上海關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規(guī)定

　　上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規(guī)定》，加強對經營性用地出讓的管理，本規(guī)定自2017年4月10日起施行，有效期至2022年3月31日。下面就來和CN人才網小編一起看看上海關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規(guī)定吧。

　　上海市人民政府辦公廳轉發(fā)

　　市規(guī)劃國土資源局制訂的《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規(guī)定》的通知

　　各區(qū)人民政府，市政府有關委、辦、局：

　　市規(guī)劃國土資源局制訂的《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規(guī)定》已經市政府同意，現轉發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。

　　上海市人民政府辦公廳

　　2017年3月31日

　　關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規(guī)定

　　第一條(目的和依據)

　　為充分發(fā)揮土地資源市場配置作用，加強經營性用地出讓全生命周期管理，提升城市功能和品質，提高土地利用質量和效益，促進經濟社會可持續(xù)發(fā)展，根據《中華人民共和國土地管理法》《上海市土地使用權出讓辦法》和《關于進一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》(滬府發(fā)〔2014〕14號)，制定本規(guī)定。

　　第二條(定義)

　　本規(guī)定所指的經營性用地，是指商業(yè)、辦公、商品住宅等用地，商業(yè)、辦公用地涵蓋金融、娛樂、旅游、會展和服務業(yè)等用途。

　　本規(guī)定所稱的經營性用地出讓全生命周期管理，是指以提高土地利用質量和效益為目標，以土地出讓合同為平臺，通過健全經營性用地的用途管制、功能設置、業(yè)態(tài)布局、土地使用權退出等機制，將項目建設、功能實現、運營管理、節(jié)能環(huán)保等經濟、社會、環(huán)境各要素納入合同管理，實現土地利用管理系統(tǒng)化、精細化、動態(tài)化。

　　第三條(適用范圍)

　　本市新增的經營性用地，以及營利性教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業(yè)項目用地，按照本規(guī)定執(zhí)行。歷史違法用地處置、存量補地價項目、原劃撥土地轉出讓、集體經營性用地入市試點等情形，參照本規(guī)定執(zhí)行。

　　第四條(基本原則)

　　(一)堅持市場配置資源，公平、公正、公開出讓土地;嚴格限定劃撥用地范圍，營利性教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業(yè)項目用地實行有償使用制度。

　　(二)堅持遵循經營性用地全要素管理，將經營性用地項目建設、功能業(yè)態(tài)、運營管理、節(jié)能環(huán)保等要素與其他出讓條件納入土地出讓合同管理，注重經濟效益向注重經濟、社會、環(huán)境綜合效益轉變。

　　(三)堅持實施土地利用全過程管理，以土地出讓合同為平臺，實現建設用地開竣工、運營管理、公益性責任和建設用地使用權退出的全過程管理。

　　第五條(管理職責)

　　市和區(qū)規(guī)劃土地部門是本市土地出讓工作的主管部門，負責經營性用地出讓管理，是經營性用地的出讓人。

　　經營性用地出讓前，出讓人應征詢相關職能部門意見，在對征詢意見進行綜合匯總的基礎上，在出讓文件中明確出讓地塊的各類建設管理要求。

　　本市規(guī)劃土地、投資、產業(yè)、建設、房屋管理、環(huán)保、綠化市容、交通、民防、衛(wèi)生防疫、水務、文物等相關職能部門按照“公平、公正、公開”的原則，提出經營性用地各項建設要求、管理要素、監(jiān)管考核和違約處置等要求，作為土地出讓條件納入土地出讓合同，并按照“誰提出、誰負責、誰監(jiān)管”的原則，對受讓人的合同履約情況進行要素評定，依法實施監(jiān)管。

　　第六條(規(guī)劃管理要求)

　　出讓人應根據控制性詳細規(guī)劃要求，確定出讓地塊的土地用途、混合用地建筑量比例、容積率、建筑限高、住宅套數等出讓條件。通過土地出讓前規(guī)劃實施評估，進一步完善公共服務設施、公共空間等公共服務功能要求。

　　規(guī)劃確定的城市重要特定地區(qū)(如城市公共活動中心、歷史文化風貌保護區(qū)等)，應在控制性詳細規(guī)劃的基礎上，開展城市設計，并結合開發(fā)機制，編制控制性詳細規(guī)劃附加圖則，經批準后納入土地出讓合同。

　　第七條(土地出讓研判)

　　加強土地出讓前的研判工作。規(guī)劃土地部門應結合相關部門征詢意見，對擬入市出讓地塊進行研判。從地塊符合本市土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃情況、控制性詳細規(guī)劃批準情況、土地儲備規(guī)劃計劃批準情況、涉及土地農轉用征收手續(xù)辦理情況、地塊前期動拆遷實施情況等方面，分析土地出讓合規(guī)性和合理性。進一步明確社會停車場、物業(yè)用房、社區(qū)公共服務設施等公建配套設施建設要求。

　　第八條(建設管理要求)

　　擬出讓土地上的`建設項目，應符合以下建設管理要求：

　　(一)加強項目開竣工時間管理要求。出讓人應結合建設項目的建筑體量、規(guī)劃建筑設計、管理要素等條件，合理約定開工、竣工時間，并可按照土地出讓價款的一定比例，約定延期開工、竣工的違約金金額。

　　出讓人應及時提示、督促受讓人按照合同約定的開工、竣工時間進行開發(fā)建設。對逾期未開工滿一年的項目，出讓人應及時開展閑置土地調查和認定，合理界定土地閑置形成原因，依據國土資源部發(fā)布的《閑置土地處置辦法》的相關規(guī)定進行處理。

　　(二)落實建筑綠色環(huán)保節(jié)能管理要求。建設、房屋管理部門應按照規(guī)定，對綠色建筑、裝配式建筑和廢棄混凝土資源化利用等配置提出建設要求。

　　(三)配建保障性住房管理要求。房屋管理部門應對商品住宅用地中配建的保障性住房比例提出意見，明確保障性住房的同步建設、同步配套、同步交付、建成后無償移交等要求。

　　(四)落實全裝修住宅管理要求。房屋管理部門可對住宅用地中應落實全裝修住宅建設比例提出意見，明確全裝修住宅建設程序應按照有關規(guī)定執(zhí)行。

　　(五)公共服務功能要求。明確地塊公共服務配套設施或公共空間的建設、使用要求以及產權歸屬。

　　(六)保護保留建筑要求。規(guī)劃土地、文物、房屋管理等部門應對地塊內保護保留建筑的使用、維護、修繕等提出要求。

　　(七)綠化管理要求。綠化部門應對地塊內綠化面積、綠地率等提出相關要求。對于多層建筑物業(yè)，綠化部門可對屋頂綠化提出相關要求。

　　第九條(功能管理要求)

　　辦公用地可由商業(yè)、投資等管理部門結合區(qū)域發(fā)展、區(qū)位環(huán)境、市場需求等情況，提出引入企業(yè)的行業(yè)類型等相關要求。出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公。

　　商業(yè)用地可由商業(yè)、投資等管理部門結合區(qū)域功能、社會需求、土地用途等情況，提出休閑娛樂、大眾零售、酒店旅館等商業(yè)功能業(yè)態(tài)。出讓合同中商業(yè)用地未經約定，不得建設公寓式酒店。

　　營利性教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業(yè)項目用地，應結合土地用途和項目情況，由相關主管部門對項目應達到的功能提出要求。

　　第十條(運營管理要求)

　　擬出讓土地上的建設項目，應符合以下運營管理要求：

　　(一)商業(yè)運營要求。投資、商業(yè)、產業(yè)等部門可對商業(yè)用地提出統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、商業(yè)業(yè)態(tài)布局等要求，旅游管理部門可對酒店功能的用地提出星級要求和管理標準。

　　(二)物業(yè)持有和銷售要求。為進一步提升城市功能品質，抑制房地產投機炒作，確保市場平穩(wěn)健康運行，在土地出讓前，投資、商業(yè)、產業(yè)等部門應綜合區(qū)域配套、房地產市場、項目功能定位等因素，對擬出讓地塊進行綜合評估，出讓人應按照相關文件規(guī)定明確商業(yè)、辦公物業(yè)的持有比例和持有年限，并載入土地出讓合同。

　　出讓合同中可約定由建設單位持有部分住宅物業(yè)，用于租賃(除按照相關規(guī)定和合同約定應移交政府及政府有關部門的保障房等物業(yè)外)。

　　出讓合同約定辦公、商業(yè)可售部分以層為單元進行銷售。

　　出讓合同約定社區(qū)配套商業(yè)物業(yè)、商品住宅用地配套商業(yè)物業(yè)應整體持有(除按照相關規(guī)定和合同約定應移交政府及政府有關部門的物業(yè)外)。

　　第十一條(建筑節(jié)能和環(huán)境保護要求)

　　擬出讓土地上的建設項目，應符合以下建筑節(jié)能和環(huán)境保護要求：

　　(一)建筑節(jié)能管理要求。為降低建筑能耗，提高建筑能源利用效率，商業(yè)、辦公、商品住宅等用地建筑應按照綠色建筑標準建設，并達到國家和本市有關綠色建筑管理規(guī)定要求。

　　(二)土壤環(huán)境(含地下水)保護要求。經營性用地出讓前，相關單位應按照環(huán)保標準和規(guī)范要求完成土壤環(huán)境(含地下水)調查評估，確存在污染并需要治理修復的，應組織實施修復并達到環(huán)保要求。調查評估及修復等相關材料作為土地出讓合同的附件。

　　經營性用地出讓后，在使用過程中發(fā)生污染的，應按照“誰污染、誰治理”的原則，承擔土壤環(huán)境(含地下水)調查評估及修復的責任及費用。經相關認定造成嚴重環(huán)境污染的，出讓人可按照合同約定解除出讓合同，無償收回土地使用權，并有權追繳土壤環(huán)境(含地下水)修復的有關費用。

　　經檢測符合環(huán)境要求的土壤耕作層，應按照合同約定運送到相關耕地整理復墾項目區(qū)域利用;地下空間利用產生的渣土，應按照合同約定運輸到灘涂造地、景觀營造等區(qū)域處置利用。