2014年北京各銀行房貸新政即將出臺(tái)
十一放假之前，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，明確對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行首套房貸款政策。同時(shí)，央行重申貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。
截止到目前，北京的銀行目前還未出臺(tái)相關(guān)新政。有專家分析，北京的銀行有望在近期出臺(tái)具體的房貸政策。
多家銀行在等通知
央行的消息一出，隨即引發(fā)不少市民關(guān)注。“我早就想換房了，一直在等著貸款的折扣。”居住在北京的白領(lǐng)王先生表示，目前是由于二套房貸首付比例太高，導(dǎo)致他一直沒有下決心出手置業(yè)。10月8日是國(guó)慶長(zhǎng)假后的首個(gè)工作日，記者就“房貸新政”采訪了本市多家銀行，發(fā)現(xiàn)想要享受“房貸新政”，市民可能還要再等一段時(shí)間。
10月8日，記者致電詢問了本市工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、興業(yè)銀行等多家銀行，其中，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行方面均表示，目前還未收到總行或者本市監(jiān)管部門下發(fā)的相關(guān)通知文件，因此暫時(shí)還未執(zhí)行新的房貸政策。“我們一直在等總行的通知，一旦收到相關(guān)文件，我們會(huì)結(jié)合實(shí)際執(zhí)行相關(guān)政策。”建設(shè)銀行方面這樣表示，不過，何時(shí)會(huì)執(zhí)行暫時(shí)還不明確。
與此同時(shí)，興業(yè)銀行個(gè)貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，雖然尚未收到總行正式通知，但是9月30日的通知已經(jīng)說(shuō)得比較明確。據(jù)悉天津已經(jīng)執(zhí)行新的房貸政策，也就是說(shuō)，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。
“之所以目前各家都還未執(zhí)行，主要是因?yàn)樾抡呤?月30日下午發(fā)布的，今天又是長(zhǎng)假過后首個(gè)工作日，所以無(wú)論是總行還是本市監(jiān)管部門，下發(fā)通知或細(xì)則都沒有這么快。”本市一家銀行相關(guān)人士表示，一般而言，這種情況下，一周左右時(shí)間，分行會(huì)收到相關(guān)通知，各家銀行一旦收到通知應(yīng)該就會(huì)立刻執(zhí)行。
7折利率可能性不大
一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，需要注意的是，上半年央行、銀監(jiān)會(huì)多次喊話支持首次自住型需求的信貸需求，實(shí)際上并沒有太多商業(yè)銀行響應(yīng)央行的呼吁，“理由很簡(jiǎn)單，各大商業(yè)銀行在調(diào)整房貸時(shí)，首先考慮盈利問題，而房貸對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)是不掙錢的貸款，相比貸款給企業(yè)來(lái)說(shuō)，房貸利潤(rùn)少。因此，即使央行呼吁調(diào)整房貸政策，各大銀行不會(huì)那么快調(diào)整，一線城市比三四線城市房貸調(diào)整的幾率會(huì)高很多，因?yàn)槿木�城市樓市風(fēng)險(xiǎn)要更大一些。”他說(shuō)。
不過，多位銀行個(gè)貸部門人士也表示，首套房貸認(rèn)定的新政策執(zhí)行問題不大，但是利率7折的優(yōu)惠，監(jiān)管部門的說(shuō)法只是指導(dǎo)性的。“現(xiàn)在市場(chǎng)資金價(jià)格較高，按照我們的測(cè)算，利率如果是9折，銀行基本不掙錢，9.5折才是微利。雖然各家銀行的具體情況會(huì)略有差異，但差別不會(huì)太大。”相關(guān)人士表示，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，從成本角度考量，給出利率7折的可能性很小。
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，通知中以按揭還清為條件放松了二套房的認(rèn)定，重申了首套房利率最低為基準(zhǔn)利率70%的底線，但這一切主要依靠商業(yè)銀行自身進(jìn)行把握和執(zhí)行。在目前的貨幣政策下，流動(dòng)性整體放松可能性微弱的情況下，未來(lái)一段時(shí)間商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款的實(shí)際執(zhí)行力度注定要打上折扣。因此，未來(lái)受央行繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健貨幣政策和定向釋放流動(dòng)性的政策影響，商業(yè)銀行仍然難以獲得央行的全面注水，其對(duì)于按揭貸款優(yōu)惠利率和投放的`實(shí)際執(zhí)行也將相對(duì)受限。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，7折利率折扣不太可能出現(xiàn)，因?yàn)橘Y金價(jià)格依然處于高位。本次央行文件中提及最低7折的首套房貸款下限，但這并非新政，只是常規(guī)性的條款內(nèi)容，在目前的資金價(jià)格情況下，銀行吸儲(chǔ)難度非常大，不僅7折不可能，連9折以下貸款折扣的可能性都非常低。在各地細(xì)則未落地的情況下，購(gòu)房者需謹(jǐn)慎。雖然央行已發(fā)布文件，但各地如何落地細(xì)則依然可能存在不一樣的地方，購(gòu)房者不能只憑中介或銀行銷售的口頭承諾簽署購(gòu)房協(xié)議，避免出現(xiàn)政策后續(xù)并未達(dá)到想象中的松綁力度。
新政對(duì)北京房地產(chǎn)利好
由央行到北京地方連出兩道政令：松綁個(gè)人房貸、放寬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這將對(duì)北京房地產(chǎn)呈現(xiàn)出利好。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，以上兩條政策有利于北京樓市提振信心。眾所周知，有了每年約50萬(wàn)凈流入人口的底氣，北京從不缺少購(gòu)房需求，但今年，北京樓市實(shí)實(shí)在在的降溫了，成交量甚至低于金融危機(jī)的2008年，創(chuàng)下史上最低。常住人口依然在上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的主要原因是購(gòu)房者看跌后市，有了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的放寬，再加上信貸政策由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，利好政策的刺激，有助于提振購(gòu)房者看好后市的信心，蟄伏觀望的購(gòu)房者也將逐步入市。
同時(shí)，兩條政策實(shí)際拉升首改型購(gòu)房需求。只要還清房貸，二套購(gòu)房也可首付三成。今年1-9月，北京成交面積在90-150平方米之間的住宅產(chǎn)品共售出1.75萬(wàn)套，月均1941套，而庫(kù)存卻高達(dá)3.58萬(wàn)套，按今年的去化速度來(lái)看，消化周期為18個(gè)月，相比整體商品市場(chǎng)庫(kù)存14個(gè)月的消化周期，改善型產(chǎn)品的庫(kù)存壓力要更大一些。信貸政策的松綁，將會(huì)有利于加快北京的90-150平方米、總價(jià)300萬(wàn)-600萬(wàn)元住宅產(chǎn)品的銷售速度。這類產(chǎn)品的首付比例降低之后，首付金額由原來(lái)的210萬(wàn)-420萬(wàn)元降至90萬(wàn)-180萬(wàn)元，降低了首次支付的資金門檻，提高了購(gòu)房者的資金杠桿率，放大了收益，借此促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)的增加。
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