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2014南京市住房公積金貸款細(xì)則
第一章 總 則
第一條 為貫徹落實(shí)《南京市住房公積金管理?xiàng)l例》，特制定本細(xì)則。
第二條 南京住房公積金管理中心(以下簡(jiǎn)稱管理中心)負(fù)責(zé)全市住房公積金購房貸款(以下簡(jiǎn)稱公積金貸款)的審批和管理工作。
第三條 公積金貸款金融業(yè)務(wù)委托由南京住房公積金管理委員會(huì)確定的商業(yè)銀行承辦(以下簡(jiǎn)稱受委托銀行)。受委托銀行負(fù)責(zé)受理借款人貸款申請(qǐng)、貸前調(diào)查、資料核查、指導(dǎo)借款人填寫《借款合同》、貸款發(fā)放、貸后管理等日常工作。
第四條 在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)購買自住住房,并按月連續(xù)、足額向管理中心繳存住房公積金的職工，可到受委托銀行申請(qǐng)公積金貸款。
購買辦公用房、商業(yè)用房以及其他非居住用房的;購買住房土地性質(zhì)為非國有土地的公積金繳存職工，不可以申請(qǐng)公積金貸款。
借款人和配偶已經(jīng)辦理了公積金貸款的，在其未還清貸款本息之前，任何一方均不能再次申請(qǐng)公積金貸款。
借款人還清公積金貸款本息后，再次申請(qǐng)公積金貸款的，其最高額度由南京住房公積金管理委員會(huì)確定。
第五條 任何單位不得阻撓符合條件的職工申請(qǐng)公積金貸款。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的，售房單位須與管理中心簽訂《南京市住房公積金貸款按揭協(xié)議書》。
(二)各單位應(yīng)當(dāng)按《南京市住房公積金管理?xiàng)l例》的要求為職工按時(shí)、足額、連續(xù)繳存住房公積金，以保證職工順利進(jìn)行公積金貸款。
第二章 貸款條件
第六條 申請(qǐng)貸款須具備下列條件:
(一)借款人必須是購房人本人;具有完全民事行為能力。申請(qǐng)貸款前借款人單位和本人須住房公積金開戶并且連續(xù)足額繳存住房公積金滿6個(gè)月(含)以上，其個(gè)人和單位住房公積金賬戶處于正常狀態(tài)。
(二)具有南京市城鎮(zhèn)常住戶口;外地戶口的需提供戶口簿和出具南京市公安機(jī)關(guān)的《暫住證》。
(三)具有合法有效的房屋買賣合同、協(xié)議。購買商品房的，在買賣契約簽訂后一年之內(nèi);購買二手房的，在買賣契約簽訂后半年之內(nèi)。
(四)具有良好的個(gè)人信用，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款本息的能力。
(五)購買商品房的，首付款比例不少于購房總價(jià)的30%;購買二手房的，首付款比例不少于購房總價(jià)的40%。且購房總金額=首付款金額+貸款金額(公積金+商業(yè)性)+房款差額。
(六)借款人及共有產(chǎn)權(quán)人同意用所購房產(chǎn)作抵押，并出具能夠在處分抵押物時(shí)自行安置的承諾書。
第三章 貸款申請(qǐng)資料
第七條 借款人申請(qǐng)貸款應(yīng)提供以下資料：
(一)本人、配偶身份證原件;戶口簿、暫住證原件。
(二)《住房公積金卡》;結(jié)婚證(婚姻狀況證明)。
(三)購買住房的材料：
1、購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的提供經(jīng)鑒證的《商品房買賣契約》正本原件。
2、購買二手房的提供合法有效的《房地產(chǎn)買賣契約》正本原件、《房屋所有權(quán)證》原件、《國有土地使用證》原件、《中華人民共和國契稅完稅證》原件;《房屋所有權(quán)證》與《國有土地使用證》地址不符的，提供住房所在地公安機(jī)關(guān)出具的《南京市街巷門牌號(hào)碼編排(變更)證明單》。
(四)購買商品房的，具有售房單位出具的不少于購房總價(jià)30%的首付款證明;購買二手房的，具有售房人(單位)出具的不少于購房總價(jià)40%的首付款證明;房款差額付款證明。
(五)借款人親筆簽字的《自行安置承諾書》，同意受委托銀行通過人民銀行征信系統(tǒng)查詢并打印《個(gè)人信用報(bào)告》的承諾書。
(六)由中心委托的人才服務(wù)中心代為扣繳住房公積金的職工，在申請(qǐng)貸款時(shí)須提供人才服務(wù)中心出具的連續(xù)繳存半年以上的繳存證明。
(七)借款人配偶為軍官(含士官)的出具軍隊(duì)統(tǒng)一頒發(fā)的有效證件。
第四章 貸款擔(dān)保、公證
第八條 貸款擔(dān)保
(一)擔(dān)保方式
1、購買商品房的，采取售房單位或有資質(zhì)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)階段性擔(dān)保加所購買自住住房抵押的擔(dān)保方式。所購住房須已領(lǐng)取合法有效的《商品房預(yù)售許可證》;在取得《房屋他項(xiàng)權(quán)證》并交受委托銀行執(zhí)管前, 由售房單位或有資質(zhì)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)實(shí)行短期擔(dān)保。
2、購買二手房的，可采取以下?lián)７绞剑河匈Y質(zhì)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)短期擔(dān)保加所購買自住住房抵押擔(dān)保;直接用所購買自住住房抵押擔(dān)保。采取擔(dān)保機(jī)構(gòu)短期擔(dān)保的，房屋買賣雙方須與擔(dān)保機(jī)構(gòu)簽訂《擔(dān)保合同》，擔(dān)保機(jī)構(gòu)須在《借款合同》上加蓋公章;采取直接用所購自住住房抵押擔(dān)保方式的，應(yīng)在《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》過戶完畢三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)貸款，受委托銀行須在取得《房屋他項(xiàng)權(quán)證》后放款。
(二)抵押合同簽訂
借款人及共有產(chǎn)權(quán)人須與受委托銀行簽訂《房地產(chǎn)抵押合同》，抵押行為須按照《房地產(chǎn)抵押合同》執(zhí)行。
(三)抵押率
購買商品房的，為房產(chǎn)總價(jià)的70%;購買二手房的，為購房總價(jià)或評(píng)估價(jià)(二者取低)的60%。
第九條 貸款公證 有下列情形之一的，須按要求進(jìn)行公證:
(一)借款人為單身或未能提供有效婚姻證明的，須對(duì)借款人的婚姻狀況進(jìn)行公證。
(二) 二手房賣方非產(chǎn)權(quán)人的，須對(duì)產(chǎn)權(quán)人委托他人買賣房產(chǎn)的授權(quán)委托書進(jìn)行公證。
(三)二手房產(chǎn)權(quán)人為未成年人或共有權(quán)人為未成年人的，須對(duì)未成年人的監(jiān)護(hù)人的身份進(jìn)行公證。
(四) 二手房賣方有共有權(quán)人的，須對(duì)共有權(quán)人共同指定的收款賬戶的確認(rèn)書進(jìn)行公證。
(五) 因借款人死亡，需要變更產(chǎn)權(quán)人時(shí)，須對(duì)遺產(chǎn)分割協(xié)議書進(jìn)行公證，有司法文書的除外。
(六) 增加(減少)共有權(quán)人的，須對(duì)房屋買賣協(xié)議或贈(zèng)與協(xié)議進(jìn)行公證。
(七) 管理中心認(rèn)為需要公證的其他情形。
公證行為按照《中華人民共和國公證法》和公證后的法律文書執(zhí)行。
第五章 貸款額度、期限、利率
第十條 貸款額度 貸款額度為以下三項(xiàng)計(jì)算的最小值：
(一)按照借款人還貸能力確定的貸款額度。其計(jì)算公式為：借款人住房公積金月繳存額/借款人住房公積金繳存比例×個(gè)人還貸能力系數(shù)×12(月)×實(shí)際可貸年限。夫妻雙方均繳存公積金且共同借款的，貸款額度為夫妻雙方分別計(jì)算的貸款額度之和。配偶為軍官的視為按可貸公式計(jì)算結(jié)果為個(gè)人貸款最高限額。
(二)規(guī)定的個(gè)人貸款最高限額，夫妻雙方均繳存公積金的職工貸款最高限額為個(gè)人貸款最高限額的兩倍。
(三)購買商品房的，不超過購房總價(jià)的70%;購買二手房的，不超過購房總價(jià)或評(píng)估價(jià)(二者取低)的60%。二手房交易價(jià)格認(rèn)定，以《中華人民共和國契稅完稅證》原件上填寫的價(jià)格和《房地產(chǎn)買賣契約》原件上填寫的價(jià)格對(duì)比，取其價(jià)格低者作為房屋的成交價(jià)格。
第十一條 貸款期限 借款人申請(qǐng)貸款時(shí)的實(shí)際年齡與申請(qǐng)貸款期限之和原則上不得超過其法定退休年齡，申請(qǐng)貸款時(shí)的實(shí)際年齡取整計(jì)算。
連續(xù)、足額繳存住房公積金5年(含)以上且具有穩(wěn)定收入、信譽(yù)良好、有償還貸款本息能力的借款人，貸款期限可以放寬至借款人法定退休年齡后1-5年。
購商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房的最長(zhǎng)貸款期限不得超過30年;購二手房的最長(zhǎng)貸款期限不得超過20年。
第十二條 貸款利率按中國人民銀行相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
一年期貸款實(shí)行到期一次性還本付息，貸款期限內(nèi)利率不做調(diào)整，執(zhí)行合同利率。一年期以上公積金貸款采取每年確定利率的方法，遇中國人民銀行利率調(diào)整，新辦理的貸款按新利率執(zhí)行;已經(jīng)辦理過的貸款，于次年1月1日起，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。
第六章 貸款辦理
第十三條 貸款程序：
借款人申請(qǐng)貸款前可以登陸南京住房公積金網(wǎng)站(www.njgjj.com)了解貸款知識(shí)，也可到住房公積金服務(wù)大廳(太平北路51號(hào))或受委托銀行的網(wǎng)點(diǎn)領(lǐng)取“住房公積金貸款須知”。
(一)貸款申請(qǐng)。借款人申請(qǐng)公積金貸款應(yīng)攜帶貸款申請(qǐng)資料，到受委托銀行提出申請(qǐng);受委托銀行對(duì)借款人提供的資料進(jìn)行審查，需要進(jìn)行公證的行為或材料，通知借款人辦理公證手續(xù)，審查合格后，發(fā)放公積金貸款申請(qǐng)書及借款合同文本。
享受城鄉(xiāng)居民最低生活保障且生活嚴(yán)重困難的借款人，在申請(qǐng)公積金貸款購買經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，可以申請(qǐng)公積金貸款利息補(bǔ)貼(詳見《南京市住房公積金貸款利息補(bǔ)貼細(xì)則》)。
(二)借款人正確填寫有關(guān)材料，并按要求將提供的材料粘貼在借款合同文本指定的區(qū)域中。
1、購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的，應(yīng)到售房單位或擔(dān)保公司蓋公章，付清房款差額并在補(bǔ)充付款證明上蓋售房單位或擔(dān)保公司公章后，將手續(xù)完備的材料交受委托銀行。
2、購買二手房的，《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》已經(jīng)辦理過戶的，直接將完備的材料交受委托銀行;采取擔(dān)保公司階段性擔(dān)保加所購房抵押擔(dān)保方式的，到管理中心認(rèn)可的擔(dān)保公司蓋公章，并在付款證明上蓋擔(dān)保公司公章。
(三)委托提取住房公積金歸還公積金貸款的，借款人可直接簽訂《委托提取住房公積金歸還公積金貸款協(xié)議書》，原則上應(yīng)在辦理公積金貸款時(shí)一并簽訂。
(四)經(jīng)管理中心審批后，受委托銀行通知借款人辦理相關(guān)的抵押手續(xù);采取擔(dān)保機(jī)構(gòu)短期擔(dān)保的，擔(dān)保機(jī)構(gòu)通知借款人辦理相關(guān)的抵押手續(xù)。
(五)借款人在受委托銀行開設(shè)還款賬戶用于歸還貸款。
第七章 貸款償還
第十四條 借款人可自由選擇等額本息、等額本金還款方式;還款方式一經(jīng)選定，在合同履行期限內(nèi)原則上不得變更。
貸款期限為一年的，實(shí)行到期一次性還本付息，利隨本清。
貸款期限在一年以上的，實(shí)行按期歸還貸款本息，借款人從貸款的次月開始，于每月15日前將應(yīng)還貸款本息存入還款賬戶中。
第十五條 提取住房公積金歸還住房貸款，須先還公積金貸款，公積金貸款全部還清后再還商業(yè)性貸款。當(dāng)年還清公積金貸款有余額的，可用于歸還商業(yè)性住房貸款(詳見《南京市委托提取住房公積金歸還公積金貸款細(xì)則》)。
第十六條 提前還款
(一)提前歸還貸款的，需提前5個(gè)有效工作日向受委托銀行提出書面申請(qǐng)，填寫《提前還款申請(qǐng)書》，經(jīng)審核同意后，可提前償還全部貸款本息或部分貸款本金。貸款期限為一年的，如需提前還款，必須一次性還清貸款本息。
(二)提前部分償還貸款本金，可由借款人選擇縮短貸款期限或減少每月還款額兩種方式。提前部分償還貸款的還款順序?yàn)椋合冗�逾期貸款本息、罰息，再還本期應(yīng)還貸款本息，剩余金額用于歸還公積金貸款本金。提前還款一年不得超過兩次(不含逐年用住房公積金歸還貸款)，每次還款金額不得低于5000元(逐年用住房公積金歸還貸款不受此額度限制)。
(三)借款人提前償還部分貸款本金或全部貸款本息的，不收取違約金，但按照借款合同已計(jì)收的貸款利息不作調(diào)整也不退還。
第十七條 借款人與受委托銀行結(jié)清全部貸款本息后，憑銀行出具的《注銷抵押申請(qǐng)書》到原房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)辦理住房抵押注銷手續(xù)。
第十八條 貸款情況查詢。借款人可以登陸南京住房公積金網(wǎng)站(www.njgjj.com)查詢本人貸款賬戶狀況、次月還款金額等;也可撥打住房公積金語音查詢電話(025-84552899)或短信查詢(移動(dòng)、聯(lián)通用戶發(fā)送GJJ或GJ到8872，小靈通用戶發(fā)送GJJ或GJ到9972);也可到受委托銀行前臺(tái)查詢。
第十九條 逾期處罰。借款人未按期歸還貸款本息的，按中國人民銀行規(guī)定計(jì)收罰息。借款人連續(xù)三個(gè)月以上未按期歸還貸款本息的，逾期信息進(jìn)入公積金貸款信用管理系統(tǒng)，借款人再次申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，將在貸款資格上受到限制;借款人連續(xù)六個(gè)月未按期歸還貸款本息或貸款到期后六個(gè)月未還清貸款本息的，受委托銀行依法處分置抵押物，追究擔(dān)保人的連帶責(zé)任。
第八章 銀行業(yè)務(wù)操作
第二十條 受委托銀行對(duì)符合條件的借款人應(yīng)優(yōu)先提供公積金貸款，并一次性告知借款人需要提交的文件和資料。
第二十一條 貸款受理
(一)貸前調(diào)查。受委托銀行依據(jù)《委托貸款協(xié)議書》和住房公積金貸款工作規(guī)范，建立與借款人的面談制度，查詢并打印借款人《個(gè)人信用報(bào)告》。對(duì)借款人的身份、還款能力和個(gè)人信用、公積金繳存情況、交易的真實(shí)性、合法性、房屋的完好性、權(quán)利狀況等逐筆進(jìn)行貸前調(diào)查。
(二)資料審查。受委托銀行審閱借款人提供的借款資料，根據(jù)借款人或借款人夫妻雙方的公積金繳存情況，確定擔(dān)保方式，計(jì)算實(shí)際可貸額度，商定貸款期限以及還款方式。
(三)指導(dǎo)簽訂。資料審查合格后，受委托銀行信貸人員指導(dǎo)借款人、借款人配偶、其他共有產(chǎn)權(quán)人在《貸款文本》和《借款合同》的相應(yīng)位置簽字，將審查后的有關(guān)材料交管理中心審批。
第二十二條 貸款發(fā)放
管理中心審批同意后簽訂《借款合同》，受委托銀行按不同方式發(fā)放貸款：
(一)購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的，受委托銀行以轉(zhuǎn)賬方式將借款人的貸款劃入售房單位賬戶。
(二)購買二手房的，受委托銀行以轉(zhuǎn)賬方式將借款人的貸款劃入售房人在銀行開具的賬戶。
第二十三條 借款人按要求提交文件資料后，受委托銀行在3個(gè)工作日內(nèi)完成審核送管理中心審批;中心審批同意后3個(gè)工作日內(nèi)辦理完貸款手續(xù)并放款。
第二十四條 受委托銀行應(yīng)根據(jù)《委托貸款協(xié)議書》中的約定，制訂逾期貸款催收工作計(jì)劃。公積金貸款自逾期發(fā)生之日起，受委托銀行負(fù)責(zé)催收，催收應(yīng)采取電話催收、發(fā)送逾期催收通知書、上門催收等方式，直至司法介入處分抵押物。
第二十五條 違約處理 借款人有下列情形之一的，受委托銀行應(yīng)根據(jù)《委托貸款協(xié)議書》及《借款合同》的約定，依法提前收回公積金貸款，并追究借款人的違約責(zé)任：
(一)借款人未按�？顚Ｓ玫囊�(guī)定使用公積金貸款。
(二)未經(jīng)管理中心同意，借款人將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)變賣、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或重復(fù)抵押的。
(三)借款人所設(shè)定抵押的房產(chǎn)遇拆遷，借款人未事先通知受委托銀行，并未辦理貸款清償手續(xù)或重新落實(shí)新的擔(dān)保方式的。
(四)借款人拒絕或阻撓受委托銀行對(duì)公積金貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查的。
(五)借款人與其他法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損管理中心權(quán)益的合同或協(xié)議的。
(六)擔(dān)保人違反《擔(dān)保合同》、喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力或抵押物因損毀不足以清償貸款，而擔(dān)保人、借款人未按要求落實(shí)新保證或新抵押的。
第二十六條 受委托銀行按照《委托貸款協(xié)議書》的約定和住房公積金貸款工作規(guī)范的要求，進(jìn)行電子文檔掃描、申貸數(shù)據(jù)錄入、房屋權(quán)證的監(jiān)管、抵押物處分等各項(xiàng)貸后管理工作。
第九章 貸款監(jiān)管
第二十七條 管理中心實(shí)行初審、復(fù)審、終審三級(jí)貸款審批。
第二十八條 管理中心在接到受委托銀行送來的貸款資料后，在15日內(nèi)辦理完審批;15日內(nèi)未辦完手續(xù)的，經(jīng)管理中心負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)5日，并將延長(zhǎng)期限的理由告知借款人;不準(zhǔn)貸款的，說明理由并書面通知申請(qǐng)人。
第二十九條 管理中心建立公積金貸款預(yù)警機(jī)制，在公積金貸款個(gè)貸比率低于60%或高于80%時(shí)，應(yīng)及時(shí)對(duì)貸款政策進(jìn)行適度調(diào)整，報(bào)南京住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)后公布實(shí)施。
第三十條 管理中心對(duì)受委托銀行建立檢查考核制度。定期分析貸款回收和逾期情況，制訂重點(diǎn)回收目標(biāo)。根據(jù)《委托貸款協(xié)議書》確定的各項(xiàng)指標(biāo)和獎(jiǎng)懲條款對(duì)受委托銀行進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核。
第三十一條 管理中心負(fù)責(zé)公積金貸款的行政執(zhí)法。對(duì)采取欺騙手段違法獲得公積金貸款的、單位出具虛假證明資料使職工違法獲得貸款的，按照《南京市住房公積金管理?xiàng)l例》第四十六條處理;單位阻撓符合公積金貸款條件的職工申請(qǐng)公積金貸款的，按照《南京市住房公積金管理?xiàng)l例》第四十四條處理。
第十章 附 則
第三十二條 本細(xì)則由管理中心組織實(shí)施，本細(xì)則條款遇國家政策調(diào)整相應(yīng)調(diào)整。
第三十三條 本細(xì)則自2007年1月1日起執(zhí)行。
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