理工作的重要組成部分，是改善人居環(huán)境、提高生活質量的重要手段，是促進社會和諧穩(wěn)定的重要保障。也要通過宣傳，讓廣大群眾理解、支持并積極參與物業(yè)服務管理活動，依法行使權利、履行義務。
加強行業(yè)宣貫培訓。抓行業(yè)宣貫培訓，是《條例》貫徹落實的重要保證。省住建廳將集中舉辦《條例》宣貫班，加強行業(yè)主管部門管理人員、物業(yè)服務從業(yè)人員學習培訓，武裝骨干。各級房產行政主管部門要帶頭學習《條例》，并組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、社區(qū)居委會等基層組織和專業(yè)經營單位相關人員，對《條例》進行深入學習，全面領會、逐條掌握《條例》的規(guī)定。物業(yè)服務企業(yè)是市場的主體，要組織企業(yè)員工進行集體學習，了解領會《條例》條文基本含義，依法依規(guī)開展物業(yè)服務經營活動。抓好業(yè)委會的宣貫培訓工作，通過在小區(qū)內懸掛橫幅、發(fā)放宣傳資料等形式開展宣傳活動，組織業(yè)主大會、業(yè)主委員會系統(tǒng)學習，讓廣大業(yè)主自覺增強社區(qū)自律意識和物業(yè)自治意識。
二、加強制度建設，夯實物業(yè)服務管理基礎。
《條例》嚴格遵循《物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等上位法，總結了湖北省30多年的物業(yè)服務與管理實踐的經驗，確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，并授權省政府及相關部門，結合本地本部門實際情況，盡快出臺相關的配套政策措施和規(guī)范性文件，進一步完善相關規(guī)章制度，細化具體措施和辦法，努力把《條例》的各項要求抓緊抓實抓好。
完善業(yè)主大會制度�！稐l例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益。同時，明確了業(yè)主大會的成立方式、職責、會議形式、表決原則以及議事規(guī)則等，規(guī)定了業(yè)主委員會的產生方式、委員條件、職責、備案等。要針對業(yè)主委員會成立難、運行難以及不作為、亂作為等情形，立足現(xiàn)實，深入調研，創(chuàng)新思路，抓緊從制度層面完善業(yè)主大會制度，推進業(yè)主大會及業(yè)主委員會的建立與良性運轉。
完善住宅專項維修資金監(jiān)管制度。《條例》規(guī)定住宅專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行，并授權縣級以上人民政府房產行政主管部門負責監(jiān)督管理�！稐l例》規(guī)定住宅專項維修資金的使用，經業(yè)主大會決定，可以根據(jù)維修范圍以單元(棟)為單位進行表決，也可以采取異議表決。在發(fā)生危及房屋安全和人身財產安全等七種緊急情況時，房產行政主管部門應當開通“綠色通道”，即時核準。這是湖北省《條例》對住宅專項維修資金快捷安全使用的制度創(chuàng)新，對于解決物業(yè)運行維護中的資金難題具有十分重要的現(xiàn)實意義。相關管理部門要深入學習領會，進一步完善監(jiān)管運行措施，將這一創(chuàng)新舉措落到實處。
完善住宅區(qū)車庫、車位管理制度。《條例》規(guī)定規(guī)劃停車位、車庫不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人。優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。物業(yè)區(qū)域內業(yè)主共有停車位的分配、使用及收費管理具體事項由業(yè)主大會決定;建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得銷售或者變相銷售。車位、車庫配置不足既是物業(yè)管理的難題，也是社區(qū)綜合治理的難點。對此，房產行政主管部門要加大監(jiān)管和執(zhí)法力度，督促科學統(tǒng)籌，合理安排，公平使用與管理。
完善前期物業(yè)服務招標投標制度�！稐l例》明確住宅物業(yè)的建設單位應當采取招標投標方式公開選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同，報房產行政主管部門備案，并接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。業(yè)主購買住宅物業(yè)后，建設單位更換前期物業(yè)服務企業(yè)的，還應當征得半數(shù)以上業(yè)主同意。這是對業(yè)主權益的有力保障。各級房產行政主管部門要積極促進招投標平臺建設，出臺相應管理制度，堅決貫徹《條例》要求。
完善物業(yè)服務收費制度�！稐l例》規(guī)定前期物業(yè)服務收費標準納入政府定價目錄管理。物業(yè)服務費用由合同約定，原則上由業(yè)主承擔;物業(yè)服務企業(yè)應當公示收費項目、收費標準、收費方式等。但是，部分業(yè)主對物業(yè)服務的有償性認知不足，少數(shù)物業(yè)服務企業(yè)收費行為不規(guī)范依然存在。這就要求相關監(jiān)管部門要借《條例》頒布之機，加大宣傳力度;在日常的市場監(jiān)管中，嚴格依法行政。
完善物業(yè)保修金制度。《條例》創(chuàng)新思路，建立物業(yè)保修金制度，統(tǒng)一交存比例，統(tǒng)一交存期限，統(tǒng)一管理機構，統(tǒng)一使用流程。物業(yè)保修金制度是房地產開發(fā)質量保修制度的延伸和發(fā)展，是督促房地產開發(fā)企業(yè)落實房屋保修制度的有力舉措�！稐l例》授權縣級以上人民政府房產行政主管部門負責物業(yè)保修金的監(jiān)督管理，相關管理部門要加緊制定管理辦法，并貫徹落實。
完善老舊住宅區(qū)物業(yè)服務制度。對配套設施設備老化或不齊全的老舊住宅區(qū)，《條例》明確要求縣級以上人民政府應當制定老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實施計劃，結合棚戶區(qū)改造，加大資金投入，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務，提高老舊住宅區(qū)物業(yè)服務和管理的覆蓋率。
三、加強指導監(jiān)管，切實提升湖北省物業(yè)服務水平。
加強行業(yè)監(jiān)管部門責任落實�！稐l例》的`貫徹落實，是一項涉及多個部門的系統(tǒng)工程。各地各有關部門要按照規(guī)定，嚴格依法行政，創(chuàng)新監(jiān)管方式，強化行業(yè)管理，加強執(zhí)法監(jiān)督，提高物業(yè)管理活動的法治化、規(guī)范化水平。各級房產行政主管部門要主動加強統(tǒng)籌，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議機制，協(xié)調城管、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等部門，加強物業(yè)管理區(qū)域公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用安全等方面的監(jiān)督管理，全面落實執(zhí)法管理進小區(qū)的規(guī)定，建立違法行為投訴登記制度，形成物業(yè)服務活動順利開展與和諧社區(qū)建設的合力。
加強物業(yè)服務質量標準體系建設。深入貫徹《條例》，要加強物業(yè)服務質量標準的建設和提升。全省各地、各部門要大力抓好小區(qū)物業(yè)服務的創(chuàng)優(yōu)達標活動，即創(chuàng)建物業(yè)服務示范小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)活動，要把業(yè)主的評價意見作為物業(yè)服務企業(yè)考核評價的重點。指導行業(yè)協(xié)會分物業(yè)類型科學制定物業(yè)服務質量標準體系，引導企業(yè)切實持續(xù)提升物業(yè)服務品質。各級房產行政主管部門要把行業(yè)監(jiān)管的重心轉移到項目上來，在優(yōu)秀示范小區(qū)的基礎上培植一批物業(yè)服務品牌小區(qū)。
加強物業(yè)服務信息化管理。深入貫徹《條例》，要加強物業(yè)服務信息化管理工作，全面了解行業(yè)發(fā)展狀況，加強統(tǒng)計與分析，精準制定政策，有效化解行業(yè)發(fā)展面臨的全局性、普遍性困難和問題。同時，房產行政主管部門通過物業(yè)服務信息化管理平臺，積極推進行業(yè)誠信建設，逐步建立健全全省物業(yè)服務企業(yè)信用檔案系統(tǒng)、項目經理誠信檔案系統(tǒng)，并以信用檔案系統(tǒng)為載體推動全省物業(yè)行業(yè)誠信建設。
加強物業(yè)服務市場的監(jiān)管。湖北省物業(yè)行業(yè)正處在一個快速發(fā)展時期，要大力抓好物業(yè)服務市場培育和監(jiān)管工作。各地要以貫徹《條例》為契機，進一步規(guī)范物業(yè)服務市場，嚴格查處物業(yè)服務活動中的各種違法違規(guī)行為。要嚴格制定量化考核和獎懲制度，建立完善服務質量評價體系和物業(yè)服務企業(yè)的準入和退出制度，逐步淘汰服務水平低、收費不規(guī)范、社會形象差的物業(yè)企業(yè)。對開發(fā)商的遺留問題要高度重視、堅決責令整改;對物業(yè)服務企業(yè)的違法違規(guī)行為要堅決制止和處理;對業(yè)主的違規(guī)行為，要協(xié)調相關部門，依法加大查處力度。還要加大培育起步階段的縣級城市物業(yè)市場，依據(jù)《條例》要求進行積極引導，促進行業(yè)健康發(fā)展。
四、加強行業(yè)自律，引導物業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展。
建立和完善物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在行規(guī)行約、爭議處理、道德規(guī)范等方面的自律作用，是提升物業(yè)服務水平、確�！稐l例》貫徹落實的基礎。各級各有關部門要引導行業(yè)協(xié)會，加強行業(yè)監(jiān)督、協(xié)調、服務，積極開展行業(yè)誠信服務承諾活動，督促從業(yè)人員遵守職業(yè)道德準則，保護業(yè)主的合法權益，及時向有關主管部門提出行業(yè)發(fā)展的意見和建議，提高物業(yè)服務和管理水平。
搭建物業(yè)電子信息平臺。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會要充分發(fā)揮行業(yè)的聚合優(yōu)勢和先進企業(yè)的創(chuàng)新示范作用，借助移動互聯(lián)網、物聯(lián)網等信息技術，引領行業(yè)逐步實現(xiàn)智能樓宇、智慧物業(yè)、智慧政務、智慧公共服務。改變傳統(tǒng)服務模式、實現(xiàn)物業(yè)服務轉型升級，降低物業(yè)服務成本，改善物業(yè)服務成本結構，改變業(yè)主生活體驗，引領社區(qū)生活方式的蝶變，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)綜合地域服務優(yōu)勢，圍繞廣大業(yè)主的需求，開展豐富的物業(yè)社區(qū)服務、增值服務，讓業(yè)主足不出戶便可享受高度人性化、便捷化的現(xiàn)代服務體驗。
建立物業(yè)創(chuàng)新發(fā)展論壇。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會要充分發(fā)揮自身在行業(yè)的組織力、領導力和影響力，搭建物業(yè)創(chuàng)新發(fā)展論壇，全面反映湖北省物業(yè)服務發(fā)展現(xiàn)狀，集中展示行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展中的優(yōu)秀成果，發(fā)布《物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展報告》;共同研討行業(yè)發(fā)展的新趨勢，理性面對行業(yè)發(fā)展的新形勢、新要求和新問題，加強行業(yè)理論研究和推廣工作，積極探索新常態(tài)下現(xiàn)代物業(yè)服務發(fā)展路徑;引導和凝聚行業(yè)力量，宣傳表彰優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)，打造物業(yè)服務企業(yè)品牌知名度，提高社會各界對物業(yè)服務行業(yè)的價值認知。
轉變物業(yè)企業(yè)發(fā)展方式。物業(yè)服務企業(yè)目前大都面臨諸多的矛盾和困難，行業(yè)協(xié)會有能力也有義務帶領企業(yè)通過轉變物業(yè)企業(yè)發(fā)展方式，以促進現(xiàn)代服務業(yè)創(chuàng)新發(fā)展為戰(zhàn)略目標，以技術集成應用創(chuàng)新為支撐，以體制機制創(chuàng)新為保障，共同跨越行業(yè)發(fā)展“瓶頸”。同時，也應當注意，物業(yè)行業(yè)的轉型不能顛覆現(xiàn)有的行業(yè)基礎，不能拋棄現(xiàn)有的基礎服務，在物業(yè)服務中增強業(yè)主的服務體驗、增強與業(yè)主的服務粘性;物業(yè)服務企業(yè)經營模式的轉型應圍繞“業(yè)主的需求”去改變依靠服務收費盈利的模式，探索多種經營和產業(yè)延伸，不斷提升業(yè)主的服務體驗和居住幸福感。
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