不動產(chǎn)登記暫行條例解答
上海10月8號正式啟動不動產(chǎn)登記制度，一時之間各界紛紛議論，對于這個不動產(chǎn)登記制度了解有多少?不動產(chǎn)登記暫行條例有哪些益處?下面一起來看看不動產(chǎn)登記暫行條例解答。
不動產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”的重要法制保障——《不動產(chǎn)登記暫行條例》解答
樓建波(北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任)
《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下稱《暫行條例》)的出臺，對貫徹落實《物權法》、推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施具有十分重要的意義。落實不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，核心是必須實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”。《暫行條例》簡潔明了，重點突出。緊緊圍繞上述“四統(tǒng)一”進行制度創(chuàng)建，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供了法律上的指引和保障，對下一步各地具體實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提出了規(guī)范要求。
一、 登記依據(jù)的統(tǒng)一是前提
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提是登記依據(jù)的統(tǒng)一。不動產(chǎn)登記依據(jù)的統(tǒng)一至少有兩個層次：一是在物權實體法層面上的統(tǒng)一，二是在物權登記程序上的統(tǒng)一。我們不能想像，土地、房屋、林地、草地、海域等各種不動產(chǎn)在登記時適用各種不同的規(guī)則�！稌盒袟l例》在程序方面做了統(tǒng)一規(guī)定。從規(guī)定可以看出，《暫行條例》借鑒吸收了現(xiàn)行土地登記、房屋登記的成熟做法，在此基礎上進行提煉和總結(jié)�！稌盒袟l例》是不動產(chǎn)登記最重要的依據(jù)，為下一步實際開展登記工作制定了重要規(guī)矩。但《暫行條例》的頒布，并不意味著不動產(chǎn)登記程序統(tǒng)一的完成。不動產(chǎn)登記程序十分復雜，亟需國土資源部根據(jù)《暫行條例》第二十九條的規(guī)定會同有關部門制定實施細則進行具體化。一些技術細節(jié)，更是需要通過登記規(guī)程等規(guī)范性文件進行明確。
二、 登記機構(gòu)的.統(tǒng)一是關鍵
不動產(chǎn)登記的具體落實靠機構(gòu)。現(xiàn)實情況是，不同的不動產(chǎn)分散在不同的部門進行登記。因此，要落實不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，登記機構(gòu)的統(tǒng)一是關鍵。不動產(chǎn)登記立法的細化、登記簿冊的統(tǒng)一和統(tǒng)一的信息平臺的建立，都離不開一個強有力的、覆蓋全國的統(tǒng)一的登記機構(gòu)�！稌盒袟l例》緊緊抓住了機構(gòu)統(tǒng)一的“牛鼻子”，明確將機構(gòu)統(tǒng)一寫入條例中�！稌盒袟l例》第五條明確國土資源部負責指導、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，在國家層面上確定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的指導和監(jiān)督機關。同時，《暫行條例》要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區(qū)域不動產(chǎn)登記工作，并接受上級不動產(chǎn)登記主管部門的指導和監(jiān)督，從基層層面落實了具體的不動產(chǎn)登記機構(gòu)實行統(tǒng)一歸口。這一規(guī)定抓住“兩頭”，對創(chuàng)建不動產(chǎn)登記機構(gòu)體系、理順不動產(chǎn)管理和登記職責具有十分重要的意義。
目前國家層面地機構(gòu)建設已經(jīng)基本完成:國土資源部地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局牌子，負責擬訂全國地籍管理和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關法律法規(guī);中國土地礦產(chǎn)法律事務中心(國土資源部土地爭議調(diào)處事務中心)更名為國土資源部不動產(chǎn)登記中心(國土資源部法律事務中心)，配合不動產(chǎn)登記局的工作。這兩個機構(gòu)的設立，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施提供了有力的機構(gòu)保障。在地方層面，許多地方已經(jīng)設立或正在籌建統(tǒng)一的登記機構(gòu)。相關工作也在開展。筆者認為，要落實《暫行條例》，地方必須根據(jù)條例的規(guī)定，加快開展職能整合工作，在市縣級層面明確一個機構(gòu)從事不動產(chǎn)登記工作。
需要強調(diào)的一點是，地籍管理與權屬登記關系密切。在大多數(shù)國家和地區(qū)，地籍管理與權屬登記都在一個部門，地籍管理局與不動產(chǎn)登記局合署辦公，較好地解決了地籍管理與權屬登記的銜接問題。地方整合不動產(chǎn)登記機構(gòu)時，也應該注意這一問題。
三、 登記簿冊的統(tǒng)一是抓手
登記簿是不動產(chǎn)物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。登記簿冊是實現(xiàn)“四統(tǒng)一”的一個重要抓手。登記簿的統(tǒng)一，既是統(tǒng)一登記的應有之義，又是統(tǒng)一的信息平臺建設的基礎�！稌盒袟l例》改變了現(xiàn)實生活中各部門分設登記簿的狀況，《暫行條例》第八條對登記簿冊的統(tǒng)一設立做了明確規(guī)定，同時對登記簿應當記載的事項進行了明確，從法規(guī)制度層面上實現(xiàn)了登記簿冊的統(tǒng)一。
在設計統(tǒng)一的登記簿冊時，要注意各種不動產(chǎn)權利登記的銜接，把土地權利的登記作為土地上的其他不動產(chǎn)登記的基礎，把所有權、基礎用益物權的登記作為其他用益物權和擔保物權登記的基礎。
特別需要強調(diào)的一點是，登記簿冊的設計既要考慮紙質(zhì)填寫的需要，更要為登記薄的電子化、數(shù)據(jù)化處理創(chuàng)造條件。
四、 統(tǒng)一信息平臺的建設是目標
統(tǒng)一的信息平臺主要有兩方面的作用，一是為不動產(chǎn)登記機關依法登記提供信息基礎，為不動產(chǎn)登記查詢提供便利，從而為不動產(chǎn)交易(包括融資擔保)及更有效率的利用提供保障;二是通過對登記信息的整合，為不動產(chǎn)登記資料查詢、不動產(chǎn)(土地、房屋和其他自然資源)管理等提供信息基礎，為宏觀調(diào)控和其他社會治理提供數(shù)據(jù)支撐�！稌盒袟l例》設專章(第四章)對登記信息共享與保護做了規(guī)定。
《暫行條例》要求不動產(chǎn)登記有關信息與住房城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批、交易等信息實時互通共享(第二十二條第一款)，并明確不動產(chǎn)登記機構(gòu)能夠通過互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復提交(第二十二條第三款)，既方便了當事人，又為登記機關依法登記提供了信息基礎，有利于登記機關提高登記效率和準確性�！稌盒袟l例》第二十三條第一款按照《物權法》的規(guī)定，明確了權利人、利害關系人依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料的權利，正是物權公示的應有之義，為不動產(chǎn)交易的安全提供了保障。
《暫行條例》要求國務院國土資源主管部門會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享(第二十一條);國土資源、公安、民政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門加強不動產(chǎn)登記有關信息互通共享(第二十二條第二款)。這種信息的縱(國家、省、市、縣四級登記信息的共享)橫(各部門間)共享將極大地促進政府相關調(diào)控和管理的科學性和及時性�！稌盒袟l例》第二十三條第二款規(guī)定有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調(diào)查處理案件有關的不動產(chǎn)登記資料，為有權機關對不動產(chǎn)登記資料的使用創(chuàng)造了條件。
相信隨著統(tǒng)一信息平臺的建立，我國的不動產(chǎn)物權登記公示的效率，政府管理土地、房屋及其他自然資源的科學性將大大提高。
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